洛克双喜国际广场洛克双喜国际广场营销策划方案营销策划方案1纲举目张纲举目张市场研判市场研判产品定位产品定位三大优势阐述三大优势阐述论论依依证证据据合合销销客客产产理理售售户户品品推推之之功功性性案案间间能能价格策略价格策略投投的的联联石石联联动动问问动动互互预计回笼资金预计回笼资金路路效效补补策策应应效效略略应应风险共担方案风险共担方案2市场分析报告3全市办公楼市场概况1、租赁市场行情概述2005年第四季度租金价格同期比$/M2/天1.201.011.000.930.820.800.800.700.690.600.400.200.00南京西路沿人民广场及陆家嘴地区淮海路沿线徐家汇虹桥开发区线外滩2004年12月0.790.800.820.720.630.652005年12月0.820.931.010.800.700.692005年，上海写字楼租赁市场异常火爆，特别是甲级写字楼备受市场追捧。目前上海甲级办公楼的平均租金达到0.88美元/平方米/天，较去年同期比上涨了15.3%。空置率跌至6.6%。而上海办公楼整体租金年增长率已达9.8%，增长势头远超亚洲其他主要城市。4全市办公楼市场概况2、办公楼销售市场行情概述销售型办公楼被各路投资者看好。目前写字楼整体买卖跟租赁的比例已经从原先的10％一下跃升为35％。买卖客户增加的同时，整体价格上涨，同2004年相比增长4.1%，单位平均售价达到了15674元/平方米。5（1）2005年全年办公楼成交量及价格走势分析全市办公楼成交量及价格走势30000018597200002500002000001523116000150000100000120005000008000月月月月月月月月月月月月月月月月月月789012123456789012111111年年年年年年年年年年年年444年年年555555555年年年面积000444000000000555000000000000000000222000222222222000222222成交均价从成交价格来看,2005年下半年，成交价格波动较大，主要是成交物业的结构性调整，11月郊区成交物业量增加，拉低了总体成交均价。到了今年年末最终将价格定在了15231元/平方米，价格又开始呈回升态势。从成交量来看，成交总量为114.3万平方米。1月至11月全市成交量呈平滑起伏状，但12月成交量猛增到24.4万多平方米，占第四季度总成交量的57%，占全年成交量的27.1%。这与开发商年末为加快回笼资金而加大销售力度有关。从走势来看，3月份以来陆续出台的宏观调控措施，似乎对办公楼市场并无波及。6（2）2005年全年办公楼供需情况分析2005年各区批准预售与预售登记比较图批准预售预售登记450000400000350000300000250000200000150000100000500000虹口杨浦静安长宁普陀浦东徐汇黄浦闸北卢湾?2005年全年批准预售总量为126.4万平方米,其中长宁供应量居于第二位，达到30.5万平方米，占到了总供应量的24.1%；?从需求而言，全年预售登记总量为128.1万平方米，长宁区预售登记量居于第三位，为13.3万平方米，占总需求量的10.4%；?2005年全年的供需比为1：1.01，略显供不应求；而长宁区的供需比为1：0.44，呈现供大于求的状态。7（3）2005年全年区域价量对比2005年各区公楼价量对比400000300003500002500030000025000020000200000150001500001000010000050000500000虹口杨浦静安长宁普陀浦东徐汇黄浦闸北卢湾面积成交均价?从成交均价来看，长宁区位居第二，在黄浦区之后，达到18047元/平方米；?从成交量来看，浦东依然是成交大户，达到37.6万平方米，占全市成交量的29.4％，长宁区位于第三，成交量为13.3万平方米，该状况令长宁区与浦东、普陀相比呈价高量低之态。8（4）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交量分析2005年成交量变动情况200000150000100000500000杨浦虹口黄浦静安长宁浦东徐汇普陀闸北卢湾第一季度第二季度第三季度第四季度?纵观全年成交情况，各区第四季度成交量大部分都大于其他各季度。第二季度明显成交量最少，仅占全年总成交量的15.4%；?而第四季度，由于浦东、卢湾的突出表现，促使成交量最大，占全年成交总量的33.3%，较第三季度增幅达到了38.3%。9（5）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交价分析2005年成交均价变动情况2500020000150001000050000杨浦虹口黄浦静安长宁浦东徐汇普陀闸北卢湾第一季度第二季度第三季度第四季度?