共读地产共读地产长隆·凯旋城商业规划定位报告共读地产共读地产目　录?第一部分：长隆凯旋城地块介绍?第二部分：调研背景及目的?第三部分：区域市场调研及分析?第四部分：项目地块自身条件分析?第五部分：市场定位?第六部分：开发策略定位?第七部分：整体规划定位?第八部分：产品规划建议?第九部分：附件部分商家进场要求共读地产共读地产第一部分：长隆凯旋城地块介绍?项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中3号地由于规划路的必然分割，分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公园。?项目总占地面积为：15.3520万㎡?容积率为：1.8-3.0共读地产共读地产?一期四号地临庐山北路长622米，五号地临庐山北路长398米、六号地临庐山北路长20米；?二期三号地临市政广场、市民公园长334米，临规划路长190米和140米；?三期二号地临庐山北路长362米，临市政广场市民公园100米；?项目各地块临街总长2166米；?市政广场、市民公园长334米，宽170米，面积56780㎡。共读地产共读地产第二部分：调研背景及目的?经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，共读地产研究部进行了较为深入的市场调研。共读地产共读地产调研目的　A．分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理。B．通过调研，明确商铺的业态规划与消费档次（包括商业街具体经营什么行业、提供什么服务等）。C．分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。D．通过调研，明确商业街的物业管理内容。共读地产共读地产第三部分：区域市场调研及分析共读地产共读地产九江城市解读九江,长江中游南岸，京九铁路中段，江西北部门户重镇，中国中部最重要的交通枢纽之一。江南鱼米之乡，赣、鄂、湘、皖四省交汇之处。历史悠久的人文名城，背靠庐山面朝鄱阳湖自然条件优越。目前为江西省第二大城市，全市辖一市、两区、九县，总面积1.88万平方公里，市区规划面积118平方公里，建成区面积68.11平方公里,固定居住人口约60万。共读地产共读地产城市环境中国宜居城市前六强。锁江楼东林寺浔阳楼共读地产共读地产商业地产预警系统判断20%15%15%15.20%15.40%13.10%13.70%10%9.30%系列18%5%0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年九江市在十五期间国内生产总值年均递增14%，2006年GDP达506.32亿元，人均生产总值年均增长13%，达10825元。随着九江市产业结构转型，第二产业比重增加，旅游业和房地产业的快速发展，九江市在未来几年经济仍会高速发展。共读地产共读地产GDP增速与商业地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展城市处于经济高速发展阶段，投资者对未来发展前景乐观，企业对商业投资充满信心，将促进商业地产市场的发展共读地产共读地产现有商圈分析开发区专业市场庐山区十里商圈庐山南路特色餐饮商圈7KM大中路城市核心商圈10KM九江市主要的城市商圈有4个6KM除城市核心商圈及辐射的庐山南路商圈距离较近以外，其他商圈之间的距离均在10分钟车程左右。因此呈三角型分布形成相对独立互不干扰的城市商圈。共读地产共读地产现有商圈性质分析?庐山南路特色开发区专业市庐山区十商圈名称大中路商圈餐饮一条街场商圈里商圈区域/地区级别市级中心商圈区域专业商圈区级商圈型商圈九江所辖县市九江所辖县市周边地区消费消费群体及外来旅游消及外来旅游消庐山区居民人群费人群费人群步行街、高端大中型百货超主力特色餐饮大型专业批发主要业态市、国际快餐街铺、超市、街铺市场、街铺连锁、电器、数码市场共读地产共读地产大中路商圈主要特点大中路主要业态经营面积比例5%4%2%6%8%38%14%20%百货餐饮精品服饰数码超市休闲娱乐家电书店根据业态经营面积调查结果显示百货商场所占面积最大为38%，其次为餐饮行业比例为20%，精品服饰14%，数码8%，超市占6%，休闲娱乐5%，家电4%，书店2%。共读地产共读地产物业面积比例商圈物业经营面积超市专卖店6%4%步行街14%集中商业54%街铺店22%集中商业街铺店步行街超市专卖店商圈物业形态主要以集中商业为主，占到54%，街铺占22%步行街占14%，超市6%，专卖店4%。但集中商业中，联盛集团经营的商业绩效较好，特别是信华城市广场经联盛入驻后，内广场的经营才开始有起色。