万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部二○一○年八月万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告内容摘要1、项目资料?总占地面积：11万㎡?总建筑面积：15万㎡2、推售?2010年8月27日，珠宾花园城正式开盘，推出3、4栋，共2栋26、32层栋，186套。?2010年8月26日，取到3、4栋186套住宅预售证。3、优惠?开盘当天百钻卡客户可享3个点，?按揭3个点，一次性3个点等优惠；?如签认购房合同后，3天内支付首款可再享2个点，而3天内支付全款可在享受2个点优惠后再享受1个点。?以上优惠累加兑现。4、价格?折后均价为28243元/㎡（除顶层复式外）；?折后整体毛坯均价约27395元/㎡。5、成交?截止开盘当天下午17:00，成交约158套，6、主力户型?户型区间135.03-299.01㎡?主力户型为161.05㎡4房与189.34㎡4房。7、客户?到场约1500个客户，以本地自住客为主，兼有少量港澳投资客，另有部分客户为广深客户。（注：一、前期积累客源多为本地客户。二、开盘当天临时通知客户，外地客户未及时赶到。）合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|2万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告一、项目概况1.总规2栋合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|3万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告2.基础数据项目位址：吉大景山路177号，九洲城博物馆旁开发商:珠海市珠宾置业发展有限公司物管公司:珠海市万科物业服务有限公司总占面积：11万㎡一期（联排别墅）占地面积：1.5万㎡二期（高层住宅）占地面积：4.6万㎡（含2万㎡小山体）三期（临街商业）占地面积：4.9万㎡（含明珠湖0.55万㎡）总建面积：15万㎡一期联排别墅建筑面积：1.1万㎡二期高层物业建筑面积：8.5万㎡三期商业、酒店建筑面积：5万㎡总户数：二期484户物业费：3.8元/㎡〃月绿化率：40%容积率：1.31二期车位：830个（地面：60个地下两层：770个）小区配套：会所、游泳池、健身房商业：珠海免税商场、珠海百货商场医疗：珠海延年医院、广东省中医院珠海医院银行：工行、建行、农行、交行教育：珠海吉大小学合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|4万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告二、项目简介万科珠宾花园是万科地产继金域蓝湾之后在珠海的又一标志性高档小区，是珠海宾馆改造项目。项目主要分为四期建设：一期建设商业区；二期建设住宿区；三期建设酒店；四期建设原珠海宾馆建筑物维护建设。目前项目商业已有部分出售，二期住宅中3栋6-8层带电梯联排别墅已经售罄，另有5栋约27-43层的高层、超高层洋房。项目临近石景山公园、九洲城博物馆，自然景观良好。配套设施主要有配电房、水泵、备用发电机、垃圾房等。三、区位图合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|5万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告四、项目节点回顾?2009年9月22日：取得商业一区(北区)地下室工程施工许可证；?2009年12月3日：项目举办主题为“Since1984再现珠宾”发布会。?2010年1月12日：获得联排别墅预售许可证。?2010年2月：推售84套联排别墅。均价约35000元/㎡，全部内部认购售罄。?2010年6月29日：获得商铺预售许可证。?2010年6月：正式发售23套商铺，价格70000-110000元/㎡。?2010年7月底：珠宾接受认筹，截止8月27日最终共有约600批客户接受认筹认筹细则：?出示申请人本人私人账户人民币10万元以上银行存款原件、复印件。?百钻卡编号仅为办理百钻卡顺序号，不代表最终选房次序，到认购时，是根据先到签到顺序排列。合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|6万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告?百钻卡不得转让更名，一卡仅限选一套单位。?2010年7月30日：珠海特区30周年之珠宾30年活动。?征集时间——2010年7月30日到8月15日?评选时间——2010年8月25日。?2010年8月20日：举行万科品牌发布会。?2010年8月21日：开放样板间，售楼部。?3栋1单元02户型：建筑面积161.05㎡4房（带5000元/㎡精装修）；?4栋01户型：建筑面积137.35㎡的4房（带5000元/㎡精装修）；?4栋03户型：建筑面积143.54㎡的4房（带5000元/㎡精装修）。?2010年8月26日：取得预售证，预售证号：S201000002-3?2010年8月27日：正式开盘，推出3栋、4栋186套住宅。?均价：?折前均价为29378.23元/㎡；?