百通·香溪庭院风情商业街招商策略〉〉风情商业街概况〉〉■风情商业街位于崂山水库北侧，隶属百通·香溪庭院项目。背靠观光胜地崂山，北连千亩生态果园，东接北宅千亩樱桃园，是人们旅游、休闲的必经之地。生态景观园林和庭院自然生活，从容呈现。西班牙风情长廊，既对业主服务，也对周边居民及游客开放。■水岸商业街营业面积约3000平米，主营高档精品、顶级餐饮、休闲、商业、社区服务等多种综合服务，将引进会所式餐饮酒店、国际名牌咖啡连锁店、银行、精品超市、美容美发、花店、高尔夫精品专卖等。风情商业街形象定位〉〉案名：香溪庭院风情步行街说明：商业街规模不大，投放市场容量、销售周期相对较小。其作用是，与香溪庭院项目互为补充，商业带动项目销售，项目景观特色提升商业形象。因此建议不采用新的独立案名。步行街定位〉〉首创坡地庭院商业·景观商业长廊·西班牙风情突出观赏性、保障停留时间、强调功能性西班牙风情层层内街长廊庭院景观目标消费群定位〉〉主力消费群定位：香溪庭院业主香溪庭院业主约830户次级消费群定位：旅游性消费者樱桃节每年约30余万游客三级消费群定位：夏庄街道周边消费者夏庄街道6.5万居民招商原则〉〉■大商户首先进驻，营造商业氛围，带动商业人气；■基本商业功能（宾馆、超市、特色餐饮等）作为首先招商重点；■租赁兼顾销售，招商工作全面开花；■根据实际招商过程情况，适时调整招商策略。步行街经营策略〉〉经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，风情商业街才能获得良好的招商和经营成果。在经营模式的建立方面，建议以下〉〉■统一招商统一商业街装饰形象，尽快繁荣商业招商工作主要以品牌联营和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用多种方式展开，市场，采用统一招商的原则。中小商户应以租赁为主。商业街目标商户定位：一类经营商户定位：国外知名品牌大商户定位二类经营商户定位：全国零售连锁品牌三类经营商户定位：全国有发展潜力的连锁店主要是本商铺的购买者，主要以青岛近郊、城阳投资小业主定位区投资客户为主；市区或城阳高收入阶层，如私人业主、经商者由经营公司进行市场的整体■协助经营推介，协助进驻商户经营。广告支持,吸引消费群定期活动推介庭院俱乐部轻松经营环境体阶段性媒体（报纸黄金周、樱桃结合商业业态成专业物业管理、户外、路旗等）推节等制造观光热立钓鱼、GOLF俱广点乐部■部分自营旅游商品24小时便利店公益性项目由经营公司先行铺货阳伞、长椅备注：在招商前期，效果欠佳或部分商户不愿进入的品牌进行自营，采用部分自营或现行垫付货品等措施，带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，商户可逐步取代。经营方式参照表〉〉经营方式适用情况自营开发商具有商铺经营管理能力自营为主，招租为辅开发商具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充自营为辅，招租为主开发商无商场经营管理能力委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力■完善经营政府支持优惠政策管理服务向政府及主管部门根据招商和经营完善商业物管，争取免税、免费的的状况，适时向强化托管管理水相关政策。商户出让免租优惠政策。平。招商对象〉〉■马德里大街区域：商业街临街——对外营造商业人气，吸引商家。（图中红色勾画部分）品牌建议〉〉咖啡厅：建议星巴克、上岛、名典、伊梅坊、雪色咖啡、耶士咖啡、尚品咖啡酒吧：普拉那、单程票、列侬、2046慢摇吧、海乐迪24小时便利店：建议友客24小时便利店、喜盈门超市、利群便利店书吧：贝塔斯曼、学苑书店移动联通充值店化妆品、香水店：建议玫琳凯、雅芳、完美、佰草集等连锁店音像唱片店：青岛海信音像连锁婚纱影楼：建议海派、薇薇新娘、台北丽舍、圣瓦伦丁、玛雅摄影、天真影楼、罗马假日■弗拉明戈广场区域：商业街内侧（图中红色勾画部分）品牌建议〉〉会所式餐饮酒店：提供商业接待、会议洽谈、旅游住宿等配套服务风俗特色餐饮：土大力、法尔春天主流餐吧水吧茶餐厅：丽港茶餐厅、星期五休闲餐厅西式面包房：好利来、罗密欧、皇家美孚、笑蕾、好世界高尔夫用品专卖：为社区及附近高尔夫球场提供配套服务高级家纺专卖：雅芳婷、澳西奴、美国乔德家纺、富安娜家纺休闲棋牌室花店美容美发：和臣发型新文化、克丽缇娜美容连锁机构、佐登妮丝国际美容连锁机构、芳子美容、宝资休闲美容美发俱乐部洗衣店：建议洁神连锁洗衣店、福奈特社区诊所、药店：康杰、国风银行：邮政储蓄业态组合优缺点对比〉〉行业优点缺点其他问题硬件设施要求简单；吸引人流能力较弱；银行租金承受能力强；租赁年限长、较稳营业时间固定、无助于增强商业氛必须在一层，又独立出入口定；形象好，信誉佳围将对物业进行改造，并投入吸引人流，营造商业氛围；硬件设施要求复杂；大量设备设施和装修费餐饮租赁年限长，较稳定；租金承受能力弱；用。