因此联盛在九江的商业经营能力明显高于其他公司。建议在对主力店的招商上充分考虑该集团。共读地产共读地产影响购物的因素分析其他购物因素分析3%服务水平商品价格4%22%便利性9%购物环境16%商品质量46%商品价格商品质量购物环境便利性服务水平其他本次数据采集于访谈调研抽取样本量为100人，结果显示九江消费者对于商品的质量和价格最为关心，敏感度较高。对购物环境的认识正在逐步形成。但对服务水平的要求还在初级阶段，因此九江目前消费者和商家尚处于成长阶段。共读地产共读地产九江市大中路步行街信华城市广场内广场信华城市广场步行街入口联盛百货明显的领导性大中路步行街作为该商圈的核心,主要以临街店铺为主,经营的业态以品牌专卖、数码电器、国际快餐连锁等。租金在100-150元/平方米。出租率达95%，并有3——10万不等的转让费。而几步之遥的信华广场内广场在几个月前却门可罗雀，后因联盛百货的带动导致该广场较以前充满生气。共读地产共读地产信华城市广场大型娱乐物业广场内街广场小品信华城市广场占地面积5万平米，总建筑面积15万平米，其中包含的物业形态有，大型百货、景观商业步行街、酒店、住宅等。现处于持续招商阶段，主要客户以：国内外服装、家电、休闲娱乐、家居百货、通讯器材、餐饮美食知名品牌招商，先期主力店定位全国连锁知名企业。后新太子万豪酒店与联盛百货主力店进驻才形成较好的商业氛围。项目早在2005年首次开盘销售火爆,但是由于后期的经营管理问题生意惨淡、现在正在重新整合资源重新启动招商，铺位的出租率较低，价格也相对便宜、一楼80元/平米·月、二楼50元/平米·月、三楼30元/平米·月。共读地产共读地产浔阳路商业形态调查?浔阳路的商业形态以大型百货、超市、临街街铺为主，并辅以金融类配套及休闲娱乐餐饮，街铺的租金达到了120-270元/平米·月，百货、超市柜台的出租率100%、街铺出租率达到98%共读地产共读地产九江市四码头商圈集中商业调查一览表名称位置层数营业面积主要业态组合出租率经营状况新华书店浔阳路东段24000㎡书籍杂志85﹪良好新华手机城浔阳路东段11000㎡手机100﹪良好二手手机交浔阳路东段11000㎡二手手机\手机零配件、手机100﹪良好易市场维修宏图三胞浔阳路东段12000㎡电脑及附属产品良好PCMALL联盛购物广浔阳路中段1136000㎡B1F超市、1F化妆品、珠宝95﹪良好场黄金、钟表、女鞋、2F少女装、时尚女包、时尚饰品、女表3F名媛女装、文胸、家居服、西餐厅4F男装、箱包、男士用品、男女鞋5F运动服、牛仔、健身器材6F童装、玩具、女婴用品、文体、家电、7F电玩、休闲吧8-10F联盛迎宾馆、客房、多功能会议厅共读地产共读地产九江市四码头商圈集中商业调查一览表名称位置层营业面积主要业态组合出租率经营状况数新汇通家电大中路25000㎡小家电、国内外品牌家用电器90﹪良好超市国美电器大中路26000㎡小家电、国内外品牌家用电器95﹪良好京九商品批大中路22000㎡1F低档饰品小商品2F羽绒服60﹪较差发城明静布艺大中路21200㎡布艺、窗帘、床上用品100﹪良好生生电脑城大中路21800㎡电脑、笔记本、数码产品、电脑维100﹪良好修太平洋电大中路312000㎡电脑、笔记本、数码产品、电脑维100﹪良好脑城修激情飞扬娱大中路1500㎡电玩一般乐电玩城共读地产共读地产九江市四码头商圈集中商业调查一览表名称位置层营业面积主要业态组合出租率经营数状况信华城市大中路3150000㎡联盛购物广场浪井店、服装、鞋帽、招商广场化妆品、品牌餐饮、珠宝玉器、古玩中市场、皮具、数码、饰品、旅游用品、健身美容、摄影、休闲娱乐、影视、金融保险、通讯、邮政、商务办公地下商场萸亮北路13000㎡低档男女装、低档牛仔60﹪较差风速运动滨江路21000㎡运动鞋、运动服饰70﹪一般农工商超滨江路25000㎡1F土特产、特色餐饮、化妆品、服饰95﹪良好市、2F日常用品、饮料、日化、男女服装、小食品江洲菜场双峰路中段11000㎡肉类、禽类、蔬菜、水果、干货、水85良好产江南农贸双峰路中段11200㎡肉类、禽类、蔬菜、水果、干货、水70﹪一般市场产共读地产共读地产九江市四码头商圈集中商业调查一览表名称位置层营业面主要业态组合出租率经营数积状况移动营业厅浔阳路中段11500㎡手机、电话卡、MP3、MP4100﹪良好移动手机浔阳路中段1600㎡手机、电话卡、MP3、MP4100﹪良好超市太子鞋城浔阳路西段36000㎡1F男女鞋、2、3F招商、男女服饰、家较差电、超市、KTV、网吧、健身房、运动城、茶餐厅益民书店浔阳路西段11000㎡教育、历史书籍一般旺友百货浔阳路西段22500㎡服饰、牛仔、百度眼镜连锁超市一般太平洋百货浔阳路西段720000B1F超市、1F化妆品、珠宝黄金、手表95﹪良好㎡、女鞋、2F少女装、时尚女包、时尚饰品、美容中