ORANGEADVERTISING我们的理念:为合作伙伴用心服务,应该放进五种东西——智慧、激情、思想、勇气和身体万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通ORANGEAD创致广告全程推广服务机构/长沙创致广告策划有限公司电话：(027)82701133/82742220网址：www.ooorange.com思考我们的出发原点——整合推广目标发掘并放大项目自身潜在的最大价值与利润如何快速引爆社会热点创造项目轰动销售如何建造优势品牌及为品牌谋求可持续发展提供有利条件资源创致广告之实战执行优势服务奥园/万科/星河湾/雅居乐之原创班底操刀集团化全国资源平台1+12关联集成模块支持创致公司长沙分公司将在你身边贴心服务实战2010万科城整合传播五步曲第一步/侦察市场分析第二步/战略推广策略第三步/部署阶段创意第四步/装备媒介预算第五步/保障作战军团精确的市场解读是启动市场的密匙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步1/侦察市场分析ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位楼市现状ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位a、???????与2004年长沙楼市的火爆销售相比，在国家宏观调控下的2005年楼市明显多了一份理性。长沙楼市虽然没有出现上海、杭州的“跌”势，但是购房者也明显理智地“捂紧”钱袋子。b、??????根据长沙市房地产合同备案数据显示，目前长沙市成交均价2984.29元/平方米，楼市价格微有上浮。尤其是一些高档品质楼盘依然热卖。c、???????在全市442个商品房在售项目中，长沙区域占据了48%，与此同时，长沙商品住宅的销售量也占到全市住宅销售量的43%。长沙区域成交均价为4019.01元/平方米，芙蓉成交均价也达到了3211.38元/平方米。d、??????北城片区随着存量土地投放市场和一批有实力的开发商陆续进行非经济适用房开发，近年多宗百亩以上地块相继通过土地拍卖实现交易，开发项目向规模化发展。比如：三金香港印象、长沙春天、东方花城、天顺园、汉水熙园等。结论：2010·万科城面临着同区域众多楼盘竞争，但如果能打造自身项目特点和高性价比优势，与创新、独特的推广手法，可以打一场漂亮战，取得销售最大化。ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位附：该项目周边2004出让地块解北城一路P（2004）003号地块，位于芙蓉解放大道31——37放号，原湖南柴油机厂。建筑面积：49535。74平方米，大为居住用地，产权70年；容积率：1。6，成交价格：道本案7300万元；开发企业：金华市中信房地产有限公司二路北城P（2004）037号地块，位于芙蓉北城二路，在韶山大韶山道与韶山一路之间东临汉正一街。建筑面积：大70559。81平方米，居住70年，商业40年。容积率北城三路道2。0，成交价格：11160万元；开发企业：湖南世纪东方房地产开发有限公司北城四路潜在的强有力竞争对手ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位对手扫描ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位主要竞争对手：万国园解放大道北城一路韶?山?建筑面积：67万平方米大??多层、小高层?道二路??130平方—245平方的大中户型为主北城??2450元/平方米/多层2900元/平方米/小高层北城三路??芙蓉最大的住宅小区、首席绿色安居生活区万国园：67万平方米，该区域最大的住宅小区、首席绿色安居生活区。该项目为经济实用房，价格低廉，对周边拆迁人士有着较大的吸引北城四路力ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位主要竞争对手：熙园解放大道北城一路韶山大道二路北城??占地面积：7.86万平方米??建筑面积：16万平方米，多层、小高层,高北城三路层???88平方-160平方的中等户型为主??3000元/平方米，紧邻汉水，有水景北城四路汉水熙园：16万方，紧邻汉水，做水文章，地段较好，均价3000元/平方米ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位泛竞争对手：威尔士春天解放大道北城一路韶山大道二路北城??占地面积：16.19万平方米??建筑面积：25.71万平方米，多层,小高层?北城三路??90平方-132平方的中等户型为主??3500元/平方米，主题绿化景观延伸至建筑长沙春天：25万平方米，主题绿化景观延伸北城四路至建筑。福星惠誉积累了一批忠实品牌追随者；主题广告语：我和春天有个约会ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位泛竞争对手：东方花城解放大道北城一路韶山大道二路北城??占地面积：14.2万平方米??建筑面积：23万平方米，多层,小高层?北城三路??83平方-123平方的中等户型为主??3100元/平方米，实景现房北城四路东方花城：22万平方米，主推生态景观，地理位置相对有利。ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位泛竞争对手：城市印象解放大道北城一路韶山大道二路??占地面积：2.74北城??建筑面积：11.05??小高层、高层?北城三路??84平方－140平方的中等户型为主??建筑风格港式设计??3550元/平方米北城四路??体现自然精致的完美港式生活ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位泛竞争对手：雅丰园解放大道北城一路韶山大道二路北城??建筑面积：3万平方米??多层?、小高层北城三路??81平方-137平方的中等户型为主??2800元/平方米??整个小区都在细节上贴近自然，营北城四路造绿色氛围ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位市场扫描市场扫描结论结论根据以上了根据以上了解，解，同区域同区域中中竞争态竞争态势势比较激烈比较激烈，率，率先以运先以运动动文文化化导入导入地产为品牌地产为品牌树立加树立加分，分，本案需要本案需要利用利用好好万科品牌资源万科品牌资源和和项项目自身目自身独特独特优势，优势，充充分分把把社社区环境区环境建筑的建筑的硬硬件件和和社社区运区运动动文文化化的的软软件全方位进行件全方位进行结结合合诉诉求，求，性性价价比比优势将自优势将自然突显然突显。。ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位自我检测ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位2010万科城北城一路本案??占地面积：6.7万平方米解??建筑面积：14万平方米放大??容积率：2.3道路城二??多层洋房,小高层洋房(带电梯)?北韶??一梯两户山大??90平方－140平方的大中户型为主道北城三路??约1200多套??建筑风格：现代感设计??2800元/平方米左右北城四路??运动主题社区ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位2010万科城的核心竞争力：运动主题健康生活社区14万平方米的建筑规模同区域中的优越性价比万科地产的品牌优势ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位目标群体ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品定位从市场和产品的特点分析看：他们主要是城市中等收入者，对居住品质和生活环境有一定要求。因此，潜在买家的主要来源于：●政府中层领导/企事业单位中层主管●个体经营者ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状楼市现状对手扫描对手扫描自我检测自我检测目标群体目标群体产品定位产品