北京泰禾项目亿元产品研究报告2010年1月22日出品人：全忠总监制：潘志宇导演群：姚强，顾峰，薛连胜制作组：王艺凝、周建、程振磊后援团：黄章林、宋艳，丁毓前言前言此次报告是亿元产品研究的第一版汇总，针对市场中一部分亿元级产品的研究。对于这些亿元级产品的产品打造、推广方式、突出记忆点等问题进行汇总，以此作为泰禾项目楼王产品的借鉴。关于亿元产品的研究将持续进行。楼盘楼盘分析分析山上的山上的别别墅墅富力山富力山山水文山水文园园颐颐和原著和原著壹山上的别墅山上的山上的别别墅墅邻近十三陵风景区、蟒山国家森林公园，项目总共有十一栋独栋别墅，每栋售价均在亿元以上，是北京首个宣传“亿元级别墅社区”的项目，目前在售为4、5、8、9、10号楼，户型面积2267.89平米至2714.37平米。发展商北京三基房地产开发公司项目位置昌平区水库北路9号环线位置六环外产品类型独栋别墅开盘时间2007年7月14日期转现2009年10月10日建筑面积30000（㎡）总户数1160000—70000（元/㎡目前报价）已售套数2户型区间1319-2714（㎡）总价8500—18000（万元/套）园园林景林景观观每栋均座落于半山，整体设计依山环抱，并依托十三陵风景十三陵水库区、蟒山国家森林公园的自然景观。产产品特点品特点建筑风格：1栋1种建筑风格，共11种，其中有美式、四合院式、地中海式的等多种风格。项目设施：室内均配备一至二部电梯功能分区设计：最小的10号楼，筑面积1489平米，包含12个房间、10个厅、14个卫、3个厨房、4个阳台。其中：一层有5个客房，3个厅4个卫2个厨；二层有主卧室，还有3个厅3个卫阳台；三层是观景台。产产品面品面积积占地面建筑面占地与房积积建号（平米（平米面比例））1674322223.02913023373.9占地面积是建筑面积的7倍，土地是3729127142.75---项目的最大价值点。61544124486.37951513207.281709024616.99566122682.510394114892.611533415363.512616214874.1客群分析客群分析企业或者企业家。项目位于风景优美十三陵风景区，环境人迹罕至，用作企业商务洽谈、高层会议能保证私密性；上千平米的建筑面积以及数量众多的功能空间设计，优美的环境也适合用作私人聚会场所。推广分析推广分析推广渠道：户外（八达岭高速）网络（搜房网、焦点、新浪、新华网）文字链、通栏、软文、杂志(新地产)跨版软文活动推广画面：区域分布总图、项目实景图、文字推广诉求：山上的别墅，一亿一栋软文主题：区域景观优势、土地资源、价格网络软文杂志软文推广活推广活动动活动主题：烧烤会活动时间：2009年10月活动主题：业内半山烧烤会邀请人群：业内媒体、同行资源活动目的：项目业内宣传，扩大知名度项项目目网网站站1、网站主要以突出土地为最大价值点为主；2、整个画面使用了素描的表现形式，强调项目与环境融合的整体感；3、内容较为简单，只清楚的说明了项目位置、每栋产品的占地面积和建筑面积、周边环境信息，但对于以土地作为最大卖点，这些信息已经表明了项目的价值；网络报网络报道道通过销售人员了解到，这条信息并不真实，项目不能随便拆除重建，项目销售人员对这条信息也并不认可，但它确实反映了土地是项目是最大的卖点要是买的话房子随便改都没有问题。四白落地的，你不喜欢这个建筑可以自己拆掉重建，你把它拆掉、炸掉，盖个什么都可以。游泳池可以改，可以不要把它封上，愿意要随便在哪挖都可以。项项目目优势优势1、对土地的极致占有；2、宜人的十三陵风景区景观。项项目劣目劣势势1、项目位置较远，不便于客户来访；2、人迹罕至，周边配套缺乏，市场认可度低。成交情成交情况况成交均价成交套数成交面积成交总金额成交时间（元/㎡（套）(㎡)（万元））2007年9月12254.453300074402007年1011431.02380005438月在07年成交2套，之后由于项目内部营销团队的调整并更换，同时08年房地产市场回落，项目表现平淡。项项目目总结总结仅11栋的独栋别墅占据丰富的自然景观资源和土地资源，建筑风格每栋也各不相同。由于距离市区较远，周边配套缺乏，仅适合用作会所。在市场推广方面，项目在户外、网络、业内杂志均有推广，但信息和数量很少，曾做过推广活动，以增加项目在业内的知名度。项目网站的内容也不多，但是突出了项目的土地核心价值。仅在07年成交2套，在经过内部营销团队调整后，目前每天来电2组，每周来访2组，市场认可度有待进一步提高。