卢塞恩小镇项目定位策划报告项目分析第一节项目概况一、地块概况项目地块位于南昌市湾里区招贤镇，为商住用地，地块总面积136667m2（280亩），被红湾公路分为南北两块，其中南区面积为100385.01m2（150.6亩），北区面积为86281.99m2（129.4亩）。据现场踏勘得知：南区地块较为平坦，整体呈现坡地形态，但地块东南方向，有个较深的盆谷。北区地块整体呈现山地与盆地两种形态特征。二、相关经济技术指标总占地面积：136667m2；容积率：规划容积率为1.2；绿化率：45%；建筑密度：30%；可建总建筑面积：164000.4m2；第二节项目用地分析1、项目地块形状分析项目地块不仅被红湾公路分为南北两侧，且形状较不规则；a、北面地块的东西方向呈狭长型，临街面较长，约800米、宽约80米的不规则狭长地块，另有北部为一高山，地形为三角型；b、南部地块东南方向较为规整，但有一小块落差近6米的的盆地，西南方向与湾里二中地块相连，以较平坦的坡地为主，但形状为锯齿状；c、地块现状基本为原生态的山地，部分低洼地带被利用成鱼塘，未进行平整；d、北部地表总体比红湾公路高出约1米，南部地块基本持平；图一地块内农田图二地块东北角一处鱼塘图三北面山体远景图四东南面厂房2、项目地块景观分析a、项目周边自然景观丰富，北面为有一定景观价值的石山，相对高度约为100米，在山脚有4块洼地，被利用成鱼塘，是极佳的风水之地；b、项目东南面是外环路，外环下面路是旧的厂房，短时间内难以拆迁，对景观和环境有一定影响；东北面远处连绵的青山，宜于观赏；c、项目西面为在建的湾里二中，挡住东面一些旧的农民房，增加了西面的景观；3、项目地块区位分析a、项目地块位于湾里区，红湾公路旁，紧靠湾里区招贤镇，交通教便捷，有一路通往南昌市的公交车经过项目地块；b、地块距高速公路入口仅约2公里，距昌北国际机场约30公里左右；c、项目所在之湾里区是市政府重点打造的生态居住区，也是南昌城的后花园；第三节项目周边配套分析a、整体而言，项目周边配套设施现在比较齐全，但步行需10分钟；b、教育方面主要依靠位于招贤镇的湾里二中老校区及项目旁的新校区（在建），和南昌市湾里区第四小学；c、购物、医疗、金融等方面主要依赖于招贤镇；湾里区第四小学湾里二中移动营业厅及药店粮油店医疗门诊商场超市食品店招贤集贸市场项目SWOT综合分析1、项目优势分析：景观优势本案地处风光旖旎的湾里板块，坐拥青山绿水，环境优美，空气清新，视野开阔，有先天的休闲度假气质。区域优势湾里片区经过政府几年来的大力发展，现在拥有了非常便捷的交通，项目地理位置较好，处湾里区中心且交通条件便利，既远离城市的喧嚣又可以享受到便利生活；且项目位于湾里区的中心，南昌的后花园风景秀美——升值潜力较大成熟的配套唾手可得。规划优势按照南昌市政府对湾里的定位，湾里将成为南昌市重点的风景名胜区，除梅岭风景外，还将引入诸多娱乐设施，按照目前定位，项目建成后将成为南昌最好的生态休闲住宅区，在相当长的时间内，项目所提供的产品上将会保持一定的市场优势；板块“连动”优势从近年度湾里区的土地拍卖状况获悉，项目周边聚集数个楼盘，其中本案旁边的地块正在平整土地，预计今明两年，湾里片区必将掀起新一轮的开发热潮。板块内的楼盘的整体“连动”，有利于提高整个片区的市场知名度以及土地成熟度，也有利于本案的入市。地块形态优势本案土地高低错落，有利于各式建筑形态的特色布局，项目规模较大，且具有多元化的开发优势。2、项目劣势分析：a、项目周边目前缺乏生活和商业配套，并且在短时间内情况不会改观；弥补建议：利用小区配套和物业服务来弥补周边配套的不足；b、项目处于山区，有800米左右的临街面，作为住宅项目，项目整体私密性不强；弥补建议：对小区实行全封闭式、智能化物业管理，以保障小区的安全；c、项目用地被条红湾公路分割成南北两块，不利于小区整体效果的营造；弥补建议:建议仿照城开国际学园，在国道下方建设了一个涵洞，本项目也可在红湾公路下方建设一个涵洞，这样地块之间的连接就会很顺畅；d、红湾公路是一条交通要道，来往车辆频繁，其噪音问题对项目品质有一定影响；弥补建议：在临街的建筑物朝向上，可以采取偏东南方向摆放，避免噪音干扰，临街的绿化植物采用高密度的高大植物作为绿化植物，以阻挡噪音；e、项目地块表层全为风化岩面，施工强度较大，对后期园林的建造，有一定阻碍；3、项目机会点分析a、湾里片区的开发和发展，使南昌市民对湾里区的认知度提高，必将会增加项目的潜在客户和投资客户数量；b、湾里旅游行业的蓬勃发展及一批生态楼盘的建成，使南昌人的对生活方式和新生活理念的渴望更加迫切。新的居住理念日渐形成。c、目前，本案“无可匹敌”的山地优势有利于地块使用价值的最大化。