1谨呈：云南兆城房地产开发有限公司昆明兆城金都项目发展研究报告版权声明：本项目是云南兆城房地产开发有限公司与尊地地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／11／122思维导图项目简述项目目标和战略思考报告思维导图昆明房地产市场简析项目开发模式和定位思路市场客户研究物业发展建议和开发策略项目经济测算3项目概况：本项目位于昆明市广福路附近，位于昆明主项目概况城与呈贡新城的中心走廊，处于未来规划及交通不断完善的特殊位置。项目基本资料：?为旧城改造项目；?项目指标：I.用地性质：商住；II.占地：404.75亩（约27万平米）；昆明主城区III.容积率（暂定）：2.6IV.总建面：约86万平米。项目属性：?位于主城区与城市新城之间的相对陌生区域地滇带；池景?城市的发展方向及规划观走前景看好，为项目注入廊呈贡新城方向了无限想象空间。4区位价值：从昆明城区交通规划和建设来看，项目区位价项目交通值将不断得到提升，使项目开发蕴含了丰富的价值预期。?地铁交通：从地铁交通规划和建设来看，未来城市南区将成为热点，片区土地价值的提升和房地产价值预期等造热因素将被市场认识和挖掘。?广福路改扩建：地面联系双城区的交通主干道广福路扩建和道路流通管制，为片区形象提升带来助力。交通的不断完善，片区价值一直处于预热当中；未来高档居住、办公、商业等物业类型的开发将被充分挖掘。5从区位来看，其特殊性质不亚深圳早期的香蜜湖区位价值；从地段来看，比肩深圳的深南东路。香蜜湖片区发展轨迹香蜜湖片区香蜜湖片区处于城市老城区与城市新区之间，经过20多年的培育，发展成为深圳的深圳CBD豪宅片区，价格是市场的2～3倍。关键词深圳南山方向深南大道高档豪宅富人区关键词罗湖区甲级写字楼知名品牌商业往新城区方向写字楼林立，商业价值凸显的深南东路6思维导图项目简述项目目标和战略思考报告思维导图昆明房地产市场简析项目开发模式和定位思路市场客户研究物业发展建议和开发策略项目经济测算7我们的目标与战略：实现资金回现并实现项我们的目标目最大化价值开发。我们的目标目标理解?实现资金变现；实现资金回?在保证前期资金回笼的前提下，现开发实现项目价值最大化;?经营性物业持有价值实现。?项目成功开发；项目影响力?树立项目品牌；?对区域市场形成影响力。通过项目的成功开发和对政府的影响力实现项目的领导地位和项目的带动作用，并获得价值变现。8基于核心区项目的战略思考：价值变现、形战略思考象塑造、品牌效应。我们的观点?作为一个新生区域开发项目，不仅仅要从现有条件下思考项目开发问题，更应该从战略的高度思考项目的持久发展以及对区域的影响力，并形成区域发展的推动力量。?如何实现价值变现实现资金回笼，保证区域顺利开发，价值变现并通过项目开发带动区域内商业资源的有效整合？区域发展与?如何结合区域发展准确定位项目价值，确立开发分期策略项目开发，在区域价值提升的基础上获得最大化的开发利润？?如何打造一种新的生活方式来塑造项目形象，继而形成项形象塑造目的区域影响力和领导地位。9变现：成功的变现是使项目获得资金回笼，保证项目价值变现后续经营运作，并在变现过程中实现价值最大化。项目开发价值变现变现限制条件变现前提变现价值变现途径变现时间?本项目符合市场需?价值体现在房价、?一级开发价值实现?项目分期与启动区求特征；地价上，如何实现、二级开发价值实策略选择；?通过规划和设施配土地价值增值和房现、经营性物业持?项目开发阶段与区套，在政府满意和价提升有价值实现域发展阶段的协调资金投入找到平衡?市场增值?二级开发开发产品从而保证项目的可?区域发展的成熟度?品牌效应选择持续发展。成功地变现是使项目获得持续的、稳定的现金回笼，保证项目后续开发?首期成功开发有利于后期获得土地和建立区域影响力；?规划、配套等不但要有利于区域开发，实现土地增值，而且要有利于控制后期土地，保证长期稳定的资金回笼。10作为较大规模区域发展项目，变现的基本前提是通过1、变现前提前期项目的成功开发，实现对后期的带动效应。通过前期项目开发实现对后期带动效应的基本条件是：前期赢得市场的信任，推动后期开发与经营。描绘区域发展愿景，并说明项目的可行性；规划信任都市综合体实现项目增值并赢得信任；弥补区域配套缺失，并从获得土地中得到回赢得市场信任配套信任报；项目开发承担相应的城市功能；项目的建筑品质赢得市场信赖，项目的运作品质保证品质获得市场好评。成功的关键是在功能组合与盈利水平找到合适的功能组合平衡点？112、变现价值变现的价值通过土地价值、房地产物业价值来表现，提升变现价值的关键是提升土地价格和房地产价格。