深圳万科金色领域项目研究报告2010年3月14日选择理由：万科品牌，深圳房地产领导者之一搜房网点击率第一（127035）板块规划（航空城）首次开盘当日销售一空项目基本介绍：基本信息产品信息项目位置：福永镇翠尚西路与宝安大道交汇处南户型面积：以80-160平米的三、四房为主占地面积：6.2万平方米装修标准：提供精装修可售面积16.2万（其中住宅约15.6万）产品风格：发生建筑风格园林风格：法式园林周边情况目录?城市规划?项目规划及包装?项目建筑、园林?项目户型设计?项目精装修标准?项目销售情况?项目营销推广策略?项目人群城市总体规划：2007，前海华丽转身——深圳新城市中心深圳进入“双核时代”?《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系——2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。前海中心，包括前海、后海和宝安中福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展区域功能的生产性服务心区，主要发展市级行政、文化、商业与总部经济。业、商务职能。区域规划宝安中心区——珠三角中心发展“脊梁”上的重要节点位置。?东岸发展枢纽：位于深港穗黄金经济走廊重要节点，以西部通道、国际码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。区域一体化进程中生产要素集聚度最高的地带。宝安中心组团中心结构规划：构筑“一主两副三中心”的多元化服务中心规划规划范范围围包括包括宝宝安安区区新安新安街道街道办办、、西西乡乡街道街道办办和和福永福永街道街道办办南部地南部地区区，，给话给话用地面用地面积为积为162.1162.1平方公里；平方公里；本项目构构筑“筑“一主一主两两副三中心副三中心”的多元化服”的多元化服务务中心中心副中心一为副中心一为福永街道办中心福永街道办中心为主体的综合服为主体的综合服务中心，为机场和沙井临港工业发展区务中心，为机场和沙井临港工业发展区提供提供商贸服务商贸服务；；副中心二为航空城物流产业园区中心，主要副中心二为航空城物流产业园区中心，主要为物流产业集聚区提供配套服务设施；为物流产业集聚区提供配套服务设施；主中心为宝安中心组团中心区，集中了行政主中心为宝安中心组团中心区，集中了行政、文化、体育、商贸等服务功能、文化、体育、商贸等服务功能区域规划：项目所在区域位于宝安中心城区航空城组团综合考虑区域关系、资源条件、发展基础、生态环境约束等多种因素以及城市管理体制改革的需要，以初步形成的城市功能组团结构为基础将全身地域空间划分为5个分区，实施差异化的发展策略。板块规划：本项目所在区域属于组团功能规划中的航空商贸功能区，以及组团标准分区中的机场东片区；航空商贸功能区：依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务区。机场东片区：包括福永南老城区和西乡北黄田地区，范围为宝安大道、机荷高速延伸段、凤凰山、福海大道和凤凰路围合区域，分为8个标准分区。规划通过旧城改造，为基础和沙井临港工业提供综合配套服务。重点发展商贸、酒店、金融、办公、教育培训机构等现代服务业和现代居住配套产业，成为深圳城市形象的门户地区。现状区域特征：优1多维交通体系由机场、码头、轨道、城市干道、城际公路主城通达性极高：的枢纽体系；优2国际产业基地与香港、澳门，乃至国际的交通互通优势;世界500强企业：的强势入驻，均奠定了区域的国际产业发展基础；优3高承接力人群较高的产业集中度决定期间密布了的相当数量的企业中高层：管理者：以及相对富裕的本地原住民和机场航空人员；优4深度跨界影响通过海陆空的多维对家，实现对港澳、泛珠、城市其它中心：区域的深度影响，扩大本项目的影响范围；现状区域特征：污染相对较强：环境相对复杂：临近工业区和机场，决定周边工业区林立，决定了了区域内的噪音、空气等其他人流和环境都相对较污染相对其它区域更为严劣劣为复杂；治安、生活氛围重，对生活质量有较大影、环境卫生情况均较为担响；忧；配套相对低端：周边生活配套丰富，但相对低端，除宝丽来国际大酒店外，甚少高档消费场所；区域总结：所以，宝安中心区有着——凸显的区域价值深圳西岸——国际西岸——都市核心未来高价值西部城市中心、功能最强国际化综合区、人口密度高、消费强劲、物业发展潜力大、商业商务价值高企。区域价值决定项目未来无限的投资潜力项目总体规划一期沙盘实景拍摄规划为14栋15层亲地小高层，围合式布局，地道法式建筑风格，一梯三户及蝶式布局，保证每家每户的采光通风及私密性。