山水文山水文园园北京力维斯凯亚房地产开发发展商有限公司11、、位于北京位于北京东东三、四三、四环环之之间间，，区区位位极极佳佳，，交交通便通便利利；；项目位置朝阳区东三环十里河弘燕路22、、项项目于目于0202年年开盘开盘，前三期，前三期产产品公品公寓寓以以为为主，目前在售的是四期主，目前在售的是四期环线位置东南三、四环之间产产品品西西园园，，涵涵盖了盖了独栋独栋、、双拼双拼、、联联排排和和叠拼叠拼四四种产种产品；品；产品类型别墅、公寓33、、项项目目附附近有近有琉璃琉璃厂厂、潘家、潘家园园，有一，有一定定的文的文化氛化氛围围。。期房开盘2007年11月16日期转现2008年3月25日（四期）建筑面积19.8万平方米容积率1.64总户数401户装修标准精装修目前报价90000元/平米已售套数15（别墅）户型区间400-870（㎡）总价5000—15000（万元/套）园林景观园林景观四期四期项目整体规划了一河、两山、三湖、千西园中园米梧桐景观大道、一以及万米清溪。东园南园四期西园园林以“一山一湖千米清溪”生态规划布局，改造微地表环境，打造一个胜似江南气候的5万平米“湖景森林区。项目在06、07年蝉联“国际花园全球社区金奖”四期四期西西园园四期产品涵盖独栋、双拼、联排、叠拼，其中独栋3栋，双拼9栋。四期别墅有2栋典藏别墅，分别是：1、游艇.锚别墅，独栋；售价1.5亿；2、水晶宫别墅，双拼；售价每套8千万，2栋别墅产品均来自山水文园董事局主席李辙的设计理念西西园园————游游艇艇..锚别锚别墅墅一个老兵对大海的追忆眷恋海洋而缔造的陆上海洋宫殿。物业类型独栋别墅地上2层层数地下1层面积800平米总价1.5亿精装（1万/装修标准平米以上）庭院面积500平米西西园园————游游艇艇..锚别锚别墅墅设计理念：李辙在海军生涯中对海洋文化的谙熟,巧引“游艇生活妙想”，将别墅外形打造如船艇上的锚，整体扎根于园区的湖边山体中。产品特点：1、二层主卧采用房屋升降设备，可以根据需要自动调节，升高一层；2、由于项目紧邻中心湖，室内空间均临水，采用房屋平移设备，私家游泳池可自动伸缩与湖相融，最多可伸缩4米。（以上2项特点获得世界建筑产品专利技术，已获PIC认证。PIC是《保护公约产权巴黎公约》的延续，受世界产权保护组织的保护，为世界137个国家认可的“世界级专利”）西西园园————水水晶晶宫别宫别墅墅设计理念李辙躺在床上观澜浩瀚星空的梦想，用晶亮透明的外表打造晶莹剔透的梦幻居住世界与1851年第一届伦敦世博会上，代表当时最先进技术的神圣之殿——水晶宫，两者有相同的创意；水晶宫是一幢作为世博会展厅的临时建筑，由钢铁、玻璃和木材制成。这座原本是为世博会展品提供展示的一个场馆，不料却成了第一届世博会中最成功的作品和展品，成为世博会的标志。物业类型双拼别墅地上3层层数地下1层面积850平米总价1.8亿/栋庭院面积300-600平米西西园园————水水晶晶宫别宫别墅墅产品特点：1、钢结构设计；2、外立面整体采用全玻璃材料。新技术运用：1、采用双层中空LOW-E低辐射玻璃，达到最佳隔热隔音防紫外线效果；2、外墙采用外保温，节能65%；3、采用了地源热泵空调系统，充分实现恒温恒湿。西西园园————水水晶晶宫别宫别墅墅地下一层首层室内电梯，双楼梯设计；30平米左下沉3米的全地下室设计，配备27右的客厅区2层挑空，和30平米左平米左右的健身房、20平米左右影右的餐厅区分别位于大厅的南北两音室、以及娱乐室、小型酒吧及佣侧，客厅东南2侧采光，首层配有人房。1间16平米左右的客房。西西园园————水水晶晶宫别宫别墅墅地上二层地上三层作为主人房，规划了1间46平米左右的规划了面积是15平米左右的家庭主卧，东南2面采光，10平米左右的书厅，还有2间卧室，面积大约是房，以及18平米左右的观景阳台，另外30平米和16平米左右，2间卧还有一间储物室。室均设有独立卫生间。西西园园————水水晶晶宫别宫别墅墅四层阁楼规划了2间卧室，面积大约是26平米，18平米，另外还有20平米左右的家庭厅。客群分析客群分析项目客群多数都有海外居住经历，对生活品质，社区文化要求较高；同时也聚集各类艺术家以及艺术爱好者。知名业主：张艺谋、张怡宁推广分析推广分析推广方式：以活动营销为主，主要针对业主及业主圈层，通过口碑传播，提升项目在圈层知名度，这种方式带来的销售占到总体的40%。近期活动：时间：2009年10月17日-30日时间：2009年11月7日-16日主题：旅法画家张值作品巡回展主题：水彩画家朱勇个人画展开幕参与人群：业主、业内人士和收藏家参与人群：业主、业内人士和收藏家时间：2009年11月1日主题：古玩字画艺术沙龙之鉴宝赏析会参与人群：150多名业主，艺术大师及专家形形象代象代言人言人王路遥：影、视、歌三栖明星，李辙的妻子。在2003年圣诞节，从外景地赶回来与业主共度圣诞，演唱了专为山水文园而做的两首歌曲，并现场请业主选择出自己喜爱的作为山水文园之王路遥、歌。2005年，在房展会上为山水文园的姊妹篇山水L