广嘉正景田地广嘉正景田地块开发块开发方向方向研研判判二级市场策划品控中心有这样一个地方……稀缺城市顶级豪宅片区800米舒适2.7平方公里15分钟漫步城市中心区度假村高端166平方公顷20分钟漫步城市公园CBD中心区10分钟车程11万平米的街道公园没有距离居住属性优势明显空气污染指数低于闹市区20%然而，它却是商务属性！！！？如何在这两者之间寻求平衡点，又或者是其它的途径解决本报告需要解决的核心问题：?开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？市场研判?市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？?项目定位产品规划：如何打造符合市场的需求产品？?客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？项目概况一、项目指标?占地：3449.3㎡环环北北?建筑面积：45000㎡（办公/公寓约41500㎡，商业约3500㎡）?土地用途：办公、培训综合楼建筑用地?使用年限：50年（2004～2054年）?容积率：13?覆盖率：＜45％二、现状及局限性目前为临时停车场，产品的可塑空间无限制。三、地块横向、竖向分析建筑退红线要求：东＞6.5米，南＞6.5米，西＞8米，北＞8米；南北×东西约为68米×51米退红线后：南北×东西约为53.5米×36.5米基地面积：53.5*36.5*45％＝1552平米塔5-31层，层高约3.0米公寓楼标准层面积：1537平米总层高：99米架空层4层，架空层，层高4.5米裙楼1-3层，层高4.5米1整体市场分析——宏观·区域·新政2项目分析及产品定位——方向·客户·产品定位3销售价格预测4建筑规划相关建议5营销初步建议深深圳圳市房地市房地产产二二级级市市场场分析分析深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图供应量销售量均价12001800015351160000707年全市均价年全市均价飞飞速上速上涨涨，，10001400080012000同时在1997~2007年7月923010000600704059808000总供应面积：6747万平米541255315570568090140081280360007247065575944000总销售面积：6632万平米200420.5200057864796171780671269537800供求比≈1，供求矛盾急剧加剧2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-9月2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格销售面积均价194139020000751650618000601437314605160001-91-9月全市均价起伏月全市均价起伏较较大，大，88月受月受13757451265714000新政影新政影响响,,成交量下降明成交量下降明显显..11265112133010872120001580.2659.8537.0252.7851.9551.9445.62416.510000080001月2月3月4月5月6月7月8月9月福田福田区区房地房地产产二二级级市市场场分析分析深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图供应量销售量均价20025000从05年至今福田区均价直线上涨，19489从05年至今福田区均价直线上涨，200001501347115000同时连续三年供求比＜1，100909278011731000012850735000市场需求巨大。164886928.135.8002004年2005年2006年2007年1-9月供应量164886928.1销售量1281737335.8均价780190921347119489福田区价格走势273503000026291从从0707年年66月月份开份开始，均价始，均价连续连续44个个月月盘盘2007年250002054020604195542006年20000165721527715528踞在踞在2000020000元元//平米高位以上。平米高位以上。136861500010000受其供受其供应结构应结构影影响响，稍有波，稍有波动动。。500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月福田福田区区小体量、小小体量、小户户型住宅供不型住宅供不应应求求2007年上半年福田区销售结构1.85%0.15%0.31%8.68%18.55%11.05%福田福田福田福田户户户户均面均面均面均面积积积积全市最小，全市最小，全市最小，全市最小，为为为为63636363平米，平米，平米，平米，90909090平米以下：平米以下：平米以下：平米以下：90909090平米以上平米以上平米以上平米以上=9=9=9=9：：：：111111.31%70707070平米以下：平米以下：平米以下：平米以下：70707070平米以上平米以上平米以上平米以上=7=7=7=7：：：：333348.10%单房1房2房70㎡以下2房70㎡以上3房90㎡以下3房90㎡以上4房120㎡以上5房及以上复式福田户型特点小体量、小房型供应为主，适合过渡使用或用于出租，比较容易吸引投资客。