天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案天津新华世纪广场项目定位提案目目录录ContentsContentsPART1市场分析PART2项目定位PART3产品建议PART4公司简介2天津新华世纪广场项目定位提案PART1市场分析一、宏观政策分析二、宏观环境分析三、微观市场分析3天津新华世纪广场项目定位提案综述?本部分主要阐述天津城市的发展状况、人口概况?未来的发规划和展望，以了解天津发展的基本概况况。通过对天津市宏观经济的分析，了解天津市各项经济数据及目和未来的产业结构。对项目?所在和平区的定位，优势，规划等方面了解项目所在地行区的现状及未来发展方向，以使项目未来定位符合整体片区的综合定位。4天津新华世纪广场项目定位提案宏观政策分析55天津新华世纪广场项目定位提案土地政策分析2007.7国土资源和房屋影响：严格控制土地的转规范土地市场，规定8种土地管理局出台《出让项目土让环节，使土地转让更加不能出让。地使用权转让审核工作程透明，减少暗箱操作。同序》规定8种土地不得出时，使拿地成本增加，控让制开发商囤积土地。强调受让人必须付清整宗地全2007.10.9国土资源部主主影响：这一政策出台不仅部土地出让金后，方可领取国《招标拍卖挂牌出让国有有建设用地使用权证，并且将规范了拿地程序，还将大建设用地使用权规定》影大打击部分开发商蓄意囤影工业用地纳入招拍挂范围。要要积土地的行为。2007.12国土资源部、财内内政部、中国人民银行颁布土地储备实行计划管理，严影响：有效的打击囤地行《土地储备管理办法》格规范土地机构融资。响响为，明确了土地产权关系容容2007.5天津市土地及房住宅房屋因买卖、赠予而发生影响：这一《办法》的施管局《天津市国有划拨土转让的，受让人为自然人且不行意味着在土地出让金上地上房屋转让补缴土地出改变房屋设计用途的，并收取政府收益上浮，二手房的让金管理办法》土地出让金。交易价格有可能由此上涨66天津新华世纪广场项目定位提案““经济适用住房新管理办法经济适用住房新管理办法””（（20072007年年1111月）月）2007年11月，七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，该办法明确规定了经济适用房的审核、转让和监督等相关内容。对市场具有影响的相关内容——明确经济适用房购房者为“有限产权”、限定经济适用住房单套建筑面积在60平米左右。对整体市场产生的影响政府加大对经济适用房、两限房和廉租房等保障性住房的投入建设力度，解决了中低收入阶层人群的住房刚性需求，部分具有需求的客户将把购买目光转向保障性住房，中低端商品房（住宅）的购买需求量将缩小，高端物业将益发稀缺与保值，由此将影响整体房价的攀升速度。77天津新华世纪广场项目定位提案““央行六次加息”（央行六次加息”（20072007年）年）央行历次调整利率时间及内容次数调整时间调整内容2007年12月21一年期存款基准利率上调0.27个百分点；6日一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年09月15一年期存款基准利率上调0.27个百分点；5日一年期贷款基准利率上调0.27个百分点2007年08月22一年期存款基准利率上调0.27个百分点；4日一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年07月203上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点日2007年05月19一年期存款基准利率上调0.27个百分点；2日一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年03月181上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%日一年期存款基准利率上调到4.14%；一年期贷款基准利率上调到7.47%5年以上贷款利率没上调，依旧是7.83%，个人住房公积金贷款利率也没有变。88天津新华世纪广场项目定位提案““20082008年央行六次提高存款准年央行六次提高存款准备备金率”金率”次数调整时间调整内容62008年6月25日存款准备金率上调0.5%52008年6月15日存款准备金率上调0.5%42008年5月20日存款准备金率上调0.5%32008年4月25日存款准备金率上调0.5%22008年3月18日存款准备金率上调0.5%12008年01月25日存款准备金率上调0.5%2008年央行先后六次上调存款准备金率，调整幅度均为0.5个百分点。上调后的准备金率为17.5%。99天津新华世纪广场项目定位提案“9.27房贷政策”（2007年9月27日、12月11日）主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。《补充通知》——第二套房认定细则一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。???