新天地产·大亚湾新天名城项目营销策划报告深圳市世纪行2007年4月30日120052005，看南山国际，看南山国际20062006，看熊猫国际，看熊猫国际20072007，，看新天名城看新天名城2目目录录第一部分第一部分大亚湾区域整体市场分析大亚湾区域整体市场分析第二部分第二部分项目分析项目分析第三部分第三部分项目目标客户分析项目目标客户分析第四部分第四部分项目形象包装项目形象包装建议建议第五部分第五部分项目营销总体思路项目营销总体思路第六部分第六部分项目价格策略项目价格策略第七部分第七部分项目广告推广策略项目广告推广策略本报告版权属世纪行所有，未经本公司同意，不得翻印或使用本报告全部或部份内容；任何侵权行为，本公司保留法律追究权力3第一部分第一部分大亚湾区域整体市场分析大亚湾区域整体市场分析了解我们将面临什么市场，做到知己知彼4聚焦大亚湾聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠一片投资灼热的美丽港湾5整体市场分析整体市场分析一、大亚湾概况一、大亚湾概况?规划区面积265平方公里，其中国家级经济开发区23.6平方公里?区域人口目前有12.01万，其中户籍人口7.11万，暂住人口4.9万?位于珠三角工业核心地带,海陆空交通条件十分优越距离深圳罗湖中心区45公里距离龙岗中心城、惠阳15公里,只三大经济引擎：有15分钟到20分钟的车石化工业区程港口物流区西部工业区距离香港市区75公里6整体市场分析整体市场分析二、大亚湾宏观经济分析二、大亚湾宏观经济分析大亚湾GDP增长趋势图（单位：亿元）200100.253.110035.0244.602003年2004年2005年2006年　?2003～2006年GDP增幅分别为：25%、27%、30%、90.3%，经济发展一路攀升,2006年开始大亚湾经济进入快速发展阶段！?世界500强企业有13家已经落户大亚湾，预示大亚湾经济注入强劲动力，迎来了千载难逢的大好发展机遇7整体市场分析整体市场分析三、大亚湾总体规划及经济预测分析三、大亚湾总体规划及经济预测分析大亚湾“五区一岸”线规划旅游度假区中东部石化工业区西部综合产业区部综合区港口物流区本项目所在的中部综合区定位为行政金融商务功能齐全的服务核心区,将发展成为配套良好的“中央居住区”。8整体市场分析整体市场分析11、东部石化工业区规划、东部石化工业区规划东部石化工业区已落户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目；在谈项目超过19个，投资额超过100亿元人民币。9整体市场分析整体市场分析从产业规模上看：2011年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业链。未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。10整体市场分析整体市场分析目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应，推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。2016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标：?年产值--------------------约1500亿人民币?工作人员------------------约25000人?年销售收入----------------约300亿人民币?年税收收入----------------约50亿人民币11整体市场分析整体市场分析大亚湾人口大亚湾人口变变化预化预测测在世界级产业经济的带动下，区域的高起点规划和交通的巨变必定带来人群的聚集，一个新的城市迅速崛起。未来人口变化预测如下：时间2008年2011年2016年2020年常住人口量17万24万34万45万12整体市场分析整体市场分析22、西部工业区规划、西部工业区规划西部工业区西部工业区主要包括：响水河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。响水河工业园已初具规模，已有永昶、比亚迪等大企业进驻，富士康落户更为片区带来超过20万新增人口。13西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地，拥有扩大工业产业规模以及生活居住区规模的发展机会。14整体市场分析整体市场分析33、港口物流区规划、港口物流区规划?2005年香港“和记黄埔”加盟惠州港的开发和建设。?欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。?