折后整体均价约27297元/㎡。（对外宣称28000元/㎡）。?优惠：?开盘当天百钻卡客户享受97折优惠，?如签定认购合同后，3天内支付首款可享受98折，而3天内支付全款则可再享受99折。?以上优惠累计相乘兑现。?成交：?截止当晚6:00，总体成交158套以4栋居多。?客户：?以珠海本地自住客为住，占9成以上。?兼有少量外地投资客，另有部分客户为内部客户。?大多数为万科老客户。合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|7万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告五、户型分布和配比1、产品结构（包括样板房和不可预售单位）珠宾花园高层住宅为1-5栋，本次开盘推出3栋和4栋，3栋板楼（2梯4户），4栋塔楼（2梯3户），全部为高层产品，合计推售186套。栋号层数建筑类型单体结构面积段套数2/3-24F板楼2个单元，2T4H161㎡、189㎡4房92325F板楼2个单元，2T4H299.01㎡、274.75㎡复式4135.03-137.35㎡4房2/3-30F塔楼1个单元2T3H874143.54-143.56㎡4房、143.18㎡4房31塔楼1个单元2T3H169.36㎡、174.01㎡、261.6㎡复式3143板楼1个单元，2T2H奇数层235㎡4房，偶数层236㎡4房822/3-24F板楼2个单元，2T4H161㎡、189㎡4房92225F板楼2个单元，2T4H299.01㎡、274.75㎡复式4135.03-137.35㎡4房2/3-30F塔楼1个单元2T3H875143.54-143.56㎡4房、143.18㎡4房31塔楼1个单元2T3H169.36-174.01㎡复式、261.6㎡复式3共5栋454合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|8万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告2、各栋户型配比?3栋户型配比（2/3-25F）户型及面积160㎡188㎡4房（套）4646小计92?4栋户型配比（2/3-31F）户型及面积135-137㎡143㎡4房（套）5829小计87?1栋户型配比（2/3-43F）【未推】户型及面积236㎡（奇数层）235㎡（偶数层）4房（套）4141小计82?2栋户型配比（2/3-31F）【未推】户型及面积160㎡188㎡4房（套）58珠宾花园高层住宅户型配比58小计116?5栋户型配比（2/3-31F）【未推】户型及面积135㎡142㎡4房（套）6231小计93以上数据来源：珠海市商品房预售网3、总户型配比（2-43F）户型及面积（㎡）135-143161-189169-299合计复式1414161-189（四房）4房（套）17418482440比例135-143（四房）38.32%40.53%21.15%100%41%38%169-299（复式）235、236（四房）3%18%合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|9珠宾花园三期第一批推售户型配比万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告169-299㎡4、开盘推销户型配比（2-31F）户型及面积（㎡）135-143160-189169-299合计（复式）复式77套4房（套）161-189㎡8792179套4%比例（四房）46.77%49.46%3.77%100%49%135-143㎡（四房）47%【总体分析】?此次开盘只推出3、4栋，3栋96套和4栋90套，共186套；?此次项目推出的3、4栋都是大户型的4房，其中推售的3、4栋为135-142㎡和160-188㎡的四种户型，4栋03房为正南户型，可以观赏到山体公园。而其他户型都南北通透的户型，可以观看到小区内景和小区外景。?户型设计以2梯4户的塔楼和2梯3户的板楼结构为主，以161-189㎡的4房为主，约占到总套数的49%。135-143㎡4房约占到总套数的47%。合富辉煌（中国）西部区域珠海分公司市场研究部|10万科珠宾花园高层住宅首推项目开盘报告5、各栋户型结构房号户型结构总面积卧室客厅厨房卫生间阳台餐厅飘窗3+1房3个套间5.6米开间一个暗卫共3个阳台3.1m开间3栋01房188㎡明厨3个2厅3卫主卧朝南客厅朝南两个明卫1个大阳台可观外景3+1房3个套间5.6米开间一个暗卫共3个阳台3.1m开间3栋02房160㎡明厨3个2厅3卫主卧朝南客厅朝南两个明卫1个大阳台可观外景3+1房3房，两个套间7.2米开间共2个阳台4栋01房136㎡明厨两个明卫无3个1厅2卫主卧朝南客厅朝南1个大阳台3+1房3房，两个套间7.2米开间共2个阳台4栋02房134㎡明厨两个明卫无3个1厅2卫主卧朝南客厅朝南1个大阳台3+1房3房，两个套间4.5米开间共2个阳台4栋03房142㎡明厨两个明卫无3个2厅2卫主卧朝南客厅朝南1个大阳台注：以上户型分析以网站公示为分析对象【户型分析】?该项目户型均为134-188㎡3+1房改建户型，属改善性住房，空间实用率高；?客厅开间在4.5-7.2㎡之间，空间宽阔，且为正南向，室内阳光采集充分；?主卧均为南向设计，其中160-188㎡的户型配备2个主卧套间，高