现场包装小区入口道围墙展示融入法式风格，与建大宾中央景观带迎筑、园林相匹配，称砣法系氛围；现场迎宾大道包装融入法系特色，客户到访的第一区域带给客户法系的尊贵感；小区入口两侧一层为商业建筑物项目周边资源具备一定的景观资源优势；本项目西侧拥有高尔夫，虽未来将改变属性，但现时景观优势显著，同时北、东、南侧拥有临近荔枝林景，整个资源环绕而丰富。项目交通资源1、深圳第一大道：深南大道、宝安大道、深惠路，实现陆路交通的跨区连接，形成贯穿深圳的陆路区域交通干线；2、深圳滨海干线：海滨大道、滨海大道，形成融贯深圳海沿线的风景独特的滨海干线；3、地铁10号线：10号线由海上世界至松岗，于本项目近区的下十围设置站点，同时与地铁一号线延长线相接应；4、1号线延长线：形成贯穿城市核心区与西部滨海地区组团的地下快线；5、公交系统：项目周边有多条公交线路，公交站紧邻项目，338、367等直达市区世界之窗、皇岗口岸等地；项目建筑及园林万科金色领域打造地道法式建筑风格，15层城市罕见亲地小高层，大花园，围合式布局，优享欧洲低密度人居标准，院落式蝶式布局，各方位户型充分通风采光。百米法兰西主轴尽显法式皇家仪仗园林的尊贵，静区园林糅合自由、闲散的南法风格，搭配南方植物，四季如茵，巧妙的引入浪漫、放松的居住氛围，是万科继兰乔圣菲之后在宝安呈现的又一异域风格力作。项目实景项目户型户型面积：100平方米，三房两厅两卫；户型方正，动静分区合理，客厅与餐厅相连，空间感觉更为宽敞缺陷：户型工作阳台较小，另外户型当中凉衣阳台缺失。项目户型户型面积：105平方米，三房两厅两卫）；户型缺陷：户型空间整体感觉空间压抑，户型阳台面积过于大，厨房空间有限，冰箱无位置摆放。项目户型户型面积：180平方米，四房两厅两卫；户型方正，动静分区合理，超大面积客厅设计，客厅与餐厅相连，空间感觉更为宽敞。缺陷：户型无工作阳台，洗衣机只能摆放在客厅外阳台上。项目装修装修标准为2000元/平方米项目销售基本数据；户型销售面积赠送面积套数两房两厅一卫78380具体位置：机场片区，距三房两厅两卫896435福镇中心1KM，机场1KM四房两厅两卫1279110占地面积：6.2万4.5185515房两厅两卫可售面积：16.2万（其中一期1、2、3栋2.26日开盘当天售罄一期户型配比住宅约15.6万）容积率：2.6定位方向：福永当地第一高品质社区产品类型：A：首置产品；占15%B：首改产品；占45%C；再改产品；占40%项目推广项目在媒体投放上并没有倾注太多，主流媒体只是用来树立形象和预知节点信信息；对外宣传上，万科金色领域抓住它自身的特点，利用品牌、地段、区域价值吸引受众，推广语：“领翔世界的格局”项目推广项目以品牌切入，利用万科品牌以及万科成功案例（兰乔圣菲项目）作为主宣传，同时引入项目接待中心。项目推广项目广告平面解析：领翔世界的格局：主要是对区域价值的诠释（国际机场），同时利用法式建筑物来诠释项目本身的建筑风格，另外利用巴黎铁塔作为辅助，画面表现区域及项目建筑的特色。项目营销活动1、万科金色领域营销中心品鉴会2、金色领域VIP预约品鉴专场3、价值高达VS投资洼地讲座4、万科金色领域营销中心开放5、大前海，万科金色领域考察活动项目推广媒体策略区域内媒体策略：1、通过户外抢占市场灌输；2、区域新媒体参透｝深3、公益互动4、短信针对覆盖及深度影响区域外媒体策略：户外封锁西行线网络、报纸炒作事件｝，短信轰炸高新媒体覆盖，推大短信覆盖面自身昭示全面强化项目推广本区以产品传播为主导，强化产品特色及优势，捆绑品牌，打动本区客户；外区以品牌作为支撑，创造区域价值平台，吸纳外区客户；本区：产品需求导向型外区：区域突破导向型营销：营销：以产品信息传播内容为突破区域限制核心、本地信息获知渠客户，通过悬念及重点营销事道为载体。件和万科品牌驱动0，领航关键词：产品本身，捆捆绑重塑区域认同。绑品牌，强化物管、配套、园林。关键词：区域突破、品牌驱动项目人群【本区客户】客户范围：福永片区，包括该片区的产业基地、机场及周边、福永镇区范围标准。客户特征：以自住为主导方向，首次置业和换房客户需求充足，看中产品的物管、配套和园林，区域的中高层管理者和私营业主是项目的主力客群。【外区客户】客户范围：整个宝安片区，包括西乡片区、宝安中心区以及南山、福田片区等范围。客户特征：以自住兼顾投资，用过引导认可区域发展，信任万科品牌价值、是万科产品追随者；具备相当的购买经济实力，置业住居功能需求相对明确度低。项目总结福永因片区开发分散，历史无影响力楼盘，对于关内居民而言，关注度低。而对于宝安区的居民及驻地工作人士而言福永因隔夜区定位及印象、居住环境杂乱的现状，对片区的认同度低。虽然种种现状对于项目不利，但是在未来规划及项目自身的特点进行有效的包装推广，以及项目客群定位清晰，项目信息直接有效的传达于客户，项目在2月26日开盘一期1#2#3