到2010年，海港将建成5万吨级以上深水泊位16个，1万至5万吨级泊位18个，5千至1万吨级泊位11个，其中，30万吨级泊位2个，15万吨级泊位3个。目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点15整体市场分析整体市场分析从惠州港未来的发展轴线上，其港口经济辐射的第一圈层就是澳头和中心区。中心区凭借其优越的地理区位、良好的政策规划导向和巨大的后发优势，发展空间和利用空间广阔，将大力承接惠州港的经济辐射，是惠州港未来发展的生活和商务基地，这将直接带动中心区的经济和房地产市场发展。港口惠州港将带动其后方陆域的澳头和中心区的发展16整体市场分析整体市场分析44、中部综合服务区规划、中部综合服务区规划?大亚湾中部综合服务区作为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市CBD?将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。?将成为具备国际生活概念的“中央居住区”。17整体市场分析整体市场分析四、大亚湾区域四、大亚湾区域房房地产市场分析地产市场分析11、大亚湾、大亚湾房房地产发展地产发展回回顾顾20世纪90年代初1996年至2002年03年至052006年以后年大热期萧条期复苏期快速发展期?大热期：20世纪90年代初，大亚湾深海港、熊猫汽车城建设等利好消息，使得大亚湾及惠阳聚集上百亿炒房资金，成炒房热点。?萧条期：1996-2002年受宏观调控，大亚湾房地产市场泡沫瞬间挤破，成为全国房地产“重灾区”。?复苏期：2003－2005年，中海壳牌及相关项目的开工建设，在43亿美元的投资拉动下，大亚湾及惠阳的房地产开始复苏。?快速发展期：2006年开始，中海壳牌及中海油等相关投资项目加快建设，大亚湾及惠阳的房地产步入了发展的快车道。18整体市场分析整体市场分析22、、房房地产地产近近年年走势走势惠阳区房地产开发投资走势图（单位：亿元）5434.7323.1711.751.9702003年2004年2005年2006年上半年房地产投资近房地产投资近22年迅速增长，成为带动投资较快增长的主体，年迅速增长，成为带动投资较快增长的主体，20062006年上年上半年投资速度继续保持半年投资速度继续保持2-32-3倍的增长，倍的增长，显示出开发商对惠阳房地产的前显示出开发商对惠阳房地产的前景十分看好。景十分看好。19整体市场分析整体市场分析大亚湾商品房销售面积趋势图（单位：万平方米）19.832014.6614.515106.37502003年2004年2005年2006年上半年?商品房销售面积逐年快速增长，房地产市场迅速升温?2006年上半年销售面积同比增长超过60%，三年持续增长?大亚湾房地产市场具有强大的购买力，预示前景乐20观整体市场分析整体市场分析33、大亚湾、大亚湾近近年销年销售售价格价格变变化化历史成交价格：?2004年：2000元/平方米左右，比2003年增长16%?2005年：2400元/平方米左右，比2004年增长19%?2006年：2800元/平方米左右，比2004年增长20%?目前住宅整体均价：3000-3200元/平方米，个别楼盘均价超过4000元/平方米租赁市场：?中海壳牌和石化区建设为大亚湾带来大量高端租客?目前住宅租赁市场相当活跃，租赁价格不断上升?2006年大亚湾西区的熊猫国际租金约在25-30元/平方米左右，同比2005年增长了25%。商品房成交价格和租赁价格的不断上升，且各年的增长比例显著提升;预示区域商品房价格进入了一个快速增长的轨道相关数据来源于:惠州统计信息网、惠阳房地产信息网、惠州市人民政21府信息网、搜房网等整体市场分析整体市场分析44、四大、四大房房地产地产重点重点片区片区大亚湾西部综合区依靠西部工业区及中海石化项目的利好，为热点集中片区惠阳城惠阳淡水北新区老城区惠阳城北新区是豪宅区域代表，生态景观丰富惠阳行政中心区大亚湾西部综合区惠阳行政中心区为未来规划的新中心区域，将是惠阳未来发展的重心惠阳淡水老城区的商业、交通及学校等配套齐全，是较好的生活片区22整体市场分析整体市场分析4.14.1大亚湾西部综合区大亚湾西部综合区描述描述：：片区内楼盘多为近两年开发建设的新楼盘，且规模大小不一，产品类别丰富片区内住宅价格目前集中在3000—3200元/㎡之间。但个别楼盘均价已达4000元/㎡片区内住宅客户以西区工业园管理人员、大亚湾南海石化等企业员工、深圳投区域位于大亚湾行政商务区与西资客户、大亚湾公务员为主区工业园的交汇处,同时利用西二路直通东部石化区，交通便利，区位优势显著23整体市场分析整体市场分析4.24.2惠阳行政中心区惠阳行政中心区描述描述：：区政府和相关行政单位皆聚集于此，政府的市政工程皆位于此片区。片区属于后期规划建设新区，街区、道路整洁，环境优美，自建房少。片区内楼盘多为近两年开发建设，规模一般中等偏大，楼盘