关于营销推广的＞＞＞话题《《上海实业上海实业黄岛项目推广思路黄岛项目推广思路》》黄岛项目推广思路企划vwww.fdcsky.cnv今年是：244我们认为创新是策划的生命力，虽我们认为创新是策划的生命力，虽然很难，然很难，但我们赴尽全力！但我们赴尽全力！www.fdcsky.cn引言营销推广其实是一个不断挖掘自己优势营销推广其实是一个不断挖掘自己优势,,并并将其传播给目标大众的过程将其传播给目标大众的过程””。。www.fdcsky.cn提一、形象定位一、形象定位纲二、推广案名二、推广案名三、营销策略三、营销策略四、推广策略与阶段重点工作四、推广策略与阶段重点工作五、项目五、项目LogoLogo及广告风格展示及广告风格展示www.fdcsky.cn定位一、推广定位一、推广定位www.fdcsky.cn上海豪华商业地标建筑运抵黄岛，打造“浦东第二”创富超速度www.fdcsky.cn1.1.项目优势：项目优势：黄岛未来的发展潜力黄岛未来的发展潜力www.fdcsky.cn产品优势产品优势————物业的投资价值物业的投资价值www.fdcsky.cn市场的优势市场的优势————投资者的投资热情投资者的投资热情www.fdcsky.cn产品优势产品优势————物业的投资价值物业的投资价值www.fdcsky.cn??开发商：上海实力集团的综合实力开发商：上海实力集团的综合实力优势优势www.fdcsky.cn2.2.项目劣势项目劣势周边商业氛围不浓，商业项目的推周边商业氛围不浓，商业项目的推广存在难点；广存在难点；容积率高，难以相差特色的广场文容积率高，难以相差特色的广场文化，不利于人流的有效聚集；化，不利于人流的有效聚集；前正在营业大型商场分流项目的客群前正在营业大型商场分流项目的客群；正计划入驻的大型零售商对项目形；正计划入驻的大型零售商对项目形成潜在威胁；成潜在威胁；www.fdcsky.cn3.3.目标客群目标客群--------投资型客户投资型客户aneemFr商族nal际F一tio、国Irna）nte人人群I自由收入国际中高政府务中位的活品生人员层经注重学高外留企业功的、外及成国内事群、董家的人理业闲置营企蓄私有储其他www.fdcsky.cn目标客群目标客群--------自用型客户自用型客户业家营企的私集经商业本地外企国内府、政费团消族入一高收其它人士观光旅游www.fdcsky.cn4.4.推广对策推广对策““黄岛黄岛VSVS浦东浦东””,,将黄岛发展与浦东作深入比较，充分挖掘将黄岛发展与浦东作深入比较，充分挖掘““浦东浦东第二第二””的未来的发展前景和投资潜力，引导和激发投资者的投资的未来的发展前景和投资潜力，引导和激发投资者的投资热情；热情；将项目包装成将项目包装成““浦东第二的商务核浦东第二的商务核””，它融汇了上海国际大都市繁，它融汇了上海国际大都市繁华、国际、现代、豪华于一体华、国际、现代、豪华于一体,,是是““上海国际大都市商务形象在上海国际大都市商务形象在黄岛上的缩影黄岛上的缩影””，，是是““黄岛上的具有地标意义的商务核心建筑黄岛上的具有地标意义的商务核心建筑””;;本案的推广面向省内外，特别是上海进行大力推广；本案的推广面向省内外，特别是上海进行大力推广；www.fdcsky.cn5.5.项目形象定位项目形象定位本案品牌的核心本案品牌的核心DNA——DNA——具有上海特色的具有上海特色的““浦浦东东第二的商务核第二的商务核””www.fdcsky.cn““商务核商务核””的性质的性质1.1.城市性城市性2.2.标志性标志性3.3.综合性综合性4.4.商务性商务性5.5.高高档档性性6.6.辐射辐射性性www.fdcsky.cn““浦东第二浦东第二””商务核的内商务核的内涵涵建筑具有的现代建筑具有的现代\\国际国际\\高高档档的外观形象的外观形象;;项目将项目将““上海上海概念概念””引入黄岛引入黄岛,,倡倡导导““高高档档\\国际国际\\豪华豪华\\享受享受””的的商务生活商务生活,,使青使青岛人岛人““在黄岛上在黄岛上便可享受到便可享受到上海上海滩滩的生活的生活””;;商务价值人性化商务价值人性化;;优质的商务优质的商务服服务体务体系系;;优质的商务优质的商务配套配套;;www.fdcsky.cn倡导的商务理念:高档\豪华\享受案名二、推广案名二、推广案名www.fdcsky.cn暂暂定案名：定案名：www.fdcsky.cn1.1.案名案名支撑支撑?产品?形象定位?定位价格客户?价格市场定位定位定位定位www.fdcsky.cn2.2.