谨呈：东莞市星河传说商住区建造有限公司SY[2007]DG01东莞帕萨迪纳项目商业市场研究报告百思勤东莞项目组2007年3月10日项目组商业研究工作安排工作内容收集的数据进行的调查与访谈进行的分析?东莞宏观经济情况?东莞规划局?宏观经济背景分析??城市格局探讨东莞城市发展现状?东莞国土局项目和地区的?东莞城市总体规划?商业地产供求情况分析背景分析?东莞经贸局?东莞商业地产市场状况?消费者购买能力分析?东莞经济状况研究?商场、在售项目招商部、?东城区发展规划市场管理部访谈?区域市场供求特点分析锁定区域市场?东城区域分商圈?商场经营者调查访谈?租售方式和民间投资意向的集中分析费分析?分业态商业市场调查?商铺投资者调查访谈?商业地产专业人士访谈?项目机会点分析?东莞在售商业项目考察?城市消费者调查2报告思维导图城市背景城市背景与与宏宏观环观环境境东东莞在珠三角的莞在珠三角的经济经济地位地位城市商脉城市商脉与与商商业业地地产产东东莞城市莞城市经济经济相相关关指指标标东东城商城商业业市市场研场研究究东东莞魅力城市莞魅力城市与资与资源源东东莞集中型商莞集中型商业研业研究究东东莞居民收入莞居民收入与与消消费费特征特征东莞城市布局与功能分区东东莞社莞社区区商商业研业研究究东莞城市布局与功能分区东莞未来发展方向与规划东东莞商莞商业业步行街步行街研研究究东莞未来发展方向与规划东东莞商莞商业业客客户研户研究究东东莞商莞商业销业销售模式售模式研研究究东东莞典型商莞典型商业业分析分析3东莞是中国珠三角最具活力的城市，具有强大的经济创新力?东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，地域地域与与人口人口交通交通莞32，546村委莞交通，虎港是家一口穗港经济走廊中间，是广东东莞现辖现辖32个镇区个镇区，546个个村委会会东东莞交通发达发达，虎门门港是国国家一类类口，132居委,至2006年末，岸泊位；广九路、广深准高州与香港之间水陆交通的，132个个居委会会,至2006年末，东东岸泊位104104个个；广九铁铁路、广深准高莞市建成面150平方公里，速路、广梅汕路大京九路的必经之地。莞市区区建成区区面积积150平方公里，总总速铁铁路、广梅汕铁铁路与与大京九铁铁路的人口749万人，其中籍人口交点，离周广州、深机交通人口749万人，其中户户籍人口交汇汇点，离周边边广州、深圳圳机场场交通165.65万人，住人口584.98万人便利165.65万人，暂暂住人口584.98万人便利?东莞历史源远流长，资源丰富，东莞已成为一个经济经济莞的以平均每年20%的增冉冉升起的现代制造业名东东莞的经济经济以平均每年20%的增长长率蓬勃展，2006年，全市地生率蓬勃发发展，2006年，全市地区区生东莞城，是广东省的中心城市2624.63元，在珠三角城市产总值产总值2624.63亿亿元，在珠三角城市之一，是珠三角最具活力中，次于广州、深和佛山，居第中，仅仅次于广州、深圳圳和佛山，居第的城市之一四位四位4东莞市国民经济保持迅速增长，GDP总量在整个珠三角地区列居第四2006年珠三角城市GDP总量及增长率?东莞市国民经济近年呈现迅速增长，GDP略低于广州、深圳、佛山等城市，但在珠三角地区属于较高水平；而在城市成长竞争力排名中，位列全国第九第一梯队第二梯队第三梯队位；?从2000年开始东莞GDP连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平82000-2006东莞市历年国内生产总值走势个百分点,但与周边城市比较，优势明显；?第二产业和第三产业占经济的主导产业、发展迅速；资料来源：《2000-20065年东莞统计年鉴》东莞产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平高于珠三角平均水平?第二产业为主工业比重2006年东莞市三产比重高；?电子信息制造业是东莞市支柱产业；?第三产业非常发达，新兴行业发展较快；?交通运输、仓储、邮电通讯业、批零贸易、餐饮业等行业，占第三产业的比重在54%左右；城市化水平?金融保险业、社会服务城市平均广州深圳东莞珠海中山惠州江门业、房地产业、科研和城市综合技术服务业增长势化率70.7%81.5%92.5%72%57%63%43.5%头明显好于传统行业87.9%资料来资源：《6料来源：广2005年东东各市莞统计统计年年鉴鉴》东莞是商业发达城市，商贸交易活跃，市场体系完善2006年珠三角城市社会消费品零售总额横比?东莞是重要商业中心城市，商贸活动十分活跃，06年全年社会消费品零售总额584.54亿元，其中，批发零售贸易业实现零售额501.88亿元，增长16.6%；住宿餐饮业零售额82.60亿元，增长18.7%。?市场交易体系较为完善，2005年东莞市共有各类综合市场与专业市场8432006年珠三角城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比个，总面积逾500万平方米。?