水径项目市场定位报告营销管理中心市场研究部2010年4月15日土地分析市场分析竞品分析市场定位产品初步建议土地分析市场分析竞品分析1区位意义2交通条件3配套设施市场定位4景观资源5土地指标6综合分析7结论产品初步建议1.1区域意义?项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差1.2交通条件?项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路?可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011年前通车上水径站?布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市Ⅰ级主干道；?布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换1.2交通条件?梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线；研究建设坂银新通道?整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善清湖立交水径五和大道南坪立交梅关收费站南坪检查站南坪梅观立交北环皇岗立交泥岗立交皇岗滨河立交1.2交通条件?交通规划完成时间及工作进展?整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善序号工程名称工作进展已基本完成前期工作，计划2010年内动工建措施一拓宽改造梅观高速设北段已基本完成方案设计，力争2011年底前措施二改造皇岗路为城市快速路动工建设，南段正在开展前期工作，适时启动建设新建新彩隧道连接彩田路已基本完成方案设计，计划2010年内动工建措施三与新区大道设新建五和大道-南坪连接正在启动前期工作，力争2011年底前动工建措施四线设措施五研究建设坂银新通道正在深化规划方案，适时启动建设1.2交通条件?地铁5号线计划将于2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧地铁5号线上水径地铁3号线站为地下铁路，上水径站点位于本项地铁4号线目的东面，紧挨着本项目的A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁5号线西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭，全长约42.4公里，与在建或规地铁5号线划的10条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道交通线网的骨干线路，计划将于2011年6月通车1.3配套设施?项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等1.3周边项目?片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000-11000元茵悦之生花园中海怡翠山庄（8000-11000）1.4景观资源?项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园地块东北角旁的公路局办公大楼地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观地块内：采石场1.4景观资源?项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件D1.5用地指标?项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方CDBAE地块地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积配套设施幼儿园(12班)、社区健康服务中心、居住小区级A01-19二类居住用地430132.5107533文化室、社区居委会肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集B01-10二类居住用地390022.597505站、公共厕所C01-09商住混合用地421003.0126300社区体育活动场地D01-15商住混合用地58893.218845肉菜市场、邮政所E01-12商住混合用地349993.0104997幼儿园(12班)合计　　1650032.8455179　1.6未来规划?未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方地铁5号线上水径地铁5号线维地铁站点人流设计修车轨道走向项目规划小学地铁5号线上水径用地地铁站点地铁5号线列车运行轨道上水径公园（10万方）医疗卫生用地（800床）华兴公园（6万方）1.6地块价值分析?项目周边有6个不利因素公路局办公大楼项目对面界面差布龙路噪音（较小）部分地块坡地界面东北向现状工厂宿舍5号线地铁出入口及人流市粪渣无害通道化处理厂市病死禽畜处理厂1.6地块价值分析?除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避公路局办公大项目对面界面楼（挡墙树阵差绿化区隔）布龙路噪音：树阵现状工厂宿舍（收购或促搬迁）5号线地铁出入口及人流通道市粪渣无害化（A/D地块：处理厂（测试幼儿园、及底：距离较远且商）无害）市病死畜禽处项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及一个市病死畜禽处理理厂（测试：厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千距离较远且无米。且按照规划为无害处理厂害）深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周围100-200米范围内，可达“感觉不到臭味”的0级臭气强度要求，在正常生产及一般事故条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水250吨，项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放1.6土地价值分析小结类别现状改造措施利好因素地貌高差达到100米的采石场内部造景景观项目三面环山公园规划地上水径公园和华兴公园交通布龙路改造中布龙路改造工程11年完成通车清平、南坪快速5号线在建5号线11年完成通车教育无教育配套项目规划幼儿园和小学医疗规划用地800床医疗规划用地商业无社区配套不利因素界面破旧公路局树阵隔离工厂宿舍破旧收购或促其搬迁污染粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂距离较远，环评无影响噪音规划地铁站点、地铁人流走向穿过社区小区底商和幼儿园1.6土地价值划分坡地资源，西面景观好三类一类C界面差，有噪音EBA二类内侧看公园造景区，外侧望公园坡地高点，西面望山，东面望公园，但临近规划路和地铁人流线，但临松联路二类D1.6可比地块价值分析区域位置周边配套景观资源项目指标星河丹堤梅林关口、环境较差无配套9万平米湖面，银湖郊野公园登建面36万B级土地属性山径容积率1.8私密性和整体性好圣莫里斯梅林关外、南坪高速沿线，无配套3万平米半人工湖、塘榔山登山建面33万山凹里的处女地径，周围山景环抱容积率1.2A级土地属性私密性和整体性好水径布龙路西侧，南坪、清平高无配套项目三面环山、且坡度较高，建面45万速沿线、5号线地铁口、周适合内部造景容积率2.76边环境差私密性和整体性好B-级土地属性水径圣莫里斯星河丹堤1.6可比地块价值评判?星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径?但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品”的空间水径5星星河丹堤4星圣莫里斯3星2星1星地交周自安社房段通边然静区屋价配景度规品值套观模质与环境结论?地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规划利好，具备做高端再改的条件以再以再改为主的大型综合改为主的大型综合性性城市山城市山居社居社区区劣势1.项目周边项目层次低，区域认知度优势不高1.可达性：通过南坪、清平可快速到达福2.东侧界面差，有公路局、工厂宿舍田、罗湖等中心区；规划5号地铁、修车厂等2.景观资源：项目地块整体性、私密性好3.南面直线距离1.5公里除有粪渣无；三面环山，内部高差大，适合造景害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽3.规划前景：南侧有公园，医院等然实际影响小，但心理影响可能较大土地分析市场分析竞品分析1市场界定2市场概况市场定位3结论4竞品分析产品初步建议2.1市场界定?项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块?其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂2.2市场概况：福田?量价走势：2009年1月-2010年2月，福田市场供应极少，成交均价整体在3万元/m2以上?整体供求：2008-2009年负片市场整体供求比为0.57，尤其是自2009年以来，明显供不应求；?各产品线供求情况：改善类产品中，再改2、再改3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈现出明显的供不应求现象;供应面积(万平米)成交面积(万平米)供求比1435.000801.061.21230.0001.01025.000600.8820.0000.5738.0615.000400.6410.00021.520.221.80.42017.825.0000.20.30.020000.009’09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’09’10’10’200820092008-20090102030405060708091011120102300.670.80.7055%25首置64%21.00.520.6200.44首改1514.00.4再改19%2%3%4%10再改214%18%0.136.95.20.253.03.6再改317%14%0.50.700.0供应面积比成交面积比首置首改再改再改再改123分产品先数据截取时间：2008年-2009年2.2市场概况：福田?各产品线总价段：福田的客户比较分散，总价300万以上的房子占到26%100万100-150-200-250-300-400-500-600-800万　以内150万200万250万300万400万500万600万800万以上首置3215245733260000(90平米以下)首改019825100000(90-125平