但如由于经营效果租赁面积大，对不规则的格局有些餐有可能对项目其他部分（尤其是住不佳而撤租，将有可能饮也可接受宅）的住户构成干扰涉及设备和装修的“顶手费”问题的解决需开发商严格掌握项目档次硬件设施要求简单；需具备一定规模，服装行业是“扎、消费者档次的定位。服装租金承受能力强；堆”的行业，单独一两家服最好将同档次、同价位形象好装店无法生存；租赁年限短的服装店铺规划在一起，不够稳定硬件设施要求简单；租赁年限长，较药店稳定；租金承受能力不强在住宅区受欢迎一般情况下超市要求物业提供卸货区、货梯等，开据连人流，增强商业氛围；对租赁范围的格局要求较高，主要发商应注意在设计时尽超市租赁面积大；租赁年限长，较稳定体现在层高、柱距、单层面量将超市的货车入口、积、进深等方面；租金承受卸货区、货梯单独预留能力差；形象较差出来。并严格限定卸货时间各行业店铺面积划分及配套设施基本需求〉〉业种使用面积（㎡）设施需求其他上下水、电、天然气、排烟、排风、新风、隔特色餐饮345.19油池、广告位营业时间长，充足的停车位餐上下水、电、天然气、排烟、排风、新风、广店铺外有环境优雅的庭院，可将座位饮茶餐厅、水吧98.53告位散出来，增加气氛和吸引人流行业咖啡厅231.4上下水、电、广告位店铺外有环境优雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流酒吧166.29上下水、电24小时营业美容美发48.52上下水（冷、热水）、电营业时间到晚10点洗衣店48.52上下水、电、房屋进深便利店147.53电小储藏室，24小时营业服务药店49.16电24小时营业配花店49.97上下水套行银行149.48电、独立出入口、租卖并举，租赁年限需10年以上业酒店上下水（冷、热水）、电、独立出入口、广告充足的停车位994.31位展厅影楼60上下水、电精品店GOLF服饰、化140.71电妆品等注：以上是基本数据，实际情况仍需根据现场而定商业街招商相关工作〉〉■招商流程〉〉整体招商方案招商人员准备招商广告创意、媒体选择与刊登１次信息处理（来电、来函）２次信息处理（书面回复）招商会（签约）档案移交协销工（招商人员商家入驻督促履约作开始转给协销人员）■招商前期工作招商小组设组长一名，副组长两名，执行主任一名。组长、副组成立招商组长负责招商小组的管理、工作协调和政策制定，执行主任负责招商工作的具体组织和执行。招商人员培训统一说辞、谈判技巧培训收集大量的品牌商家信息，按人员分配洽谈业务，采用发函、邮资料收集寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商。主力店招商、次力由开发商抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的洽谈小组，店选择，重点洽谈负责客户的招商和合作谈判。■服务保障“三统”服务，保障经营！统一定位：首创坡地庭院商业·景观商业长廊·西班牙风情统一包装：整体外环境风格，包括广告牌、门楣、路旗设计（装饰效果稍后展示）统一管理：统一设立商家服务中心，统一保安管理，统一开业时间、每日作息时间，公共资源分配等，保障经营顺畅有序■筹备工作（具体按照工作计划表实施）项目负责单位/人招商人员培训百通办理商业街统一营业执照、租赁许可证百通制定管理费、水费、杂费的收费标准百通、置业者柱面、橱窗、路旗等现场包装设计九牛招商手册设计九牛制订煤气、排烟气、排污的处理方案百通、置业者　　　　　　招商细则及招商海报等印刷资料到位百通、九牛招商条款及优惠政策百通招商会百通、九牛确定整体开业时间百通、置业者开业当天现场布置百通、九牛媒体宣传百通、九牛■优惠政策建议按照商业街户型实际情况，划分优惠级别：大户卖场面积在200平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有特别强的感召力的，可一次性免租两年品牌户卖场面积在140——200平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租一年散户卖场面积在100平米以下，一次性签订租赁合同在两年以上时，免租半年备注：商户装修期间适当减免物业费，其他优惠策略，视具体情况而定■商户的登记和初选制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域对经营商户进行初选，进行进一步洽谈■与商户签定合同交纳租金和保证具体租金额度按照统一规定收缴签定正式合同双方共同协议相关条款■开业筹备首次装修标准（初装修），建议由项目部统一装修，一次装修以统一整个商业街风格为主，包括门楣、门牌、路旗等；二次装修（精装修），由商户自己装修，主要是品牌店铺形象；统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托商业气氛；组织和督促商户进货；进行店堂的布置及商品陈列；进行开业活动前期的物品筹备广告推广策略〉〉■广告形式：以招商手册、招商活动、招商人员的招商工作为主，节点性广告传播为辅，充分告之招商信息，宣传商业