据不完全统计，2005年东莞市3000平方米以上的大中型商场218个，面积230万平方米，其中2005年新落成营业的有华润万家生活时尚中心、海雅百货、彩怡百货等一批高档次的现代化综合商场。资7料来源：广东各市统计年鉴东莞是中国十大魅力城市，拥有众多中国之最，有丰富的旅游资源全国综合实力千强镇最多的地级市中国城市竞争力居地级市第一家庭汽车拥有率居全国镇级第一全国国企出口额列第一名生活质量位居全国地级市第一全国地级市最大的图书馆世界最大的玩具生产制造城全球最大的电脑设备生产基础全国最多五星级酒店的地级市……8东莞市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高，但有着较高的人均消费支出2006年珠三角城市城镇居民人均可支配收入横比?2006年东莞市城镇居民人均可支配收入位居第1位；?2006年东莞市城镇居民人均消费支出位居第1位；2006年珠三角城市城镇居民人均消费性支出横比资9料来源：广东各市统计年鉴东莞市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是东莞人津津乐道的消费项目,私家车拥有率全国第一2006年东莞市居民消费结构?2006年，东莞市城市居民家庭消费结构中排前四位的分别是交通和通讯39%，食品30%，娱乐和文教服务16%，居住6%；?2006年的珠三角各大城市私家车调查结果显示，每百户城镇居民家庭汽车拥有量是44辆，位居第一。2006年珠三角城市每百户城镇居民家庭汽车拥有量排名资10料来源：东莞市统计年鉴2000-2015东莞市未来发展与规划：城市向东南发展，形成“一网两区三张牌”的城市格局东莞市城市总体规划（2000-2015）?城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。?2015年，中心城区人口80万人左右，城镇建设用地70.5平方公里以内。?“个”字形格局发展。?产业结构是以制造业为主，电子资讯产业为支柱的外向型经济结构。?“一网两区三张牌”规划11《东莞市轨道交通网络规划》，东莞轨道交通远期由4条线路构成，连接21个镇区，设立车站55座。石龙站?Rl线从麻涌到黄江南站，是学院路北站茶山站一条西北—东南方向的直径理工学院汽车总站站站新人民医院站R1东城西路站线，全长59.44公里，设站望牛墩站鸿福路站会展中心站13个。道滘站新城中心站常平北站东莞站东城南站R3南城水濂公园东坑北环站谢岗西站谢岗站?R2线从石龙火车站西广场到站松山湖北站东坑南站厚街大道站东莞东站谢岗东站长安镇振安一路，是一条由厚街汽车站松山湖站北部—西南方向的切线，全大岭山站R松山湖东城4长59.91公里，设站20个。厚街展览中心松山湖大学城R2新东莞站松山湖企业总部清溪汽车站大岭山黄江?R3线从长安镇振安一路到谢虎门汽车站黄江东清溪黄江南站塘厦岗，是一条西南—东部的切虎门商贸城塘厦西塘厦清东溪大宁长安汽车站塘厦镇政府线，全长50.85公里，设站虎门塘边村长安步行街14个。虎门沙头?R4线从Rl线黄江站到康怡路清溪汽车总站，是市域东南部东西方向的一条切线，全线高架，全长24.17公里，设站8个。122000-2015东莞市未来发展与规划：主城区分城市宏观六大区域规划万江区则致力建设华南万江区则致力建设华南莞城莞城区区，，老老城城区区，，教教育育资资源及市源及市政政MALLMALL主主题购题购物物公公园园的的区级区级配套良好，但可供开发的土地有限中心区。配套良好，但可供开发的土地有限中心区。，居民有向其，居民有向其他他区区域域迁迁移移的的趋势趋势城市新城市新区区，市，市政府所政府所在，市在，市政政配套配套完善、商完善、商务务氛氛围浓围浓厚厚，城，城市新市新区区以行以行政文政文化中心化中心区为龙区为龙头头，以，以鸿鸿福福路、路、八八一路一路为东为东西西轴线，以东莞大道为南北轴线轴线，以东莞大道为南北轴线东东城城区区，，本本地地老老居民居民为为主，居住主，居住氛氛，，进进行大行大规规模模开发开发建建设设。未。未来来围浓厚，中大户型为主的，配套完市场主要供应写字楼、公寓。围浓厚，中大户型为主的，配套完市场主要供应写字楼、公寓。善，善，区内区内消消费费者者多多元化。元化。松松山山湖湖，未，未来东来东莞高新技莞高新技术产业术产业中中南城，居住南城，居住氛氛围围良良好，中高好，中高档档心和技心和技术术中心。中心。自然自然环环境好，境好，规划规划次次项项目目多多。。绿绿色世色世、水、水濂湖濂湖等等良良好，好，配套逐配套逐步完善步完善自然自然资资源源为为本片本片区区打打造高造高端端项项目目提提供供条条件件。。13东城区发展规划“一区两河三园八大片”城市宏观?“一区两河三园八大片”?“一区”东城中心区建设成为具有影响力的商贸中心和文化中心。?“两河”指运河和寒溪河。?堑头片区“三园”指同沙生态公园、黄旗山城主山片区温塘片区市公园和