AD4.集思广义作品20040724vv东亚包头黄河路项目策划总案公元二零零八年四月方案逻辑认知→分析→策略→计划→配合→执行三个部分第一部分：认知分析案第二部分：营销策略案第三部分：营销执行案第一部分认知分析案包头房地产市场分析包头房地产市场分析包头房地产市场分析市场供给2007年房地产投资约116.05亿元，全市新开工房地产开发项目约60个，市开发建设规模667.52万平米，场其中住宅527.02万平方米，供商业140.5万平方米，给开发规模同比增长18.69％，增住宅增长18.64%，加商业用房规模同比增长23.74%。包头房地产市场分析包头房地产市场分析市场需求180000166142.63160000159703.68140000141929.44120000119321.522007年新建商品房成交量比去年同10000099517.5794078.0180000期有大幅增长，市场活跃，成交量6000053101.2146319.244000033207.8836440.39持续增加。2000020390.4521216.9201月2月3月4月5月6月——刚性需求大2006200730002620.132736.332712.7925002420.32365.0720001961.241998.461677.381690.781751.911725.26价格成持续增长之势，涨幅减小。15001494.131000500——价格稳中有涨01月2月3月4月5月6月20062007包头房地产市场分析包头房地产市场分析公布日期公布机关文件名称1月25日国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问政策方面1月题的通知》全国人民代表大会第五次3月16日《中华人民共和国物权法》会议表决通过提高了房地产开发3月29日商务部《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》建设部、国家发改委、工门槛，3月29日《房地产市场秩序专项整治工作方案》商总局等八部委《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的5月23日商务部、国家外汇管理局通知》增加开发成本，6月27日国家税务总局《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》8月7日国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》9月21日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中国人民银行、中国银监市场规范可操作空9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》会间减小……..《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干9月30日国土资源部意见〉进一步加强土地供应调控通知》11月7日国家发改委、商务部《外商投资产业指导目录（2007年修订）》11月14日财政部《廉租住房保障资金管理办法》11月27日建设部、发改委等七部门《廉租住房保障办法》11月19日国土部、财政部、央行《土地储备管理办法》11月30日建设部、发改委等七部门《经济适用房管理办法》12月11日央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》包头房地产市场分析包头房地产市场分析2008年包头房地产市场总体来看，包头房地产起步晚，成熟度不够高，国家调控措施对包头房地产影响不大。2008年包头城市建设的力度加大经济持续快速增长，市民购买力不断增强，市民改善住房条件的刚性需求旺盛，市场产品多样化供给充裕，房地产发展前景看好。昆区房地产市场分析昆区房地产市场分析昆区房地产市场分析昆区房地产市场分析解码昆都仑区1、昆都仑区是包头市政府所在地，地理位置优越。2、包头的政治、经济、文化、科技、教育的中心。3、城区面积103平方公里，人口57.20万。4、经济实力居内蒙古自治区101个旗县区的首位，5、城市基础设施承载能力和服务功能完备。昆区房地产市场分析昆区房地产市场分析解读规划根据包头市整体规划，昆区南区未来将规划成为集生活居住、商务办公、高教科研、、文化休闲为主的综合区域，并形成“三横四纵”七大功能轴带。成为昆区、包头市未来的中心区域。