进程增值----时间换空间，分阶段开发市场需要的产品，以实现土地价值最大化设施增值----关键性设施能够增加区域价值，并提高土地价值土地增值政府增值----政府支持与政府作为促进区域开发成功标签增值----规划是否创新的概念，区域的形象定位是否吸引力变----现规划增值规划的边界感，规划给区域带来的认同度价值设计增值----建筑设计、商业设计等的新鲜感、现代感；是否具有标志性房地产物营销增值----土地推广与土地营销，增加区域的认同度和业增值美誉度客户增值----引入知名开发商和投资商等高端客户12土地价值增值与房地产价值增值标签增值：赋予区域新价值营销增值：赋予项目文化内涵开发进程控制：时间换空间设施增值：提高项目品质设计增值：赋予产品影响力客户增值：引进高端客户设计增值：标志性建筑形式133、变现途径作为较大规模区域发展项目，二级开发以及持有物业经营收入都是本项目可能的变现手段与途径。市政基础土地开发项目开发管理运营设施建设七通一平土地土地土地开发项目项目项目建造营销营销运营规划融资交易招商规划设计融资管理销售销售管理土地运营二级开发经营获得土地控制权以后，在开进行房地场开发，并将开发物业销开发物业并操作方式发进程中进行小宗土地出让售实现资金变现持有经营1.时间短、资金投入相对小；1.做好项目定位与物业发展建议；1.回现时间长；特征2.牺牲开发利润。2.投入资金大。2.经营风险利润方式获得土地增值利润获得开发利润获得经营利润获得开发利润与后期经营利润须符合我们的资金条件144、变现时间大规模都市综合体项目开发首先是奠定项目形象，在形象之上实现价值的变现；开发次序上先住宅后商务开发类型起步期发展期快速发展期成熟期开商业项目配套商业社区级商业区域级商业发尊地尊地观观点：点：次休闲娱乐??11、大、大规规模高品模高品质质居居形象树大众高尚高档办公序项目商务、休闲实现价值变现住住区区域域发发展通展通过过首期首期立阶段休闲产产品品奠奠定定项项目的高品目的高品居住项目低密度住宅中高档住宅中高档住宅质质形象形象与项与项目地位，目地位，树立形象获利润回现获利润回现高档住宅以以适适中价格中价格实现实现价价值值市政配套变现变现；；土地开发土地开发土地开发土地开发??22、、项项目目阶阶段段划划分不分不社区路网社区路网社区路网社区路网社区路网但考但考虑区虑区域域发发展展与与市市时间第二阶段第三阶段场场消消化，化，也也考考虑区虑区域域第一阶段第四阶段发发展的增展的增值值，以，以博博得得最大的最大的开发开发利利润润。。开发模型：大规模都市综合体发展计划15项目思考项目开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考?盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲波托菲诺—意大利小镇华润万象城目启动导致的资金链?断裂，是项目失败的波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米;根源；?华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板?开发风险评估与应对;??定位及规划设计的前波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是项目成功必要条件。准确定位、科学分区、合理的功烂尾能：配比、符合市开发商永远的痛场需求的启动策略是大盘成功的基本保证；违背项目开发规律必将遭到市场无情抛弃16项目价值创造源于策划设计与推广营销；源于营销标项目价值创造准化转变为策划设计与后期运营及生活方式的打造。?标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低；?营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项目增值，增加项目吸引力。?后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。地产项地产项目价值目价值定位规划建设推广营销定位规划建设推广营销运营附设计价值标准化附加价值设计价值标准化标准化加价值时间时间定位设项目建推广营定位设项目建推广营项目运计阶段设阶段销阶段计阶段设阶段销阶段营阶段17思维导图项目简述项目目标和战略思考报告思维导图昆明房地产市场简析项目开发模式和定位思路市场客户研究物业发展建议和开发策略项目经济测算1809房地产投资年上半年，昆明房地产投资呈现爆发式增长，这也说明开发商对后市持乐观态度。近几年昆明房地产投资300100.00%25080.00%20060.00%15040.00%1005020.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年房地产投资(亿元)增长率从昆明市房地产投资总额来看，04年以来，房地产投资呈逐年递增趋势，图中反映2008年受宏观环境的影响，投资脚步放缓，进入2009年后呈现爆发式增长，这也表明开发商对昆明未来的房地产发展持乐观的态度。19自从去年11月开始连续8个月市场呈供小于求局面供求关系分析，市场存量已被大量去化。供求资料来