唐山新天地项目唐山鹭港项目营销策略执行方案14／11／1214／11／12要点一：要点一：项项目品牌目品牌诊断诊断2知名度高，并具备一定美誉度项项目品牌目品牌现状现状物管及客户服务为业主对项目的认可点?45%?接近90%的业主对于居对物业管理的满意度达到了以上，是客户最为满意之处；住在鹭港感到满意，项目?客户管理的满意度在30%左右，仅次于物管，主要得益于客户关系的维护美誉度较高，也表明项目及客户会等的管理；的社区管理较为成功。?房屋质量及产品设计满意度最低。3项项目品牌目品牌现状现状已拥有一定量的忠诚客户，具备品牌基础项目名称老带新来访比例梧桐大道30%景泰翰林20%凤凰世嘉20%（重复购买率50%）荣泰尚都10%金港国际怡园40%?根据案场月报表的统计，本案来访渠道以报广为主，朋友介绍占30%左右；?与其他周边项目相比较，除荣泰尚都外，老带新比例均在20%以上，平均30%左右，周边项目的老带新均没有政策优惠，高比例主要源于：1）除鹭港外周边项目媒体发布量少，宣传渠道单一，故老带新比重较大；2）老带新为唐山市场传统传播路径，故多个项目老带新比率均较高。?从客户的重复购买会推荐意向来看，略高于兴盛开发的凤凰世嘉，已拥有一定量的忠诚客户。4客户买点与品牌无关，均基于条件选择项项目品牌目品牌现状现状项目品牌美誉度存在瑕疵访谈对象不满意项目优势排序邸亚楠停车乱信誉、地段、配套董燊燊装修问题、维修态度不好规模、信誉、配套刘鑫装修问题、停车乱配套、环境、物管刘洋——地段、户型、性价比孟岩房本慢信誉、规模、配套王爱萍工程质量（漏水、裂缝）规模、品质、升值潜力王雪工程质量（漏水）地段、规模、信誉王颖——教育配套、物业、绿化王月娇装修问题教育配套、生活配套、规模、地段杨晨曦装修问题地段、规模、学校配套张欢停车乱规模、配套赵志纯房本慢教育配套郭雪媛维修态度不好性价比、信誉、配套史红香工程质量（维修不及时）规模、信誉、教育配套、物业5要点二：企要点二：企业业品牌品牌诊断诊断6企企业业品牌品牌现状现状具有可传播性，知名度建立在项目之上?客户对开发企业的了解多来源于置业顾问的讲解；?对企业的影响建立目感受层面，值得信任及有实力均来源于对企业大规模社区运营能力的认可。7企企业业品牌品牌现状现状员工对企业忠诚度及认可高，企业稳定?绝大多数员工愿与企业共同进退，忠诚度极高，有利于企业的稳定发展；?对企业归属感占到多数，表明企业领导力较强；8公司实力最受员工认可企企业业品牌品牌现状现状工程管理及产品能力为现阶段企业短板?雄厚的资金实力成为大部分员工最为认可的部分；?工程管理不过硬及设计水平落后成为员工认为的新天地最欠缺的部分，这点从业主对项目的反应也能看出，业主的满意点大部分与项目打造无关；?值得一提的是，对企业员工培训方面不满的6%员工全部来自设计部门，而对部门协作不满的4%的员工大部分来自入职时间较短的常各庄项目部，可以看出公司在新老配合及员工的成长方面还有所欠缺，若放任管理则极有可能影响公司对优秀人才的留任。9要点三：品牌面要点三：品牌面临临的市的市场场挑挑战战10品牌面品牌面临临挑挑战战品牌开发商的进驻有可能侵占唐山市场?凤凰新城住宅及商业设施项目总投资额35亿元?唐山文化广场项目?南湖生态城项目约500亩?唐山南湖生态城全部为别墅产品约400亩，其中三分之一为别墅万科取地方式多样招拍挂?凤凰新城华府系列延续?凤凰新城73万方协议出让别墅+高层城市豪宅兼并土地持有方与土地持有方合股11品牌面品牌面临临挑挑战战市场评价标准或将面临改变本土企业现状品牌企业现状项目开发品牌产品能力开发实力无证销售万科南湖郡万科复制红郡产品线全国知名品牌延期交房唐城壹零壹深圳中兴别墅+高层城市豪宅模式隶属南油集团展示落后工程管理落后绿城南湖绿城绿城系列精品豪宅专家产品打造能力落后亿城凤凰新城大连亿城西山华府系列成功开发北京豪宅现有评价标准未来评价标准证件齐全基础按时交房基础工程质量保证基础——实景展示销售——产品创新且丰富——客户服务及管理水平高——……12要点要点四四：品牌：品牌发发力方向力方向探探讨讨13品牌品牌发发力方向力方向依企业自身条件及品牌基础探讨发展11工程工程质质量量整改装修问题，并解决漏水，加强工程管理33项项目品目品质质向先进城市及品牌看齐，关注社区及细节打造22物物业业管理管理在安全及卫生的基础上增加服务感，解决停车乱22客客户维护户维护在现有认可基础上，利用本地资源给予更多实惠11企企业业管理管理强化企业部门协作体系，给予员工技术成长空间………………注：11代表解决顺序14附附件一：市件一：市调项调项目目情情况况15梧桐大道-项目概况开发商及合作方背景：开发商：唐山中冶房地产开发有限公司物业管理：深圳长城物业管理公司物业顾问公司：戴德梁行项目基础资料