案名案名诠释诠释““上海上海时空时空中心中心””,,清晰清晰展现项目展现项目独独有的有的““上海上海概念概念””--------”--------”高高档档\\国际国际\\现代现代\\豪华豪华\\享受享受””,,易易于于联想起联想起上海大都市生活上海大都市生活转移到转移到黄黄岛岛,,青青岛人在黄岛岛人在黄岛便可享受到便可享受到上海上海滩滩的生活的生活\\风情风情案名将项目的案名将项目的倡倡导的导的““浦东第二浦东第二””概念美好联想概念美好联想,,便便与广告运作与广告运作;;““中心中心””包包含含内容广内容广泛泛,,代代表表项目包项目包含含不不同种同种物业形物业形态态www.fdcsky.cn3.3.案名特点案名特点导向性：将项目导向性：将项目““上海上海””特色特色直接直接体现体现包容性包容性：：将项目包将项目包含含产品产品（（商业、商业、酒店酒店、、公公寓寓、、写字楼写字楼））识识别性：在传播上别性：在传播上易易将将明显区明显区别其它产品别其它产品www.fdcsky.cn策略三、营销策略三、营销策略www.fdcsky.cn1.1.产品产品组组合合项目物业项目物业类类型包型包括括商业、商业、住宅两部住宅两部分，分，总总建筑面积建筑面积92.20092.200平方米平方米，其中商业，其中商业3720037200平方米平方米，，住宅住宅55.00055.000平方米平方米。产品。产品组组合合初步初步定位为：商场、产定位为：商场、产权式酒店权式酒店、、酒店式酒店式商务商务公寓公寓、、纯住宅等纯住宅等。。产品形式及面向市场楼层套数总面积所占比例（%）（平方米）高档豪华商务公寓（宜商宜住宜投资）产权式酒店（面向投资市场）高档豪华写字楼（办公）商业（静态商业：自用为主，投资为辅；动态商业：自用、资皆可）其它公共配套总合计www.fdcsky.cn2.2.推售策略推售策略本项目具有标志性本项目具有标志性且且体体量量大、产品新大、产品新颖颖，重，重视视前前期期市场市场预预热、市热、市场场铺垫铺垫和和概念概念导入。导入。先树立先树立项目项目整整体高体高端端豪华商业、豪华商业、住宅住宅、、酒店组酒店组团形象，在市场上团形象，在市场上取得取得较高的认较高的认知知度度后后，分，分步骤步骤推推出出项目项目各各个个属块属块，集中力，集中力量量，，各各个个攻破攻破。。在推广中在推广中针针对投资市场对投资市场旺盛旺盛，，首首推推易易于项目于项目整整体高体高档档、豪华及、豪华及““上海上海””概念结概念结合的产品合的产品部部分分————产产权式酒店权式酒店；；后后推，高推，高档档豪华商豪华商务务公寓部公寓部分；其分；其次次，，顺顺势势出住宅部出住宅部分。分。商业商业部部分，分，可可分为分为两步走两步走，，静态静态商业商业招招商商部部分在商务分在商务公寓公寓推推出时出时，，就可就可进行大进行大规模规模的的招招商工作；商工作；动态动态商业商业部部分分待待推推住宅时便可住宅时便可大大规模规模推广。推广。www.fdcsky.cn3.3.销售周销售周期期20052005年年33月月-------2006-------2006年年1212月月www.fdcsky.cn4.4.销售推广费用销售推广费用预算预算销售销售额额的的1.5%1.5%万万22：：22：：2.52.5：：11：：22：：0.50.547.247.247.247.2595923.623.647.247.2www.fdcsky.cn销售推广费用销售推广费用预算预算整整体推广费用体推广费用==预预计推广费用计推广费用++不不可预见可预见费用费用==万元万元++万元万元合计合计==万元万元www.fdcsky.cn销售推广费用与销售率对比销售推广费用与销售率对比图图150%150%7070606050100%100%504040303050%50%202010100%0%00预预热热期期引引爆期爆期强强销销期期持续期持续期热销热销期期尾盘期尾盘期销售率销售率0%0%17%17%49%49%71%71%96%96%100%100%推广费用推广费用404058585454222245451111www.fdcsky.cn6.6.入市入市时机时机20052005年年44月月根据根据商务商务楼楼商场的特点及未来的商场的特点及未来的供应状况供应状况,,项目的工程进度项目的工程进度,,项目销项目销售售准备准备及及法律条件等法律条件等,,项目正项目正式式销售的销售的时机选择时机选择在在20052005年年44月份月份,,届时届时,,各各项销售项销售准备准备工作工作也已完也已完成成,,且属且属于传于传统统的销售的销售旺季旺季..www.fdcsky.cn工作四、推广策略与阶段工作四、推广策略与阶段工作www.fdcsky.cn1.1.销售阶段划分销售阶段划分预预热热期期20052005年年33月月1818日－日－20052005年年44月月1818日日内内部部认认购期购期