福田租金福田租金稳稳居榜首居榜首单位：元/㎡/月2007年上半年各区租赁均价示意图福田片福田片区区租金租金46.846.8元元//40平米月，全市最高平米月，全市最高..3020上半年全市租赁成交均价10为39.6元/㎡/月，较去0罗湖福田南山盐田宝安龙岗年同期35.4元/㎡/月的06年上半年37.840.237.425.72218.7均价上升11.8％。07年上半年43.046.843.727.325.123.1市市场场小小结结?深圳房地产经历了20多年的发展之后，整体供需比已经接近1:1,深圳移民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大;?福田区土地供应稀缺,连续三年供需比＜1,租售均价位居全市首位,核心地位不可动摇;政策分析政策分析2005年2006年200７年2005年初2005年底2006年初2006年底“旧八“新八七部委《关《关于对房六大举措调政府金融6《关于调整售楼须有信《市政府公报》政条”条”于稳定住房地产开发经控市场，严部门合理，住房供应结息公示系统策性住房占住宅建价格工作的营企业实行惩哄抬房价8招调控深构稳定住房筑总面积15%住房上调“关于抑意见》明码标价、圳房价价格的意按揭利率制房价过快禁止价格欺见》启用新版售上涨势头”诈的通知》房合同《2007年市委市的四点要求规定普通住拟定4月1深圳国土房政府工作要点》大力发展经济适用房房标准日起征收产局公布享《深圳住房和廉租房3%契税受优惠政策建设规划个人购房不的普通住房2006-2价格标准2010》足年即转上调金融机构人民手交易，交币存贷款基准利率全额营业税开始实施国六条出台中国人民银行再次上调人民币准备金比例《限外令》组组合手段，合手段，连续调连续调控控《《提高首付提高首付》》《24号文》《39号令》新政之后新政之后在强征二手个税,限外令之后,再出杀手锏,提高第二套首付,收紧银根:1、传统的“金九银十”如今遭遇冰河期！2、90%以下新楼开盘当日销售率在30%以下！3、各楼盘促销手段层出不穷！4、异地项目入深抢客！……后市看法?提高首付、收缩银根大大减弱了买方市场的购买能力、和降低了市场的购买冲动，市场观望局势在政策尚未明朗前，破冰之日相当长时间内将难以出现。?市场发展走向规范，非理性需求得到抑制。?本轮新政虽然影响巨大，但并未从根本上解决目前供需之矛盾，市场仍有足够需求，优质物业仍受追捧。（福田时代星居10.14开盘售6成）1整体市场分析——宏观·区域·新政2项目分析及产品定位——方向·客户·产品定位3销售价格预测4建筑规划相关建议5营销初步建议开发开发方向方向研研判判?地块分析?项目四至?项目景观分析?项目区域资源配套?SWOT分析?开发方向思考?开发方向研判?写字楼可行性研判?酒店式公寓研判项目四至北北北北环环大道大道景景青华青华海海苑苑大大厦厦项项目目四四至至万万科科城市城市花花园园天健花天健花园园项目景观分析南向景南向景观观最最好好，北向中高，北向中高区区视视野野开开阔阔、低、低区区受受噪音噪音影影响响最大，最大，东东西向无景西向无景观观。。北面：中高层视线无遮挡，远眺安托山和梅林水库；但中低层无景观，受北环噪音影响最大。东面：西面：北北紧靠紧靠33层31层高的警华高的青苑，无景海大厦观。，无景南面：中高区景观可看万科城市花园和天健观。花园小区园林，以及2个社区公园，事野开阔，景观较好。27层以上单位可看香蜜湖景观。豪宅边缘地带，居家氛围浓厚北景秀警泛特华青华发年海景华苑国新小大尚际北侨区厦北天沃雅公苑园尔寓环开国德香玛万科城市花园天健花园元士唯珍府大际香厦名堡路苑会所天景景梅然景居景景田田蜜香村蜜田路景香湖雅1宏浩北北居田北蜜号花园俊湖景街黄黄黄黄色色色色：住宅：住宅：住宅：住宅水花区区园路蓝蓝色色：：写写字字楼楼榭大蓝蓝色色：：写写字字楼楼花厦白色白色：道：道路路都白色白色：道：道路路学学校校片区是福田重点规划区域安托山北北莲花景田片区位于深圳市中心地带，属于山福田中心区一级辐射区域，其东面为景公194公顷的开放性城市公园--莲花山田园公园，东南面为深圳市行政中心及文化中心，南面为天安高尔夫球中心，片西面为香蜜湖渡假村，北面为安托山区山脉。是福田区重点规划区域。香蜜湖本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。天安高尔夫福田CBD片片区区交交通便利通便利公交公交线线路路地地地地铁铁铁铁2222号号号号线线线线公交公交线线路路16路：石岩总站-梅林检查站201路：南头总站-布吉联检站香梅香梅北北站站48路：松坪山-香梅北58路：南头火车西站-龙园山庄67