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世联乌鲁木齐观湖国际项目营销策划报告
世联乌鲁木齐观湖国际项目营销策划报告
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““观观湖湖国际国际”代言”代言乌乌市高端住宅新市高端住宅新标标准准版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告框架本体及目本体及目本体及目本体及目标标标标PART1.PART1.PART1.PART1.项项项项目本体目本体目本体目本体条条条条件及件及件及件及开发开发开发开发目目目目标标标标解析解析解析解析问题问题PART2.PART2.PART2.PART2.项项项项目城市目城市目城市目城市发发发发展背景展背景展背景展背景研研研研究究究究区区域域发发展脉展脉络络区区域域发发展脉展脉络络PART3.PART3.区区域域发发展展与与价价值值定位定位PART3.PART3.区区域域发发展展与与价价值值定位定位站位站位PART4.PART4.PART4.PART4.房地房地房地房地产产产产板板板板块块块块及及及及竞争关竞争关竞争关竞争关系系系系研研研研究究究究市市市市场竞争场竞争场竞争场竞争格局格局格局格局PART5.PART5.PART5.PART5.基于市基于市基于市基于市场竞争场竞争场竞争场竞争的的的的项项项项目站位确定目站位确定目站位确定目站位确定先先先先进经验进经验进经验进经验借借借借鉴鉴鉴鉴PART6.PART6.PART6.PART6.成功案例借成功案例借成功案例借成功案例借鉴鉴鉴鉴及及及及发发发发力方向制定力方向制定力方向制定力方向制定方向方向PART7.PART7.PART7.PART7.项项项项目目目目发发发发展展展展战战战战略及整体定位略及整体定位略及整体定位略及整体定位可持可持可持可持续发续发续发续发展建展建展建展建议议议议落地落地PART8.PART8.PART8.PART8.项项项项目物目物目物目物业发业发业发业发展建展建展建展建议议议议及及及及经济经济经济经济效益效益效益效益评评评评价价价价1项目本体条件及开发目标解析?项目直接利好因素?项目要克服的不利因素?项目担当的责任及开发目标解析项目直接利好因素直接利好因素项目区位价值良好——项目距离市中心较近(车程5分钟),位于乌鲁木齐沙依巴克区北部,区域内主要为生态居住区国际机场城市格局——城市发展热点之一沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部,是首府四大中新市区心城区之一,现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、米东区科技发达区、治安模范区和生态示范区,乌鲁木齐铁路局商圈m9k火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区mk型“生态示范区”。5外环路11k6.5km项目所在区域——九家湾水库西侧m5km市政府项目位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区,西外环城市路西侧,东侧隔路可望九家湾水库。区6核心km沙区项目交通区位——与城市重要节便捷联系项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里,距乌火车南站鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里,车程五分钟,距离友好商圈5公里,便捷可达北园春市场。道路体系完善——区域路网结构完善,对外交通便利,城市主干道和连直接利好因素接城市中心区的道路拉近了与城市其他区域及中心区的联系主要道路道路等级通达区域地块关系东北-西南走向的城市东北通达新市区,紧邻本地块东部,大庆路干道、双向四车道,新西南连接克拉玛依是地块出入最便捷近建成西路,城市联络线的道路。向东5分钟到达友克拉玛依东西向主干道好商圈,方便进入毗邻地块南端西路繁华市区外方便本地块客户到环达九家湾水库休闲地块东侧为大庆路九家湾水沿湖公路联络线,连接,和克拉玛依西路与九家湾水库路交库街大庆路和克拉玛依西路路交汇处为新北园春汇点大庆路河市场滩向南连接骑马山区城市西端重要的南北次处在地块西南部骑马山路域,西山板块,通本地九家湾级公路500米左右块路克拉玛依西路达公务员小区,水库街方便到达城市各市地块匝道设置,便外环路城市快速路骑马山路区于对外联系西虹路大庆路九家湾水库路周周边边城市道路的不城市道路的不断断完善,完善,进进一步拉近一步拉近项项目目和城市老城和城市老城区区乃至其他乃至其他区区域域间间的的联联系系直接利好因素项目周边为城市绿地,为项目档次提升提供必要条件地块周边规划绿地现状地块周边规划绿地预期政府代征绿地和代征道路的时候,整个宗地的价格会比较便宜,或者在税费方面给予开发商一定的优惠,或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的机会,使周边的环境规划与项目内相协调,同时社区周边的环境会和社区建设同时到位,对项目销售有促进作用。资源条件优越——九家湾水库在缺水的新疆将成为项目重要景观,对项直接利好因素目增值及克服区域陌生;规划中城市绿化带将进一步改善居住环境水资源价值突出东部城市绿化带和九家湾水上乐园:与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。