【三恒】项目营销策略简案提报时间：2007年9月8日第一篇：市场概述郑州市房地产整体概况一、05～07年5月郑州市房地产各年及各区域投放量概况二、05～07年5月郑州市房地产各年及各区域消化量概况三、05～07年5月郑州市房地产总体及各区域价格概况第一篇市场概述郑州市房地产整体概况一、05～07年5月郑州市房地产各年及各区域投放量概况年年份份200520052006200607.107.1－－55月月新增商品房供应新增商品房供应663.2663.2783.53783.53395.25395.25新增商品住宅供应新增商品住宅供应544.4544.4673.43673.43327.48327.48新增商品非住宅供应新增商品非住宅供应118.8118.8110.1110.167.6467.64第一篇市场概述?2005～2006年郑州房地产以金水区投放量最大；?郑东新区2006年投放量是2005年的两倍；原因：政府北扩东移的政策，和郑汴一体化的实施郑东新区已成为房地产开发的热潮；将来会有更多的新项目出现。2005-2006年各行政区商品房投放对比图100300单位：万平方米、％120100802006040201000-20-400-60二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区2006投放量65.19240.72119.6720.493.32231.12005投放量80.55256.8180.853594.48115.49增幅-19.07-6.2748.01-41.71-1.23100.1第一篇市场概述?2005～2006年郑州住宅投放量以金水区和郑东新区为主；两项占郑州市的59%。原因：金水区和郑东新区区域较大，待开发土地较多；2006年郑州市各行政区住宅投放对比情况郑州经济技术开二七区,56.1,中原区,83.29,发区,11.83,8%12%郑东新区,2%管城回族区,196.81,29%104.25,16%惠济区,18.9,金水区,200.25,30%3%第一篇市场概述?金水区属于老的行政区(区域较大），而郑东新区随着CBD的建成，众多楼盘的开发，现人流越来越多；2006年各行政区非住宅投放对比图中原区,8.03,7%管城回族区,二七区,9.29,8%15.42,14%郑州经济技术开发惠济区,1.5,1%区,1.3,1%郑东新区,34.29,金水区,40.47,31%38%第一篇市场概述郑州市房地产整体概况二、05～07年5月郑州市房地产各年及各区域消化量概况年年份份20052005年年0606年年07.107.1－－55月月商品房销售量商品房销售量599.42599.42787.32787.32342.09342.09商品住宅销售商品住宅销售532.39532.39715.44715.44304.27304.27商品非住宅销售商品非住宅销售67.0367.0371.8871.8837.4537.45第一篇市场概述?从整体来看，郑东新区商品住宅销售是05年的1.5倍位居首位。原因：东区未来的发展前景越来越好，很多人选择东区作为居住（或投资）。2006年各行政区商品住宅销售对比图%300单位：万平方米、160.00%140.00%250120.00%200100.00%80.00%15060.00%10040.00%20.00%500.00%0-20.00%二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区2006销售76.94262.9598.8529.25104.18139.322005销售71.08243.0252.8830.9678.9155.53增幅8.24%8.20%86.93%-5.50%32.02%150.88%第一篇市场概述?由于金水区是一个成熟的（地块较大）行政区，非住宅销售最大；而郑东新区地块较大，人流不足；06年相对05年较有所下降。2006年各行政区非住宅销售对比图%30单位：万平方米、60.00%2540.00%20.00%200.00%15-20.00%10-40.00%5-60.00%0-80.00%二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区2006销售5.3527.0611.341.076.3920.542005销售6.2318.4612.62.654.822.3增幅%-14.14%46.60%-10.00%-59.55%33.20%-7.89%第一篇市场概述郑州市房地产整体概况三、05～07年5月郑州市房地产总体及各区域价格概况年年份份20052005年年0606年年07.107.1－－55月月商品房平均价格商品房平均价格296629663232323236803680商品住宅平均价格商品住宅平均价格261426142974297434763476商品非住宅平均价格商品非住宅平均价格576657665797579760486048第一篇市场概述?