4、项目潜在威胁分析a、湾里区多个项目同质化严重，可替代性强，分流了部分客户；b、湾里区建设的进度会影响市人对片区的前景信心。C、政府对项目规划（如靠山建筑高度不得超过9米；只能建部分高层建筑），不仅限制的项目地块的规划布局，也不利于地块价值的充分利用。本项目市场分析市场预测1、南昌市宏观经济快速发展，投资环境持续看好，政府强力打造湾里区，对南昌市民及湾里居民具备相当强的吸引力，本项目的具有巨大的有效市场需求背景。2、作为湾里区的不多的山景地块之一，有利于提高本项目知名度，有利于本项目销售和对物业价值的提升，进一步刺激市场需求。3、湾里区政府正大力扶持房地产市场，项目房地产市场份额比较乐观。项目开发策略（一）尽早开始项目建设，严格控制投资成本和施工质量，保证工程进度。（二）与品牌物业公司、建筑单位、监理单位合作，提高本项目的整体形象。（三）将项目形象高度尽量拔高，建立湾里区标志性建筑，然后通过高性价比顺利胜出市场。（四）投资开发以联排、独栋别墅、花园洋房及小高层住宅相结合的高档物业努力营造差异性及人性化的生活空间。（五）充分发挥背山面水的优势，聘请一流设计院进行规划设计，招标选出最优方案。项目市场定位一、定位的原则1、体现项目的山地属性。2、凸显物业的高贵质感。3、具有一定的原创性。4、利于市场传播。关于小镇风格?南昌市的高档住宅现在正在进入风格时代；?代表作：绿地兰宫VS绿地山庄，香溢花城，世纪风情等；?本案对风格的强调更有甚于以上楼盘，风格对本案销售的拉动作用更高；?欧式小镇风格，目前南昌只有万科四季花城；?建议本案直引一个欧式小镇风格；制造一个文化大盘来形成高水准的差异化，达到形象突破160000160000㎡㎡瑞士瑞士风风情情山地小镇山地小镇打造一个南昌的茵特拉肯?茵特拉肯小镇(Interlaken)，位于深圳东部华侨城为瑞士茵特拉肯小镇形象移入．因特拉肯(Interlaken)瑞士中部城镇。是一个标准因观光而兴起的小镇。在伯尔尼东南。人口4，852（1980）。瑞士最古老的旅游和疗养地之一。东南面有宏伟壮观的少女峰，是瑞士阿尔卑斯山旅游的起点。有许多中世纪的建筑（十一至十四世纪）和堡垒（建于1750年）等。这儿整年气候温和，湖光山色，环境优美，最适合各种消闲的活动与运动。同时因特拉肯也是有名的维多利亚式度假胜地；就是在维多利亚时代，她已是向往湖光山色的人士所倾心的一个城镇了。那氛围是十分古老而充满文化气息的,无论乘火车，汽车还是船艇，经过连绵不断的高山湖泊，游客会深感突兀地进入一片低地，因特拉肯便展现在面前。因特拉肯亦是运动胜地。丰富的冬季与夏季运动，如夏季的山间游览，爬山，驾驶帆船，冲浪，游泳，网球及高尔夫球等；冬季的滑坡，越野滑雪，冰上滑石，轮鞋溜冰等,还有舟船游湖。勃利恩茨湖的水是瑞士最洁净的水，晶莹剔透，放眼湖边，都是碧绿的森林，陡峭的山崖，气势骇人的瀑布。游览风景如画的图恩湖则给人以另外的完全不同的感受，非常美，非常迷人，能彻底地松弛身心。定位策略总纲我们要打造的是一个瑞士风情小镇南昌·纯正（血统）瑞士山水小镇通过对瑞士山水小镇的打造以及充分瑞士形象传播、欧式生活方式的渲染，形成与以往产品的差异化，吸引对生活品质要求比较高，愿为瑞士山地风格产品买单的目标消费群。最终以完善的典型的异域风情打造建立起类似于茵特拉肯的品牌形象，进而提升多伦多企业形象。为什么，我们选择瑞士？有着“欧洲花园”之誉的瑞士如同一幅天然的画卷，无论从哪个角度望去都是那么令人心醉。最令人叹为观止的是无处不在的碧绿。除了房屋、街道、山峰，竟然无处不是绿草如茵，触目所及的是修整得整齐而艺术的绿坡，房屋也在树荫和花草的簇拥之中，家家户户的窗台上都摆放着几盆色彩娇艳的花朵，使人走在路上也如在锦中穿行。瑞士是欧洲花园、度假天堂、钟表王国……瑞士这个国家前面，可添加的形容词实在太多。这里我们发现以上这些，湾里区域也基本符合。湾里定位为南昌的后花园，度假的胜地。随着人们生活水平的提高和财富的积累，都市人日益渴望拥有健康的身体。而健康的生活模式正好符合瑞士的健康生活模式，湾里地区的山水、天然氧吧及项目规划的山地运动等就提供了这样一种健康的生活模式。世界建筑设计师和城市建设者经常流连于瑞士的建筑典范。这些范例更多来自住宅区和楼盘，它们现在仍然是建筑设计师的灵感源泉。曲线型装饰的风格是最有效使用有限的空间，同时不影响舒适程度。本项目的建筑风格、园林规划、户型设计都应有着鲜明的瑞士生活情调，其优雅的空间带给消费者的不仅仅一个居所，更是一种舒适、健康、归依的快乐人性感受与身份象征。浓郁的欧洲古典情怀给人的是自由、舒适、豪华的感受，特别迎合在工作繁忙后希望能回到一个幽静的港湾，这才挈合他们的购买心态。特征定位——山地生态名宅至尊贵族府邸阐析：本案的特征应体现为二个方面，一是自然的，即背靠数座大山，项目最高处海拔达60米