海尔绿城公寓营销提案龙奥大厦A座写字楼玉兰公寓喜来登酒店奥体中心海尔绿城玉兰公寓2010年营销推广方案目目录录第一部分：市场分析第一部分：市场分析第二部分：客户分析第二部分：客户分析第三部分：产品分析第三部分：产品分析第四部分：价格策略第四部分：价格策略第五部分：推售策略第五部分：推售策略第六部分：推广策略第六部分：推广策略第一部分：市场分析一、2009年济南公寓市场—供应量分析?2009年公寓市场总供应为6074套，33.03万平米，较09年公寓供应量月度变化万平米08年同比分别上升了套29.6%，29.3%，产品主要40002530002015集中在一室，东部区域占整200010体供应的五成多。1000500090109020903090409050906090709080909091009110912?2009年新增供应为2532供应套数35423513345732673266335429092421218519951476791套，14.15万平米，较08供应面积19.5819.4419.0917.8217.617.8316.5113.7512.2211.929.825.09年同比下降了09年公寓新增供应月度变化25.4%，13.9%，新推楼盘套万平米主要集中在下半年，9，1080046003月份是推售高峰期。4002200100?随着市场态势的整体好转090109020903090409050906090709080909091009110912新增套数0000236400297200533522240104，月度消化速度的加快，月新增面积00001.32.21.481.12.673.471.30.63度供应量呈递减趋势。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构二、2009年济南公寓市场—成交量分析09年公寓月度成交变化?2009年公寓市场总成交5775套万平米10005套，31.74万平米，是08年80046003成交量的近4倍，市场态势好40022001。00090109020903090409050906090709080909091009110912成交套数2951175207380724688769712759789492?2009年公寓市场月度供应量成交面积0.140.260.8711.943.853.864.23.774.184.633.04持续下降，成交量持续攀升，09年公寓供求关系月度变化（套数）市场整体成交率高达95%，至套%年底供需失衡矛盾出现。400080%300060%?东部区域是占整体成交量的200040%五成多，北部三成多，中部和100020%00%南部有少量供应，西部无成交。090109020903090409050906090709080909091009110912中部高端产品以投资客为主，供应套数35423513345732673266335429092421218519951476791成交套数2951175207380724688769712759789492居住类公寓其主力客群首次置成交率1%1%5%6%12%22%24%32%33%38%53%62%业的过渡型客群。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构三、2009年济南公寓市场—价格分析09年公寓均价月度变化元/平米12,00010,0008,0006,0004,0002,0000090109020903090409050906090709080909091009110912整体均价4,9335,0795,0815,1295,2096,2596,2596,4106,4666,58659926116东部475047754775477548754875487550255400565058255900南部533057705780597061006500650067006900700074007500北部490049964996499849985049504951005500550056255600中部1000010000102001020011000市场态势的好转，供需失衡矛盾的加剧，开发商销售压力的解除，高端产品的入市等要素，带来了09年公寓市场均价的整体上扬。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量在售项目售罄项目潜在项目四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量存量（截止2010年2月在售项目?目前市场现有存量较少，截至2010年2月底，底）预计将有5个新项目入市，三个项目加推，预计发祥1号公112套1.02万㎡馆推出近32万体量，可缓解供需失衡的矛盾。香格里拉164套1.26万㎡?九城尚都5套0.023万㎡从推售时间看，上半年是集中放量期；从区域万豪国际238套1.5万㎡看，东部区域仍是供应的主力军；从产品档次看中齐未来城4套0.04万㎡，多个高端产品入市，市场细分愈加明显。合计项目名称所属523套预计推出体量3.843万㎡建筑类型主力户型装修程度推售时间推售价格区域（万㎡）（㎡）（元/㎡）2010年4-5银座中心西部2.42栋23层loft40-57毛坯未定月中齐未来城东部2.11栋精装公寓43-53精装上半年未定蓝调国际东部7.53栋loft100-115精装上半年6500以上1栋24层酒店式公名士MINI公馆东部2.145-60精装酒店式2010年5月8500-9000寓12（地上建面2010年5-6中铁汇展国际东部8栋50-110简装未定19.28）月香港国际北部2.92栋10层板式45-56毛坯上半年未定大舜天成中部3.26658套40-70精装2010年年底未定青年会2010年5-6金光旺角中部2.540-65精装未定以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构月五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）位于市中区，经二路、经四路、顺河高架、纬一路围地理位置合区域总建面2万㎡开盘时间2009年6月交房时间2011年5月产品类型1栋高层（28层）均价开盘均价10000元/平米装修标准精装修成本1000元/平米物业管理万达物业，物业费约2元/平米/月以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）【户型面积】户型/面积套数（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.4%E：46528.3%【销售情况】开盘推出360套，均价10000元/平09年6月米，成交325套，1.79万平米【宣传卖点】09年7月封盘城市中心高档精装公寓加推200套，均价10600元/平米，09年8月【客户构成】成交189套，0.79万平米以投资客户为主，约占65％。客户主要来自在周边09年9月成交93套，均价10400元/平米办公或居住的金融、电力行业的高收入人群。成交26套，均价11000元/平米，售09年10月公寓客户中约7%是购买本项目住宅和商业的客户。罄。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）【楼层差价】?1-8层，每层加50元?9层比8层高200元?9-18层，每层加50元?19层比18层低100元?19层以上，每层减30元【朝向差价】?南北：400-500元?东西：1400元【厨房】：每户均配置独立厨房【供暖方式】：集中供暖以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达万达达人界人界建建造标准造标准一一览表览表五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达万达达人界人界建建造标准造标准一一览表览表五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达万达达人界样人界样板间板间实景实景五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达万达达人界样人界样板间板间实景实景五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达万达达人界样人界样板间板间实景实景五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达万达达人界样人界样板间板间实景实景小结小结?区位：位于市中心，占有优越的城市资源；?规划：依托城市综合体，住宅、商业、写字楼、酒店等资源共享；?户型：40-60平米，总价低，首付两成，住宅利率，易于投资；?装修：高档精装修，产品品质比较优越。五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）名士豪名士豪庭庭MINIMINI公馆公馆位于名士豪庭项目北侧，经十地理位置路南总建面2.1万㎡预计开盘2010年5月时间产品类型1栋高层（24层）3-19层为平层，20-24为产品形式LOFT预计开盘价格平层8500-9000元/平米均价LOFT12000元/平米装修标准精装修物业管理南方物业以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）MINIMINI公馆公馆认筹价格层高户型套数套数配比面积（平米）（元/平（米）米）40-60㎡，主一室34278.9%力面积为503.38500-9000㎡80-120㎡，主LOFT9221.1%4.912000力面积100㎡2010年1月9号开始认筹优势：位于经十路和旅游路交界，至今认筹客户30组。认筹处，交通方便；精装酒店式公寓期间交两万可享受开盘9.8折，平层和LOFT组合，户型多样；，预计在5月份开盘。周边配套较为完善。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）MINIMINI公馆平层户型公馆平层户型B户型：建筑面积D户型：建筑面积A户型：建筑面积C户型：建筑面积约46平米约43平米约40平米约56平米五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆（在售）MINIMINI公馆公馆样样板间板间实