“后”时代--掌握资本后的湖境界2007strategyandrepresentationforsaleandpromotionoftheYUNCHENGBAYISHUIKUProjectPresentedbySINOFLY(Shanghai),allrightsreserved项目针对客群1、客群理性梳理2、目标客户定位3、目标客户描述客群年龄梳理以中年客群为主，一群城市主语客群占有最大比例。同时，年轻新锐也因为整体城市发展的财富分配，成为第二大客群体。客群区域梳理9.26%5.56%11.11%55.56%18.52%运城市区河津永济闻喜临漪?90.74%为运城本地人，其中，5成以上来自运城市区，其次为河津、永济、闻喜、临漪。客群行业梳理从购房者的行业分析来看，这些人大多数是从事第三产业的，如商贸、房地产、计算机、健康医疗服务等行业的从业人士。来自社会服务业的购房者最多，占到了22.22％；其次是交通运输，仓储及邮电通信业、电力，煤气及水的生产和供应业和批发零售贸易餐饮业，比例分别为20.37％、11.11％和11.11％；国家机关，政党机关和社会团体为9.26％。客群价格梳理购房者心理预算总价平均值是71万元，有点贵但能承受的总价平均值是87万元，极限价格平均值为110万元；相对于总价的三种单价的平均值，分别为3025元、3508元和4100元。整体而言，总价和单价的极限值与预算价之间的差别并不悬殊，消费者对别墅的单价和总价的接受程度是相对匹配的。客群总结?城市富人群一群运城的财富阶层，具有原始的财富积累人群。?城市话语群不仅是财富群，更因为财富积累已经超过5年，具有良好的政界、商界等人脉，话语权强大。?城市品味群年龄达到中年，退却早期的浮躁，开始注重全新的生活品味，并开始与多数人保持一定的距离（别墅生活、生态生活等）客群定位资本强者后灣人物资本强者?富有性属于运城的资本掌握者，民间财富的最大拥有者。?强势性具有强大的领导权，行业内的最强音或者新锐音。?长期性良好的资本运作能力，是运城福布斯榜的长期入选人。后灣人物?后后，是一种领先掌握城市资源后，开始期盼掌握生态资源的人物尝遍城市繁华后，开始期盼品尝远郊宁静的人物登顶城市高层后，开始渴望回归地脉水缘的人物住尽封闭公寓后，开始渴望得天独地院子的人物?湾湾，是一个圈层的符号一群认同自然，收藏生态，品味别墅的资本掌握者不靠财富删隔人群，只靠对湾的观点界定圈层。后湾插曲——后湾区小解后湾（BackBay）位于美国波士顿市西南角，波士顿公共花园（PublicGarden）的西侧，查尔斯河东南岸，波士顿新名仕阶层聚居区，区内建筑风格独特，为9×10的街区格式。该地区除了有波士顿最好的流行服装小店和地标性的现代建筑及维多利亚式建筑外，还有极棒的餐厅和酒吧。整个后湾都有一种法国林荫大道的风格和气氛。区内还有大型艺术馆和音乐厅,每年夏季与国庆日定期举办大型音乐会。该区域还紧邻哈佛大学与麻省理工学院，区域内浓厚的艺术与人文环境赋予了在此居住的新名仕阶层，全新的生活内涵。后湾基因——不是直白与呐喊，是优雅而淳厚?地貌基因：大面积自然景观，河景资源?城市基因：大型谷底别墅群，未来高品位新富人区?人性基因：共同追求英国式别墅的人文内涵、艺术修养的新富人区张先生40岁（IT老板）张先生的职业生涯可谓一帆风顺。在美国西北大学留学归国之后，他就进入了这家世界500强之一的知名企业。从研究员到项目我们要找一群什么样的人：经理，再到研发主管，张先生一直以积极、乐观与平和的心态对待一切。张先生的生活简单但又不平凡。每天，张先生穿着工作服往返于各个研发部门之间，听取汇报、指导工作，有时更要亲自带头进行科研攻关。坐在图纸前点上一支烟，可能一坐就是一个通宵。也许正是某个一瞬间的想法，就改变了普通大众的生活。主管公司研发的老总，思想上却深受老子的影响，喜欢自然、质朴、静态的生活。家里收藏了许多民间工艺品，简单、纯粹却充满时光的语汇。其中有很多都是在国外考察的时买回来的。地板、窗棂、屏风，张先生的家是典型的东方韵味。没事的时候，张先生会在自家的庭院里静静的坐着，什么都想也什么都不想，任思想尽情随波逐流。工作虽然辛苦，很耗费精力，但张先生的闲暇生活却丰富多彩。“在国外住了几年，对生活和居住的理解改变了。”张先生笑着说。张先生：开发区一家知名外资企业老板张先生喜欢打高尔夫球，闲暇的时候总会约上几位好友，大家开车出去切磋切磋。每年的年假，他都会带上妻子到国外旅游。巴厘岛润泽风情，夏威夷海风，瑞士琉森湖畔还有阿尔卑斯山的森林鸟语，都是张先生最喜欢的。“在城市呆久了，总想回到纯粹的自然里面去。”他们是今天这个时代的社会中坚；他们是各个领域的资本掌握者；是知本+资本的融合体，而知识又是他们获得财富、地位、认同与尊重的手段。