阜阳易景国际花园阜阳易景国际花园――――营销策划报告报告提纲报告提纲研展篇研展篇--------市场支撑市场支撑业务篇业务篇--------现场执行现场执行策划篇策划篇--------营销推广营销推广企划篇企划篇--------媒体广告媒体广告财务篇财务篇--------费用核算费用核算附件篇附件篇--------数据补充数据补充研展篇研展篇----楼市政策分析回顾2007年新一轮宏观政策调控措施主要政策文件政策内容与影响1月16日国家税务总局《关于房地产开进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。发企业土地增值税清算管理有关问题的销售收入越高缴税越多、导致开发商定价心理发生变化，部分楼盘开通知》盘价格修正，竞争环境恶劣对住宅用地使用权期满如何续期，征地拆迁补偿，小区车位归属等问3月16日十届全国人大五次会议上，物题以律法的形式明确。权法得以高票通过6月12日上海市地方税务局《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问个人交易成本，高端投资客户收益缩水题的通知》9月3日，最新预售规定（不超过3万防止开发商以少量多批的形式卖楼，缓解市场供不应求状态，抑制房2007年平方米)须一次性申请预售许可证价反弹(第三轮调控)年内5次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率至14.5%，抑制货币流动货币紧缩，增加投机者还款压力，市场流动性过剩局面得到一定程度性，2008年仍将持续进行货币紧缩的抑制调控政策物业税开征信号！持有成本增加，高档房是政策初期主要对象，高端10月1日物权法执行客户预期改变、持币观望！9月28日央行银监会《关于加强商业性已用贷款买房、又购买第2套（含）以上住房的，贷款首付不得低于房地产信贷管理通知》40%，利率不得低于基准利率1.1倍以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数12月5日下发《关于加强商业性房地产；对已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷信贷管理的补充通知》款的，按前款规定执行。抬高购房门槛，缓解供求失衡，稳定房价政策导向的变化200520062007国八条：重在引导国六条：政策强制性重在执行做好供需双向调节，遏9070政策中低收入保障方向倾斜制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商营业税政策房贷政策品住房和经济适用住房限外政策物权法执行建设，合理引导住房消费。住房建设规划货币紧缩……新预售规定……以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大结论：?此此轮轮宏观宏观调控与以调控与以往往不不同同，是以货币政策，是以货币政策来来抑制抑制消费消费，，针针对的是高档物业对的是高档物业和和投资投资型消费型消费。。同时同时有一有一些后些后续续细则细则政策政策目前目前还还未未正式执行，正式执行，势必势必影响到影响到此此轮政策的轮政策的消消化化周周期。期。?高档物业的业主多高档物业的业主多数数是多是多套套物业的业主，物业的业主，而此而此次的次的宏观宏观调控调控继继续续抬抬高高了购了购房房门槛门槛，使得，使得他们他们投资成本进一步加高。投资成本进一步加高。?市场不少市场不少潜潜力客户力客户纷纷纷纷将将购购房房计计划划后置后置，，观望观望市场市场走势走势，，寻寻求新的入市求新的入市时时机。机。?阜阳阜阳作为作为三三线城线城市，市，受受政策影响政策影响相相对对较较小，小，然而然而政策的政策的频繁出台频繁出台客客观观上还上还是导致是导致了整了整个个购购房房气氛气氛的变化。的变化。----07年房产市场回顾20072007年市场回顾年市场回顾?新新建建住房住房结构比例结构比例得到得到落实落实。。阜阳住宅供应结构比例20072007年阜阳市批准规划年阜阳市批准规划建设建设普通商普通商品品住房住房建筑建筑面面积积100.0%24.6%139.6139.6万平方米，万平方米，其中其中9090平方米以平方米以下下的的占占75.4%75.4%80.0%68.0%((经济经济房、房、集集资资建建房、房、安置安置用房用房16.4316.43万平方万平方60.0%米米))。批准预售面。批准预售面积积84.4884.48万平方米，万平方米，9090平方米平方米以以下下的住宅的住宅13.613.6万平方米，万平方米，占占预售房的预售房的32%32%。。40.0%75.4%20.0%32.0%?房地产投资房地产投资稳稳步增步增长长。。