纵观全年成交情况，各区的成交价格差距逐渐缩小，除卢湾区成交价格呈逐季递增以外，其它各区成交价格上下波动；?第四季度长宁区的成交均价明显呈价跌量升状，成交均价较三季度下跌了5.3%；?同时长宁也是本年度第二大供应量区，大供应量造成了市场价格的竞争。10长宁区办公楼市场分析2005年，长宁区的办公楼市场也受到宏观调控的影响，3月之后成交量减少，主要原因是区域的商住两用楼、酒店式公寓等占到了本区办公楼市场较大的比例，且为住宅市场所累，这部分的物业去化变缓，造成长宁区办公楼市场成交量的整体萎缩。此外，由于办公楼市场的市场看好，不少原本只租不售的办公楼，如顶级的甲级办公楼——万都中心也略微试水，将少量房源投入市场销售。111、2005年长宁区办公楼成交量及价格走势分析2005年长宁区办公楼成交价量走势面积均价平方米元/平方米300002500021480250001778720000200001500015000100001000050005000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?2005年长宁区办公楼的成交均价为18047元/平方米，2005年年末最终将价格定在了17787元/平方米，较年初上涨了9.5%；?从成交量来看，2005年的成交总量为13.3万平方米。1、3月份的成交量较大，占到了05年全年成交量的39.8%。3月份出台的一系列宏观调控措施似乎对长宁区的办公楼市场有一定的影响，但下半年成交量开始逐步回升。122、2005年长宁区办公楼成交情况分析成交面积分布图大于60017400-60016300-40027260-30049220-26047200-22045180-20025160-18067140-160109120-14062100-1204680-1004360-806740-60121小于4041020406080100120140?如上图所示，2005年长宁区办公楼面积集中成交段为40-60平方米和140-160平方米，各占总成交量的15.4%和13.9%；而160平方米以上的成交面积也不在少数；?前者主要由鼎天商务公寓、现代广场、长宁馥邦苑、森晟世洋国际广场等楼盘供应。后者主要由同达创业大厦、兆丰世贸大厦等楼盘供应。132、2005年长宁区办公楼成交情况分析成交价格分布图大于260001924000-260003922000-240006420000-2200014318000-2000014216000-180005214000-1600015512000-140004210000-1200083小于1000043050100150200?如图所示，成交单价集中在14000-16000元/平方米的物业占总成交量的19.8%，而18000-22000元/平方米的价格段也合计占到了总成交量的36.4%；142、2005年长宁区办公楼成交情况分析成交总价分布图大于700万44650-700万18600-650万9550-600万19500-550万21450-500万42400-450万32350-400万44300-350万23250-300万71200-250万77150-200万112100-150万11350-100万115小于50万42020406080100120140?如图所示，成交总价集中在50-100万、100-150万、150-200万元之间的办公物业都占总成交量的14.5%左右，可见，长宁区办公楼的成交总价接受度跨度较大，并呈现出随推出面积的增大而总价上升的态势。152005年长宁区办公楼的成交特征面积主力范围：40-60平方米和140-160平方米单价主力范围：14000-16000元/平方米和18000-22000元/平方米总价主力范围：成交总价跨度较大，在50-200万之间最易为市场接受16长宁区办公楼三大板块分析长宁区的办公楼市场主要集中在三个板块：中山公园地区、虹桥开发区板块、天山路板块。其中，中山公园作为新崛起集办公、购物、酒店为一身的商业中心，新建的高档办公楼是该板块的主流；虹桥开发区是较早的办公商业区，办公楼品质相对较高，租金也相应较高；天山地区板块则以办公楼销售市场为主导，以商住两用的小户型办公楼、酒店式公寓为其特色；17中山公园板块?以新时空国际广场、绿地商务大厦、洛克双喜为代表的商务办公楼，建筑总面积超过80万平方米，有巨大的商业需求，这都对商业发展构成了强劲的支撑；?中山公园地区目前可租用的写字楼主要分布在定西路和长宁路沿线，近期租金不断上涨，已达到平均日租金0.55美元/平方米/天，办公楼的成交均价则在13000-22000元/平方米。18（1）中山公园地区在售办公楼分析?本区域办公楼较受市场的追捧，区域内的兆丰世贸大厦、新时空国际商务广场等都已售罄，成交均价分别为1