2010/12/24房地产标杆企业研究万科：龙头房企的策略www.gaotongchina.com摘要z万科在持续业绩高增长发展目标下，以聚焦住宅单一业Tel:(+86-10)58677851态、高周转为内在商业模式精髓，采取“客户细分、经Email:info@gaotongchina.com济圈聚焦和产品创新”三大发展策略，实现业绩持续高增长。z截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和，提前了49个月完成其在2004年提出的2014年远景目标。z截至2010年9月，万科所持有的货币资金为315.4亿元，净负债率为27.2%，资金实力进一步增强。公司目前可用储备资金在500亿元左右，将持续受益于行业调控带来的并购机遇,助推公司逆市扩张。z万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。z万科继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。今年前11个月，万科新增项目楼面地价约2600元，保持在合理的水平。公司还新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前已进入了逾40个城市，布局更趋均衡全面。z万科的产品线主要包括金色系列（G）、城花系列(C)、四季系列(T)以及高端系列(Top)等四大系列。在万科的产品线中，万科将核心价值、土地属性、客户选择、客户细分作为系列的外在规范，并最终落实至产品类型、户型和产品的核心价值之中。敬请阅读末页的免责条款房地产标杆企业研究目录一、当前市场表现及发展沿革................................5?1、企业当前状况........................................................................................5?2、发展沿革及企业背景............................................................................7?3、展望公司未来........................................................................................7?二、运营盈利能力及资本运作................................9?1、稳健的财务水平....................................................................................9?2、卓越的运营能力..................................................................................10?3、优秀的费用控制和盈利能力..............................................................12?4、多样化的融资渠道..............................................................................14?三、区域布局和土地储备...................................16?1、区域纵深发展战略..............................................................................16?2、项目分布..............................................................................................17?3、各城市利润率......................................................................................18?4、一定强度的新增土储..........................................................................20?5、谨慎的拿地策略..................................................................................21?四、管理与激励机制.......................................24?1、分散性股权结构..................................................................................24?2、严苛的股权激励方案..........................................................................24?3、放权的管理机制..................................................................................25?五、产品线与商业模式.....................................26?1、专注于住宅..........................................................................................27?2、不断提高精装修比例..........................................................................28?3、客户导向型产品..................................................................................28?4、住宅产业化、产品标准化建设..........................................................30?5、客户关系导向型营销策略..................................................................31?2房地产标杆企业研究图表目录图表1：万科近十年市场占有率...........................................................................................5图表2：万科2001-2010年销售均价....................................................................................5图表3：2009年万科营业收入区域分布..............................................................................6图表4：万科2002-2009年净资产负债率............................................................................9图表5：万科的财务状况.......................................................................................................9图表6：万科负债结构变化趋势.........................................................................................10图表7：万科2002-2009存货周转率..................................................................................10图表8：万科2002-2009总资产周转率..............................................................................11图表9：万科预收账款增长的资产增长弹性变化趋势.....................................................11图表10：万科销售价格变化与整体市场价格变化对比...................................................12图表11：2002-2009万科三项费用率指标.........................................................................12图表12：万科2002-2009年盈利能力................................................................................13图表13：万科2002