正大豪庭2011营销方案2011-1-6报报告体系告体系AnalyzeSystem项目价值体系及项目定位市场客户洞察及营销推广策略展示策略推售安排蓄客策略营销费用区域价值成长价值最具成长潜力的区域规划价值区最高规格的片区规划（规划定位：以商业、商务、办公为主的具有文化域休闲和旅游功能的现代综合型城市中心区。）价值交通价值体最自由的交通网络（龙昆南路与国兴大道）系产业价值分最具活力的产业带析开发价值最大的土地增量空间最大规模的开发群最具成长潜力的商圈充分借势省府国兴板块，以地理占位+交通引擎驱动项目价值提升产品价值住宅产品：一梯四户,点板结合，户型设计理念领先，附加值高。1.入户花园2.百变阳台3.双阳台4.大面积飘窗5.落地飘窗6.花槽设计7.方正实用8.高实用率产品价值住宅产品：77㎡产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大，轻松实现“2+1”1梯2纯板设计4m面宽，16㎡舒适客厅三分式卫浴系统设计户户飘窗设计，延展居家空间花园空间8㎡，阳台8㎡，只计一半面积，轻松实现2+1，满足功能需求，片区稀缺近4m面宽，16㎡舒适客厅户户飘窗设计，延展居家空间花园空间10㎡，阳台8㎡，赠送一半面积轻松实现“2+1”，满足功能需求，片区稀缺产品价值住宅产品：117㎡产品，舒适空间，赠送面积大，实现“3+1”120㎡户型140㎡户型-4m超大横厅设计，餐客一体-4.2m超宽横厅，餐客一体-户户飘窗设计，延展居家空间-户户飘窗设计，延展居家空间-主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间-主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间-花园空间10㎡，南向阳台6㎡，赠送一半面-花园空间12㎡，2.1m超宽阳台，赠送一半积，实现120㎡奢适居住面积，轻松实现“3+1”功能需求精装修价值专属精装：通过住宅产业化为客户提高产品附加值集中采购降低装修成本：公寓600元/平米高层700元/平米?外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事；?投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的；?事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务；?首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；品牌物管价值品牌物管：建议聘请知名物业管理公司提升项目品牌管理方式：由国际品牌物管公司进行物业管理，或是聘请其成为物业顾问，参与管理。产品感知价值提升方案（初步建议）——高科技的指纹密码锁低成本提升产品品质档次产品感知价值提升方案（初步建议）——新风系统低成本提升产品品质档次（针对靠龙昆南路大马路一侧的户型）指标：社区每套住宅客厅内装置美国Honywell新风系统，主要功能为的机械自动通风，可以通过定时功能，每天可以为房间通风一定时间。新风系统电源与总开关电阀是分开的。功率为145瓦，按每天定时开2小时计算，1天用0.3度电，推算1年60元/年。美国Honywell的机械自动通风系统，让您的房子成了会自主呼吸的家，无需专人看护，每天定时为你的房间送进新鲜洁净的空气，无论是短期出游，还是长期不归，都会让你的家具、被褥保持静静的呼吸新鲜的空气，最大限度的避免发霉、受潮的危险。产品感知价值提升方案（初步建议）——双层中空隔音镀膜玻璃减少噪音（针对靠龙昆南路大马路一侧的户型）产品感知价值提升方案（初步建议）——园林重点打造每建筑平米增加100元园林成本，可以让客户感受到500元的效果装修套餐——对于养老度假住宅来说意义重大【交楼方案1】【交楼方案2】■入户门：入户门采用“盼盼”品牌高级防火防盗门。在以上方案1的基础上增加如下部分■户内窗户：外窗采用天津产德国柯梅令塑钢窗。：■室内门：采用红樱桃或浅胡桃实木套装门，含门锁、五金。■客厅：■客厅：◇地面：铺仿古地砖。◇墙面：局部木作造型；◇墙面、天花：环保乳胶漆。◇天花：硅酸钙板局部吊■卧室：◇地面：铺仿古地砖，配同色砖地脚线。顶，含筒灯。◇墙面、天花：环保乳胶漆。■卧室：■厨房：◇天花：硅酸钙板局部吊◇墙、地面：贴墙砖，地铺防滑地砖。◇天花：优质铝扣板吊顶。顶，含筒灯。◇预留：电源插座、上下水接口。注：以上墙、地砖均为国产■卫生间：马可波罗品牌或同级品牌。◇墙面：贴墙砖，局部马赛克。◇地面：铺防滑地砖。说明：◇天花：顶面刷防水涂料。由方案1增加至方案2，每◇全套洁具：座便器（科勒）、洗手柜（欧派）、淋浴屏平方米建筑面积增加100元风、龙头花撒（科勒）、不锈钢纸巾筒、毛巾架、衣帽钩、镜子、镜前灯。/平方米。■阳台：◇墙面、天花：环保外墙防水涂料。◇杆：采用韩国合资纽格林塑钢栏杆。◇地面：铺仿古地砖。注：以上墙、地砖均为国产马可波罗品牌或同级品牌。