0.0%20072007年全市年全市共完共完成住宅成住宅建设建设开开工工180180万平方米，万平方米，竣竣批准建设面积批准预售面积工工170170万平方米万平方米((其中城其中城区开区开工工9090万平方米万平方米))，，90平米以下其他面积段完完成住宅成住宅建设建设总投资总投资1818亿元亿元，，同比同比增增长长16%16%，，在在商商品品住宅供应住宅供应中中小户小户型型商商品品房供应量大大房供应量大大提升；经提升；经济济适用住房供应适用住房供应由去由去年的年的11.111.1万平方米增加到万平方米增加到13.9813.98万平方米。万平方米。?房地产市场交易房地产市场交易活跃活跃。。截截止止0707年年1111月月底底，全市，全市共办共办理房理房屋屋转转移登记移登记77997799起起，，80988098套套((间间))，，101101万平方米，成交万平方米，成交额额14.214.2亿元；他项亿元；他项权利权利登记登记64256425起起，，70307030套套，，93.9693.96万万平方米，平方米，抵押额抵押额5454亿元；其他登记亿元；其他登记312312套套，，22万万平方米。制发房平方米。制发房屋屋权属证权属证书书1766517665本。商本。商品品房房网网上上备备案登记案登记房房屋屋1351313513套套((间间))，，144.43144.43万平方米万平方米。。市场板块分析市场板块分析板块均价项目社区组成中央豪景多层、小高层、高层市区一市区一线板块线板块，，目前目前主力产主力产中心板块3800外滩国际城多层、小高层、高层品品以小高以小高层为层为主，客主，客源相源相对对东方第一城多层、小高层层层次次在在阜阳阜阳较较高。本地客高。本地客层层占占多多数数。。电力明园多层、小高层依泉雅苑多层蓝色雅典多层天筑逸景多层、小高层万霖花园多层二环板块怡和庄园多层环环二二环环板块板块，市场主力产，市场主力产品品(项目所在3300多多层层，是，是城城市主要的市主要的中中产产阶阶板块)天瑞名城多层、小高层级购级购房区房区域域，客，客层中也层中也有部有部香樟花园小高层分分周边郊县周边郊县客户。客户。桂花苑小高层港利上城国际多层、小高层鸿港花苑多层东苑雅居多层开发区开发区板块板块，产，产品品以多以多层和层和阳光绿苑多层开发区板块2400别墅为别墅为主，客主，客源源多多为周边郊为周边郊广城四季花都多层县县客户。客户。市场产品价格表现市场产品价格表现版块项目7月价格10月价格08.3月价格7月价10月价版块项目08年3月价格格格中央豪景360039004200电力明园280030003200外滩国际城320032503600中心城区依泉雅苑280029003300东方第一城　　4200海丰世纪广场2300售完售完区域均价340035754000锦城香格里拉25002600售完翠玉江南2800售完售完7月价蓝色雅典240026003200版块项目10月价格08.3月价格格大唐大厦26502700售完二环阳光绿苑170017502100板块怡和庄园320033003600经济开发广城四季花都170017502300　区天筑逸景250028003300区域均价170017502200万霖花园250029003400东苑雅居285030003500鸿港花苑//3300项目所在项目所在的的二二环环板块板块是竞争最是竞争最为激烈为激烈的区的区桂花苑//3300域域，区，区域域价格价格基基本本维维持持在在30003000--35003500元元//香樟花园//3100平米的范围内。平米的范围内。区域均价266028703320市场产品面积表现市场产品面积表现85项目房型面积（M2）两室两厅一卫91两室两厅一卫98蓝色雅典118中央豪景109三室两厅一卫三室两厅两卫119130三室两厅一卫101-129两室两厅一卫86怡和庄园　复式210-282三室两厅一卫118电力明园两室两厅一卫90三室两厅两卫128东苑雅居　三室两厅一卫100-117复式138两室两厅一卫89100两室两厅一卫110104阳光绿苑三室两厅一卫118116三室两厅一卫三室两厅两卫121依泉雅苑130两室两厅一卫88-94三室两厅两卫13787-89196广城四季花都三室两厅一卫复式　　108225　　三室两厅两卫128159海丰世纪广场三室两厅两卫两室两厅一卫86174三室两厅一卫116两室两厅一卫95天筑逸景锦城香格里拉　三室两厅两卫126三室两厅一卫115　　叠加别墅188-228两室两厅一卫86-102两室两厅一卫100三室两厅一卫128-134翠玉江南两室两厅两卫110三室两厅两卫132-154万霖花园　三室两厅一卫120复式179-224　　三室两厅两卫130面积与总价控制面积与总价控制2007年7月阜阳市场总价统计2007年7月阜阳市场面积分布10%21%17%30%90以下90-10020%25万以下25-40万15%100-11040-50万115-13050万以上130以上34%13%40%总价的分水总价的分水岭岭正正在向在向4040万过万过渡渡小面