二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。???三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。??《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。1010天津新华世纪广场项目定位提案宏观政策对市场的整体影响提高第二套房贷的首付比例、多次加息，抑制了投资需求,也抑制了部分改善性需求。部分城市成交阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化。房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，严控房地产开发贷款，导致房地产开发企业资金紧缺，这将对房地产市场的供应产生影响。总的来说，从紧政策作为国家控制房地产市场的重要手段，一定程度上抑制了房地产房价的攀升速度，引导市场的理性调整。1111天津新华世纪广场项目定位提案未来市场政策预测国家政策针对的是地产行业热钱、过度投资和投机行为，对抑制投资产生了一定效果，其目的不是抑制真实的房产消费需求，也不是要打压房地产行业的整体发展。6.13日中央工作会议总书记讲话：“稳定房地产市场，切实防范金融风险”。从上述讲话我们可以看出，政府亦不希望房价暴跌，从而导致金融风险。受社会整体环境影响，如“突发性”事件频发、通涨压力增强，预计政府本年度宏观政策整体将以稳定为主，不会再对地产出台更加严历的调控政策。由于房地产刚性需求依然旺盛，而且原油、钢材、建材等原材料价格的大幅上涨，以及城市化进程不断发展，所以我们预测房产市场经历一段时间调整后必将重新走上良性发展轨道。1212天津新华世纪广场项目定位提案宏观环境分析1313天津新华世纪广场项目定位提案一、天津城市发展状况1、600年建卫成城1404年明永乐大帝(朱棣)在津设卫筑城。2、天津商业的历史悠久天津因商而立，由商而兴，自古即富渔盐之利，且是天然河海两用码头，地势平坦，腹地广阔。建国之前，天津城内50%以上的住户从事商业及与商业有关的经营服务活动。3、天津——中国四大直辖市之一总面积11，760平方公里，规划15个区和3个县，工业、商业、城市经济进一步获得长足发展，所谓“南有上海，北有天津”，就是当时两市在国内市场上平分秋色的最形象写照。14天津新华世纪广场项目定位提案一、天津城市发展状况4天津人口概况常住人口达1115万、据市统计局人口调查推算，2007年末全市常住人口达1115万人，与去年同比增加了40万人，增长3.72%，系进入新世纪以来我市人口增速最快的一年外来人口增加至171万外来人口171万人，占常住人口的15.34%。与上年相比增加了32万，增天津市外来常住人口具有如下特征：长速度达23.02%。一、外来常住人口遍布全市各区县塘沽区最多，达２２·０９万人；其次是目前外来人口占常住人口的比例较北京南开区、河西区和河北区。二、外来常住人口的来源地分布较广，以、上海低，加之整体收入层次低因此外北方地区为主，其中来自河北、山东、黑来人口拉动我市消费市场的能力不强，龙江三省的规模最大未来随天津北方经济中心、三、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅滨海新区、中新生态城建设将吸引大量人，占８.２％。高层次人员，极大的推动商业的繁荣。四、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型的岗位，从事生产、运输设备操作工作的最多，有４６·０５万人,比重达５５.３７％其次为商业、服务人员有２６·９６万人15天津新华世纪广场项目定位提案天津经济形式总体向好，为区域经济发展创造良好环境天津GDP总量与增长趋势天津固定资产总投资及增长趋势600035.00%5081.2831.00%300040.00%50002388.2336.00%27.00%4337.73250032.00%元元400023.00%1849.028.00%亿200019.00%亿24.00%：3000：150020.00%位15.00%位单16.00%200011.00%单100012.00%7.00%10005008.00%3.00%4.00%0-1.00%00.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP总量比上年增长固定资产总投资比上年增长国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经济持续高速发展，GDP快速增长，天津2007年GDP增长幅度为15.1%，人均生产总值6022美元，国民消费能力快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础。随着京津城际铁路即将开通，“半小时京津都市生