报告提纲市场环境分析?市场环境走势竞争态势分析项目价值提炼项目定价与分析客户分析与利益点对接主题概念演绎营销推广策略与执行市市场场走走势势汉口中心区4月成交价格达到9453.98元/㎡，创历史新高，较去年同期上涨30.51%。成交价格：9453.98元/㎡，环比上涨2.97%，同比上涨30.51%；销售套数：1213套，环比上涨45.38%，同比上涨13.84%。报告提纲市场环境分析?竞争个案分析竞争态势分析?竞争项目比较项目价值提炼项目定价与分析客户分析与利益点对接主题概念演绎营销推广策略与执行新华名典竞争项竞争项目目竞争项目多为知名开发商打造，本案处于弱势地位。由于土地的稀缺性，汉口中心区的在售项目不多，特别是小户型产品，本案未来的主要竞争对手为万科城、万科圆方、葛洲坝国际广场、菱角湖万达广场、新华名典五个项目。在售项目未来供应万科万科目前市圆圆方方场上最成功的小户型产品。相对周边普通公寓溢价约2000元/㎡。项目概况：万科圆方位于江汉区马场角路与马场一C区路交汇处，占地面积12022㎡，A区总建筑面积35876㎡。销售价格：销售均价13000元/㎡，B区价格范围12000-16000元/㎡，总价范围55---70万。户户型分析型分析全45㎡精装小户，户型创新，舒适性较强。45㎡1*1*1优点：户型方正，户户均带独立开放的生活空间约4㎡的自纳空间，花池赠送共15平米面积，可改作休息空间两房。全带进装修设计，风格自选（现代风格、欧式风格）约4㎡的自纳空间缺点：因整体建筑呈围合分布及建筑结构的影响（3梯20户）造成朝向较为单一。精装修精装修万科超高标准的精致装修三集玄关关柜，双面衣橱，多功能起居室，开放式厨房，强大收纳橱柜，流水线操作台，创意私趣空间，阳光阳台，干湿分离，镜柜。空中空中空中休会会所所闲会所，包括影音室，红酒坊，雪茄品鉴区，模仿大英图书馆所设置的图书阅览室，咖啡茶座等。健身会所雪茄吧网咖会所书吧酒吧高端配套高端配套24小时自助消费、WEB2.0会所、XXL厨房、空中露台、云顶健身房、影音室、雪茄会所、菲红酒吧、知本书吧、星幕泛会所，高端豪宅的诸多特点融入精品公寓建筑。企企广告形象新划划推广推广颖别致，主要诉求为地段资源、周边配套、自身会所等。?地段资源?V24公寓概念?高端会所?创新户型?万科品牌项项万科目目评评圆述述方在会所的塑造及软性服务方面创新性明显，本案在此方面不具竞争优势。功能齐全的小一房+高端会所+精装修+服务功能齐全的一房设计：独立卫生间（干湿分离处理）生活空间与休息区独立分区，带月4㎡的自纳空间;精装修：提供两套装修方案（现代、欧式）供购房者自由选择；服务：后期尊荣的服务享受，满足高品质生活群体的要求。万科圆方是目前市场上非常成功的小户型案例，其通过超高标准的配置来提升项目的投资价值，同时通过公共空间的打造，来弥补小户型所缺失的社区交互空间，打造了城市中心最具升值潜力的高端公寓。万科城万科城万科城系列的延续，诉求汉口未来的发展方向开发周期:共四期约4年左右GH占地面积:60000㎡总建筑积:300000㎡容积率:4.50?开工时间:2009-7-1总户数:3512销售价格:10500元/㎡价格范围：10300-12800元/㎡开发商:武汉王家墩现代城房地产开发有限公司投资商:万科房地产开发有限公司物业管理公司:武汉万科物业管理有限公司户户型点型点评评面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。40㎡一房68㎡两房?户型方正?一房变两房?纯南向设计?通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积?通过花池和阳台赠送面积?北向客厅采光较差赠送全面积赠送一半面积户户型点型点评评面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。71㎡两房83㎡三房?一房变两房?两房变三房?通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积?通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积赠送全面积赠送一半面积项项万科城目目评评述述拥有成熟的社区环境，同时通过户型创新赠送大量的面积，本案在户型产品上不具备竞争优势。万科品牌+中小户型+赠送面积+精装修项目优势：?万科品牌；?精装修提升附加值；?面积段适中，总价段合理；?2万方绿化带，社区环境优越；项目劣势：?毗邻三环线，噪声、灰尘污染严重；?交通堵塞；?容积率大，建筑密度高，楼间距近，采光不足；?地块狭长，项目西侧距主干道较远；?物业费2.8元/㎡/月，价格偏高。菱角湖万菱角湖万达达商业带动住宅销售的典范开发周期:共四期约4年左右占地面积:94700㎡总建筑积:513100㎡容积率:4.26?