从表格可以清楚看出，郑州市房地产无论从住宅、还是非住宅价格都在上升。从05年的到现在房价总体上升了19个百分点。7000600050004000商品房平均价格商品住宅平均价格3000商品非住宅平均价格200010000200520062007.1-5第一篇市场概述郑州市房地产整体概况总结：?整体价格一直在上升趋势，市场稳步发展很好；?由于土地资源越来越少，价格上涨影响发展商的发展；郑东新区市场现状：?郑东新区商品住宅项目投放量会越来越大，从05年115万㎡～06年231万㎡；?郑东新区由于05和06年项目众多，现从销售量来看投放量大于消化量；第二篇：我们对项目的认知一、项目的整体概况二、项目总体规划概况三、项目周边环境概况四、项目周边交通概况五、项目周边的配套概况六、项目自身的历史背景七、项目SWOT分析第二篇我们对项目的认识一、项目的整体概况?用地面积约为240亩，总建筑面积约430000㎡，项目拟建设包括高层.商业大型综合性社区；?浅红色部分为商业用房；黄色部分为商住两用房；?商业已建成；占地面积较大，对住有影响；?影响住形象；?影响住的档次；第二篇我们对项目的认识二、项目的整体规划概况?红色部分为4层商业用房；黄色部分为20-27层商住两用房；?总体车位2950个，地上568个地下1543个；?蓝色部分为5层售楼部，将来的会所；第二篇我们对项目的认识三、项目周边环境概况七里河水很黑白庄陶瓷五金水暖市场杂乱本案世纪欢乐园都市村庄乱物流中心杂乱50米宽绿化带五金机电城杂乱第二篇我们对项目的认识四、项目周边交通概况珠江路未开通本案中州大道与机场高速的出入口?临两条交通主干道，交通便捷；?车流量较大，会带来噪声和空气污染；第二篇我们对项目的认识五、项目周边的配套概况本案白庄和岔河村的杂乱型商业及岔河村小学航海路职业学院和体育中心航海东路沿航海路的小型的丹尼斯?生活配套不完善；商业和便利店?教育配套层次较低；?大型综合购物市场较少；第二篇我们对项目的认识六、项目自身的历史背景?由于早期是以建材家居物流园区定位；对现在商住产品的销售有一定的影响；?由于时间开发时间及销售时间较长给项目带来不良的因素；第二篇我们对项目的认识七、项目SWOT分析优势：?地理位置较好，两边临主干道；?地块周围现有50米宽的绿化带；?世纪欢乐园毗邻身旁；劣势：?项目周边配套不完善；?距都市村庄和建材（五金）市场较近，人流层次较低；较为杂乱；?项目规划的环境不适合居住；?项目距中州大道近，车流较大；环境受到噪声和空气的污染；?中州大道分开本项目的与城中心的联系，本区域属于未开发的区域；机会：?周边众多商业主，会形成购房机会；?临近中州大道和将要开通的珠江路；人流、车流较大；?操作过众多与本项目类似的经验；威胁：?项目周边成熟的居住楼盘较多；?未来市场同类产品投放量增加；第三篇：竟争市场分析一、竟争市场区域划分二、各竟争区域市场概况三、各竟争区域市场分析第三篇竟争市场分析一、竟争市场区域划分?航海路与中州大道项目较多，暂且分为以下三个板块进行分析；项目北板块本案项目西板块未来路板块项目南板块航海路板块第三篇竟争市场分析二、竟争市场各区域楼盘概况项目南板块（航海路板块）?项目密集分布本案本案美景天城东郡自由派永丰心座远大·理想城城市之家项目南板块航海路板块富田太阳城美林河畔金色港湾中鼎翡翠第三篇竟争市场分析二、竟争市场各区域楼盘概况美景天城位置：管城回族区107国道西、石化路南开发商：河南美景置业有限公司规划：占地22万㎡，总建35万㎡综合型社区目前：正在销售三期小户型（城堡）面积：30-58㎡现所剩货量100套左右第三篇竟争市场分析二、竟争市场各区域楼盘概况美林河畔位置：中州大道航海路交叉东南角开发商：河南东瑞实业规划：总建面30万㎡，12幢高层，3万㎡香格里拉风情商业街目前：VIP排号中面积：68～139㎡（以三房为主）现总货量2000套左右第三篇竟争市场分析二、竟争市场各区域楼盘概况富田太阳城位置：航海路与中州大道发展商：郑州振兴房地产规划：由多层、小高层、高层构成，整体有居住、办公、商业三部分组成；目前：多层及中间四栋小高层基本售完；目前推出的主要是31号、47号楼的小户型；现货量500套左右第三篇竟争市场分析二、竟争市场各区域楼盘概况远大·理想城位置：航海路朝凤路交会处北发展商：郑州未来远大置业有限公司规划：占地500亩，总建筑面积76万平方米综合社区；8万平米地中海滨水风情园林，3000平米中心花园广场；目前：7月中旬开盘，主力户型以92-125㎡的三房为主；第三篇竟争市场分析二、竟争市场各区域楼盘概况东郡自由派位置：航海东路与云鹤路交叉口北100米发展商：郑州新利达实业有限公司规划：占地40亩，1幢12层酒店式公寓，