昆区未来在南部昆区房地产市场分析昆区房地产市场分析解读房市40003000200010001、成交量增长速度最快01月2月3月4月5月6月昆区2595.352461.23568.482941.743245.713077.612、区域均价最高高新区2388.442514.582604.262933.83204.893110.53青山区2689.422831.552787.682839.592862.92303.313、消化速度最快东河区2050.121947.92147.382248.032221.552372.59全市2420.31961.242365.072620.132736.332712.79昆区高新区青山区东河区全市4000项目销售周期销售率3000都市豪庭1个月33％2000恒隆公馆1个月81％10000新星壹品1个月30％1月2月3月4月5月6月天天公寓1个月40％昆区2595.352461.23568.482941.743245.713077.61高新区2388.442514.582604.262933.83204.893110.53欧风丽景11个月66％青山区2689.422831.552787.682839.592862.92303.31东河区2050.121947.92147.382248.032221.552372.59华丽家族3个月50％全市2420.31961.242365.072620.132736.332712.79昆区高新区青山区东河区全市昆区房地产市场分析昆区房地产市场分析小结?昆区是包头市房地产发展最为迅速的区域，逐渐成为包头市民置业首选之地。?昆区南部是未来区域发展的核心，南部将形成一个产业聚集地带。?昆区是包头房价最高的区域，楼盘销售速度快，且投资性购房的比例较高。本本案项目案项目剖剖析析项目概况本案位于包头市昆都仑区南部中心位置，林荫南路与黄河路交叉处，地理位置优越。规划：总用地35.06公顷，分为北两区，共含五个地块，其中北区占地21.92公顷，南区占地13.14公顷；建设规模93.9万平方米，北区59.7万平方米，南区34.2万平方米。产品：西部中心位置11层小高层，其他组团18-26层高层。项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析（一）项目优势?项目地理位置优越，包头市的核心区域，整体来说各种配套齐全，交通便利，紧邻两条交通主干道，一条次主干道，小区内内部交通规划合理。?百万平大社区，整体规划完善，拔升产品价值，完善居住环境。?小区自建学校，满足教育需要。?开发商拥有很强的品牌和开发实力。?产品品质和舒适度高。?社区景观设计户户有景。（二）项目劣势?从空间位置上看，位于昆都仑区的南部区域，属新开发区，现有周边环境和配套较差。?昆区南部开发刚刚起步，人们的认同感较低。项目项目SWOTSWOT分析分析（三）项目机会?包头市房地产市场成熟度有限。?包头城市化进程加大，房地产价格持续上扬。?昆都仑区是包头的政治、经济、文化中心，区域经济处于内蒙古首位，客户购买能力持续增强。?昆都仑区未来将向的南部和北部发展，本案出于未来规划发展的中心位置。?本区域已经吸引了保利等国内实力开发商参与土地拍卖，大企业参与建设将大大提升区域价值，加速房地产产业的发展。?目前包头房地产市场受国家宏观调控影响很小。?百万平米的大社区，包头鲜有。（四）项目威胁?政府加大了宏观调控力度，包头受政策影响的程度将逐渐加大。?包头市房地产的竞争越来越激烈。?价格增长趋缓，消费者持币观望的态势加重。项目项目核心价核心价值值提炼提炼核心价核心价值值提炼提炼位置位于包头政治、经济、文化中心——昆都仑区，未来重点开发区域，是距离市中心最近的大型生活社区，是包头生活居住标准的标杆门户。中央生活区核心价核心价值值提炼提炼交通项目紧邻两条交通主干道，一条次主干道，畅达路网，成为繁华喧嚣与项目之间紧密联络的基础。交通畅达核心价核心价值值提炼提炼规模百万建筑规模在包头属顶级开发，有重新打造一个新城市的魄力。造城核心价核心价值值提炼提炼实力开发商的品牌影响，以及雄厚的经济和开发实力，为项目的成功开发提供了保障。实力雄厚核心价核心价值值提炼提炼功能以舒服居住为主体，合理配置商业、学校、会所等多样化功能，不仅满足了居住的需求，更实现了升级版的高品质的生活需求。新生活主义项目综项目综合合定定位位建议建议我们以未来市中心核心区域为价值平台；以项目品牌塑造为建设己任；以城市新生活为项目切入点，打造具有独特卖点的综合性居住区；以“现代人文主义新生活”为产品和营销发力点，实现对配套资源的良好利用，树立包头民生地产、人居地产领跑者形象，实现产品的独特价值、差异化和创新。目标目标客客户户群群定定位位建议建议目标客群定位建议建议目标客户锁定在：包钢等大型企业的高级管理层，政府官员及公务员，医院、银行、学校等高收入群体，私营企业主，以及部分来自呼市、山西等外地和本地投资客户。目目标标形象定位建形象定位建议议目标形象定位建议城市现代居住文明的发祥地目目标标市市场场定位建定位建议议目标市场定位建议包头首席现代、人居型中央生活区目标市场定目标市场定位位建议建议中央生活区（CLD）全称CentralLivingDistrict中央生活区成立的四个条件：?拥有良好的区位条件，位于包头昆区的重点规划区域，与市中心、核心商务区直接连通。?拥有良好的交通条件，两条主干道，一条次主干道，交通便捷。?拥有良好的生态环境，昆区区域绿化率达到35.9%，城