开工时间:2009-7-1销售价格:10000元/㎡开发商:武汉万达广场投资有限公司投资商:大连万达集团股份有限公司项项万目目达评评自身述述拥有完善的商业开发体系，其未来成熟的商业氛围是本案不具备的，在商业配套环境上本案也不具备竞争优势。项目优势：?万达品牌；?商业中心规划；?周边大盘林立，高端性强；?升值潜力大项目劣势：?容积率高，建筑密度大；?绿化率低，居住环境欠佳；?户型设计普通，公摊大，实用性不强；?商业面积大，未来的噪声污染较严重?楼间距近，通风采光效果差；?中央空调，费用较高，限制了一定的客户群体特别是拆迁户买的起用不起基基础础信信息息本案总建面仅2.3万方，不具备规模优势。目前仅有万科城、万科圆方有楼盘名称规模（㎡）容积率销售价格（元/㎡）户型面积小户型在售，户型面积段在35-83㎡区间，为本案的万科城3000004.510500（精装）35-83第一竞争圈。万科圆方36031.50313000（精装）45未来葛洲坝国际广场、菱角湖万达、新华名典均有小户型入葛洲坝国际广场4900003.821200094-108市，对于本案的销售带来较大的威胁。菱角湖万达5131004.261000091-144新华名典151406.23?/25-93本案228693.5/43-94地段地段本案资资和源源万科城处于二环至三环间，在竞争项目中地段资源相对较差。轨道交通楼盘名称环线主要道路公共交通（距地铁2号线）万科城二环至三环常青路中0.7KM万科圆方一环至二环唐家墩路中1.0KM葛洲坝国际广场一环至二环青年路高0.1KM菱角湖万达一环至二环新华路高0.5KM新华名典内环边缘新华路中1.2KM本案二环至三环常青路中0.5KM竞争产竞争产小户型品分析品分析产品销售率最高，达到84.56%，存量仅134套，稀缺性较强，市场机会点明显。项目名称万科圆方万科城葛洲坝国际广场菱角湖万达广场供应配比去化率面积4541------------套数80365------------一房13445.35%84.56%去化70727------------总价（万55-70w35-38w------------元）面积------68-7294-10791-97套数------191420186两房22141.64%72.27%去化------62370144总价（万------71-78w110-120w78-98w元）面积------83------127-148套数------63------186三房9613.01%61.45%去化------37------116总价（万------91-95w------111-176w元）建筑建筑竞争项外外立面立面目以现代简约风格为主，其中万科圆方的BOX外立面最具特点。万科圆方由众多辩识性很强的体块穿插组合而成，这样的大面积组合体，使得项目的标志感很强。同时，该项目的每一个户型都是独立的方块格子，由于视觉的魔术力，在组合完成后，整个立面会不断变化，韵律感强劲。户户万科城型分析型分析和万科圆方户型赠送面积大，创新性最强，其他竞争项目产品趋于常规。新华名典D户型1室1厅1卫45.73㎡独立开放的生活空间葛洲坝国际广场休息空间C户型2室2厅1卫98㎡万科城C户型1室1厅1卫1厨41㎡约4㎡的自纳空间万科圆方菱角湖万达A1户型2室2厅1卫91㎡综综合合评评述述CBD及泛CBD区域，万科圆方小户型公寓处于领导地位，本案在市场竞争中不具备明显的价值点，需突破常规手段达到营销目标。?汉口中心区4月成交价格达到9453.98元/㎡，创历史新高，较去年同期上涨30.51%。?竞争项目多为知名开发商打造，本案处于明显的弱势地位。?本案总建面仅2.3万方，不具备规模优势。?本案和万科城处于二环至三环间，在竞争项目中地段资源相对较差。?小户型产品销售率最高，达到84.56%，存量仅134套，稀缺性较强，市场机会点明显。?竞争项目以现代简约风格为主，其中万科圆方的BOX外立面最具特点。?万科城和万科圆方户型赠送面积大，创新性最强，其他竞争项目产品趋于常规。报告提纲市场环境分析?竞争态势分析项目分析?项目扫描项目价值提炼?户型分析项目定价与分析?属性界定客户分析与利益点对接?项目卖点提炼主题概念演绎与表现营销推广策略与执行竞争竞争分析分析寻求差异化竞争是本案的方向所在三大竞争项目小户型产品均为70年产权的住宅土地性质，本案的商业性质处于明显的劣势地位，同时三大竞争项目具有本案所不具备的核心价值点：相比万科圆方，本案在会所的塑造及软性服务方面不具竞争优势。相比万科城，本案在户型产品上不具备竞争优势。相比菱角湖万达广场，本案在商业配套环境上也不具备竞争优势。与三大竞争相比，本案在户型产品、商业环境、软性服务方面均不占优势，那么本案的差异化竞争点在哪里？项项目目扫扫描描商业用地性质，体量小，单体项目。?项目总用地面积：10344.07㎡，?其中控制城市规划道路面积：1373.36㎡；?控制排水走廊面积：2436.71㎡；?规划净用地面积：6534㎡；?规划用地性