可为高层提供观景楼房,在缺乏水资源的西部城市非常稀有。项目需要克服的因素需要克服的不利地块狭长、高压线横穿地块南端、西侧邻铁路通道、周边城市意象差、因素东西两侧高于地块近10米,在规划设计中应予以规避高差约10m110kv高压线坡地低洼地形:东西两侧土地高于地块近10m,尤现状住区:项目西侧紧邻九家湾五队,建筑意其是西侧紧邻地块,四层以下压迫感强,且无法利向较差,且紧邻地块红线,对项目影响较大,用九家湾水库水景资源。拆迁改造时间尚不确定铁路通道:项目西侧为铁路通道,未来将成为南站高压线:三条110千伏高压线横穿用地南部部与客运总站连接线,鸣笛及运行带来的噪音及震动,紧邻地块建筑红线,高压走廊处存在道路规对项目影响较大划,但建设节点不确定需要克服的不利项目用地确权面积41.1亩,目前项目主体由两个相邻地块组成,规划因素容积率为4.0,可向上做突破基地条件——地块平整主体由南北连个紧邻地块组成,用地为招拍挂流程居民用地,内部无绿化,内部拆迁已经完成,现状用地相对平整,大庆路地块南北狭长——建筑排布难度较大建筑红线南北长近500米,东西最宽76米,平均40米左右地块狭长不利于楼座排布,对土地使用率有影响,高容积率下窄处南北向板楼基本排除,而乌市居民对高塔和东西向有抗性,尤其是东西向。110千伏高压走廊用地规模及指标——小规模高容积率开发已取得建设用地面积41.1亩。建筑容积率大于4.0,规划总建面11万左右。项目东至现状大庆路,西至九家湾五队台地地形底部项目四至,南至高压走廊,北至规划路地块北侧、西侧地块东侧规划路九家湾大五队地块南侧庆地块内部现状路高压走廊多条公交线路近距离分布,但最近公交站距离地块仍公共交通有600-800米,现状公共交通并不方便?外环路公共交通便捷:1公交站点?外环多条公共交通便捷,23、910、29、45、527、701、311路等众多公交线路通达城市各个角落;外?克拉玛依西路公共交通,多条线路通达市中心区:地块环?多条公共交通,907、701、29、301、502、922、45等多条公交线路,便捷的到达城市中心区路、核心商圈及其他区域;依西路克拉玛32公交总站公交站点热点城市,西北片区新兴生活区、具备一定资源条件属性界定的小规模房地产开发项目项目位于沙依巴克区,是乌鲁木齐市四大主城区之一,距离乌鲁木齐传统城市核心蔓延区商圈之一的友好商圈近在咫尺,距规划中的新火车站两条马路,紧靠城市外环,整个区域房产开发力度大,是典型的城市核心边缘区,具极大发展潜力具备一定资源条件项目具备良好的植被条件和水资源,并且具有未来规划利好,如何充分整合和利用这些资源,实现效用最大化,是项目开发需要考虑的问题项目整体占地41.1亩,属小规模开发项目,因此在项目开发策略的制定小规模高强度开发上,必须考虑小小盘开发盘开发的特点,在形成竞争力的基础上采取集中开发策略:根据市场考察选择开发市场主流产品、树立高端形象、采用创新产品、实施金牌物业。项目担当的责任及开发目标解析快速回现为第一目的,兼顾利润空间,并在此基础上开发目标实现企业品牌战略项目具体情况开发商目标?华春集团的在乌市的重点房地产项目快速快速回回现现::提供提供稳稳定定现现金流金流?地块周边资源良好,周边有强势规划和交通利好,但内部有一定限制和地形不足利利润润保保证证::22亿亿以以上利上利润润?项目规模不大,占地41.1亩,属于小而精的项目?项目高开发强度,快速的时品牌品牌建建立立::开发开发商商品牌品牌建建立立间节点要求,周边规划利好尚未完全释放结合项目的实际情况与开发商目标,我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题在市场稳定发展的前提下,2亿净利润并非主要问题利润目标解析,难度主要体现在建筑排布上如何不贬损产品价值项目占地27407.88㎡土地总价11940万元单位:元/平米容积率建筑面积(平米)土地成本建安成本杂项成本毛利2亿单价纯利2亿单价5%增值税单价2548162178130010008127934398103.595928124515008005630632566414109632108915007505163577160604.211511310371500720499555745852?建安含代建不含人防;增值税按照销售额5%计算4.41205959901500700484954015671?项目规模较小,2亿利润实现面临两难选择,或者抬高开发强度,或者提升销售单价;?从项目入市时间节点判断,项目售价在5400-5800元/平米时,实现快速消化难度较小;?项目容积率4.0时,单价至少实现5770元/平米,项目容积率需保证在4.0的
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世联
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乌鲁木齐观湖国际
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项目营销
,
策划报告
,
营销策略
内容摘要:
沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部,是首府四大中心城区之一,现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技发达区、治安模范区和生态示范区,乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区”。
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