——作为今天这个时代发展的产业化映像，可以把他们符号化地定义：资本嗅觉与生态嗅觉灵敏的资本嗅觉：资本市场游刃有余，扼守财富感性的生态嗅觉：衷情生态自然居住，回归生活项目核心定位1、项目卖点梳理2、项目核心定位3、项目总结生态性项目卖点梳理-1水漾生态?地块毗邻八一水库，独特的水资源使得该区域的休闲度假优势较为突出。绿色森态?周边为三公顷森岭公园、盐湖公园绿地及低容积率的高档物业，视野开阔。湿地生态?水库与用地间的东西向大型湿地，浅湾湿地住区湾谷生态?地块南高北低，面水而立，典型谷式规划原生墅群项目卖点梳理亲地院落?前后院，空中院，多院式的独栋、联排、洋房产品四季带规划?仿效山脉气候带的分布，从北至南规划不同资本带产品：（楼王-大独栋）-小独栋-联排-高层洋房。特点明晰、居住分层。资本别墅群?大型别墅群规划，未来城市圈层别墅产品定位岸湾/圈层态/9院式原生墅一湾一湿地一谷九院落原生英式别墅群湾岸八一水库，临湖居住带群，良好的岸湾生活居住原生态环境。未来潜质明显的生活别墅境界。圈层态圈层生态运城高端别墅群，聚集最高端的运城资本圈层。原生生态一湾一湿一谷地，原生自然生活居住态。9院式原生墅-1屏院主入口的大型围合院落，别墅群的第一印象，资本大人物的入户院落屏风。9院式原生墅-2岸院临湖第一排别墅的后院，以湿地、水岸为被背景的生态景观院落。9院式原生墅-3BLOCK院不同建筑体围合的BLOCK式半公开院落。9院式原生墅-4摘星院大独栋别墅三层空中院落，以摘星灵感，融于大幕星空中。9院式原生墅-5前院独栋别墅的前厅式院落，踏着四季曲径，进入自我领地。9院式原生墅-6后院独栋别墅的后厅式院落，独有私密的资本人物冥想院。9院式原生墅-7叠院独栋别墅中，叠在空中的花园院落9院式原生墅-8四步院双拼别墅的跃层院子，四步踏上。9院式原生墅-8趣院高层洋房内，别墅级情趣挑高入户花园总结-三大环境1、生态环境以“一湖一湿地”环境为第一印象，主导项目的外资源特点。2、英式别墅环境以“一谷九院”为特点的湾谷规划、九重院落的改良英式原生墅群为产品特点。3、人文环境以“资本强者，后灣人物”聚合的大型别墅群为未来生活特点。项目推广策略1、核心广告策略2、广告策略延深3、广告平面表现策略前的思考一面湖，只能卖3000。而且已经有人在卖了（如黄金海岸）。如何靠湖、靠墅卖出城东最高价。则不仅挖掘“一湖一湿地，一谷九院落”的产品特色更要赋予产品强烈的客群属性，尤其这群“放弃”城市江湖，衷情水岸“江湖”的资本人物核心广告策略资本·湖广告策略延深资本资本1财富资本。领先者的标记。即为购买人群的金钱身价。以此包装项目的高端圈层形象，刻上“运城首席富人别墅群”印记。资本2生态资本。后生活的标记。一湖一湿地，一谷九院落的生态资源。掌握财富资本后，掌握城市后灣的品味行为。广告策略延深湖湖1八一水库。项目最大资源特色，决定整体形象的调性：湖一般水漾，湾一般静谧。湖2掌握资本后的后灣湖掌握资本时的江湖，是一个你争我夺的利益圈。掌握资本后的江湖，是一个资本者安居的别墅圈。资本·湖?还是卖湖以湖为第一广告特征，强化八一水库及湿地资源带来的整体生态价值。?但不仅仅卖湖同时，赋予湖强烈的资本标记，让它不同于所有临湖竞争品牌。成为生态湖之上的资本湖。强化掌握资本后，人生境界的新追求。这时候。我们的产品才值4000的高价。策略延深资本·湖，是一种富人有钱后的境界更应对产品的八大卖点策略延深1概念衍深：资本后的距离观对应卖点：八一水库广告语言：掌握资本后的生活距离掌握资本者，不再愿意群居：他们要和平庸者保持距离他们要和名利场保持距离他们要和大城市保持距离湖让他们与世俗保持一定距离于是掌握资本后，他们选择湖居策略延深2概念衍深：资本后的高度观对应卖点：英式别墅广告语言：掌握资本后的居住高度掌握资本者，不再愿意高高在上因为他们天天高高在上听掌声，赚大钱，开名车他们要换个活法，他们想回到地面……这就是掌握资本的高度要求，于是他选择亲地英式别墅策略延深3概念衍深：资本后的资本观对应卖点：一湖一湿地广告语言：掌握资本后的资本观掌握资本者，不再把钱看成唯一的资本钱是资本不可再生的生态也是资本……这就是掌握资本的资本要求，于是他选择生态策略延深4概念衍深：资本后的天地观对应卖点：九院广告语言：掌握资本后的天地观掌握资本者，不想再屈居围合的公寓要得天，仰天摘星的姿态要得地，步步领地的骄傲……这就是掌握资本后的天地要求于是他选择得天独地的院落别墅策略延深5概念衍深：资本后的交际观对应卖点：别墅群圈层谷广告语言：掌握资本后的交际观掌握资本后，不要混居邻居可以不认识但一定身价相似，格调雷同……这就是掌握资本后的交际要求于是他选择湖岸圈层别墅策略延深6概念衍深：资本后的尺度观对应卖点：湖岸墅王广告语言：掌握资本后的领地要求掌握