简明实用的精装修标准本案定位的基本原则龙昆南路与国兴大道交汇处省府板块新城市中心边缘位置我们要借势板块价值中等规模楼盘产品无绝对优势基于价值体系及原则的项目定位正大豪庭——省府国兴板块·城市中央物业——报报告体系告体系AnalyzeSystem项目价值体系及项目定位市场客户洞察及营销推广策略展示策略推售安排蓄客策略营销费用2核心策略价值体系推广主题31市场及客户洞察节点部署4本案需要实现的目标目标：2011年实现50%的销售率，住宅实现均价11000元/㎡以上！价量：高速，高价品牌：借势省府板块及国客户：树立项目省府板块城市兴城大品牌，形成区域高目标中央物业的形象，关注客户服性价比的品牌印象；务2011年底在半年时间，实现50%的销售率，对于销售速度的高要求本案需要实现的目标核心目标解读：高溢价值，快速走量，成为片区热销标杆价值目标：12000/㎡“博弈筹码”驱动客户价值感知营销目标：11000元/㎡（产品实际价值）营销目标：11000元/㎡客户心理价位：10000元/㎡（产品实际价值）（受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导）05本案实现价格的过程价格调整策略——根据实际销售进度，进行分阶段调整！均价12800元/M2均价11500-12500元/M2实现95%销售均价10500-11500元/M2销售未期，接实现75%销售近销售尾声2均价9500-10500元/M强势销售期，实现50%销售客户积累及销售实现突破市场认可期，实现25%销售已形成知名度入市试探，积累客户以接近成本价入市注：价格调整，将视房地产市场情况及实际销售情况进行调整！市场洞察市场最新动态：2010年11月海口市商品住宅供应量26.32万平方米，同比下降0.01%，环比上涨731.16%；成交量小幅度下滑，成交量7.52万平方米，环比下降17.64%，同同比比下降69.12%；商品住宅成交均价9155元/平方米，同比上升69.82%，环比下降5.33%。市场洞察市场最新动态：2010年11月商商品品住住宅宅项目成交量排行榜市场洞察海口最近一周商品房均价为9315.38元/平方米，环比下跌5.07%；商品住宅本周成交均价为9465.33元/平方米，环比上涨5.42%。最近一周商品房成交均价下跌，商品住宅成交均价上市场洞察项目位置：海阔天空国兴城项目位于海口市大英山新城市中心区国兴大道北侧，毗邻省政府行政中心。地理位置优越，为海口市规划的CBD核心区，其周边市政道路、广场、商业、文化、医疗、生活配套设施完备，10分钟车程可达海秀路商业圈、国贸商业圈，15分钟便至美兰机场，交通畅通，出行便利。产品介绍：海航海阔天空·国兴城总建筑面积约150万㎡，一期计划开发38万㎡，其中住宅面积约25万㎡，配套公建面积约8万㎡，住宅容积率为2.5，建筑密度16.51%，绿地率47.43%，住宅总户数约为2142户。项目户型为板式结构，南北通透，采光通风俱佳，二梯二户，户户拥有入户花园，主力户型为80-130㎡的两房、130-150㎡的三房、150-200㎡的四房及200㎡以上的复式，且布局合理，动静分区，干湿分区，功能齐全。适应多种人群需求。近期营销活动：海阔天空国瑞城在2011年1月1日盛大开盘，首次推出1期项目的1、2、3、4、5号楼，一共494套高端住宅，主要是以大户型为主，最小面积为96平方米；当天优惠政策：一次性付款9.6折；分期付款，形式一：首付30%，余款9个月付清，无折扣；形式二：首付40%，余款6个月付清，优惠9.9折；按揭贷款：9.9折。另有抽奖赠送购房卡、家电等优惠活动。市场洞察与竞争对手相比，我们产品品牌处于优势，但未来的竞争不仅项目基本面的竞争，更是客户面的竞争-----区域内大盘国兴城，我们实现目标需要跳出大盘吸附圈，还要卖的比对手更火，差异化竞争是关键！三大差异化：板块性价比，增值实用性户型，园林品质?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|客户洞察本案产品对位客户分析养老养老本地自住投资投资投资本地自住本地自住本地自住养老客户属性公寓两房三房顶层复式客户洞察本案客户只有一个共同点：看好省府板块的发展前景，看到了海南的明日价值。他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们喜爱这座城市。正大豪庭的出现，为他们提供了置业海口中央物业的理想。核心策略实现销售目标赢得客户的核心—深度挖掘省府国兴板块高成长价值策略策略方式1项目策略提升项目园林及增值服务价值，提升板块区域性价比2客户策略寻找追求板块价值空间的远见者（看中项目的大位置）3渠道策略外地客户与本地客户并重，分销渠道与广告媒介并重Codeofthisreport|推广主题SLOGAN——新城市核心?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|推广部署AA//形象形象实实施施策略策略阶段1、形象、2、蓄势:3、开盘4、开盘调性导入引发