：地址：路北区友谊东路东侧，裕华道南路与朝阳道间开盘时间：一期2008-5，二期2008-6，三期2009-6入住时间：2010-3-22总占地：18.78万㎡总建面：49.11万㎡容积率：2绿化率：30%总套数：2800套建筑类别：板楼、洋房停车位：全地下装修：毛坯楼层状况：一至五期18栋高层纯板楼，9栋花园洋房户型情况：一居67-79㎡；二居86-94㎡；三居160-170㎡（主力户型）；四居232-360㎡，复式333-715㎡洋房240-300㎡项目内部配套：底商、幼儿园、小学、会所16梧桐大道-销售及客户情况2008-7-7一期已售完，二期热销中销销2009-5-27项目三期盛大开盘售售2009-10-29项目二期余房、三期共计700套房源热销中情情2009-11-25高层8500元/㎡，多层洋房12000元/㎡。2010-3-17梧桐大道项目3月B区业主全面入住，四期D、E区新品342套房源即将推出况况2010-3-28梧桐大道项目二期10月份入住，三期明年3月份入住；四期已开工；2010-4-9梧桐大道项目将于4月18日举行搜房网看房团活动客客户户情情况况17景泰翰林-项目概况开发商及合作方背景：开发商：唐山景泰房地产开发有限公司物业管理：景泰物业公司项目基础资料：地址：路北区卫国路和长宁道西北角开盘时间：一期2008-12，二期2009-10，2010年4月2日推出三栋分别是401#、411#、405#，共157套入住时间：一期2010-9，二期2010-10总占地：22.4万㎡总建面：55.6万㎡容积率：2.48绿化率：35%总套数：1587套建筑类别：板楼、塔楼、板塔结合停车位：地下车位，B1层12万/个，B2层10万/个楼层状况：8-11层为主的小高层,18层高层为辅户型情况：户型为60㎡一居、100㎡二居、126-140㎡三居，另有部分267㎡跃层。主力为100㎡左右的二居项目内部配套：底商、幼儿园、小学18景泰翰林-销售及客户情况2008-12一期推出3栋，08年12月开始销售，为团购2009全年二期推出20栋，销售率90%。普通住宅6400-6800元/㎡，跃层7400-7800元/㎡。销销售2010-2-3首付30%，9.6折，全款9.4折优惠。售2010-3-12一期9月底交房，二期10月底交房，三期预计3月底推出，目前二期仅剩52平米左右房源。情情2010-3-15三期登场，3月16日起至项目开盘日止，预约登记客户享受每日减免总房款1000元的优惠政策况况2010-4-2三期4月2日盛大开盘，共157套，销售120套，开盘价格6800元/平米-7200元/平米。2010-4-9将于4月18日举行搜房网看房团活动客客户户情情况况19凤凰世嘉-项目概况开发商及合作方背景：开发商：唐山市兴盛房地产开发有限责任公司物业管理：唐山永和物业管理有限公司项目基础资料：地址：路北区友谊路与兴源道交叉口西开盘时间：一期2009年7月，二期2009年12月入住时间：2010-6总占地：26.8万㎡总建面：56万㎡容积率：2.1绿化率：33%总套数：916套建筑类别：住宅、联排、花园洋房停车位：地下、地上均有，1：0.8楼层状况：小区分7层、9层、16层二期推出2栋18层楼盘户型情况：户型包括：一居61㎡-65㎡二居70㎡-103㎡三居114㎡-135㎡。一期主力为80-90㎡两居，二期主力为136-148㎡三居。项目内部配套：底商、小学、幼儿园、1万㎡中心花园装修：毛坯20凤凰世嘉-销售及客户情况2009-12-3一期全部封顶，均价6300元/㎡。二期暂未定价。销销销售二期共计330套，价格7800/平米（全款），8100/平米（贷款）；2009-12-26售售12月26日开盘销售套数80套左右，主要是因为产品单一，首付要求50%情情2010-2-4预计年后推出：二期148平米三室两厅两卫B3户型，价格暂未确定，况况2010-4-1二期148平米三室两厅两卫户型销售中，均价8000元/平米，首付全款优惠300元/平米客客户户情情况况荣泰尚都-项目概况开发商及合作方背景：开发商：唐山帮泰达房地产开发有限公司物业管理：众和物业管理公司项目基础资料：地址：路北朝阳道与学院路交汇处西南角开盘时间：09年6月份销售一期，10月2日销售二期入住时间：2010-12总占地：58801.08㎡总建面：143993.86㎡容积率：2绿化率：35%总套数：1156套建筑类别：多层、高层停车位：694个楼层状况：项目17栋住宅，2栋公寓，7-18层户型情况：55—130平米，主力户型80—10022项目内部配套：商业装修：毛坯荣泰尚都-销售及客户情况2009-6-9一期6月10日准现房开盘，价格区间5500-70002009-9-18