绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编案例解析汇编二00八年十二月第1页共62页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编目录（PAGE3）案例一：房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房（PAGE12）案例二：哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任（PAGE17）案例三：业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的“默认”吗？（PAGE19）案例四：开发商有权送露台吗？（PAGE21）案例五：我的房子要和样板房一样（PAGE23）案例六：广告天马行空，交房苦不堪言（PAGE26）案例七：近在咫尺的楼上楼下，旷日持久的维修尴尬（PAGE28）案例八：开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？（PAGE31）案例九：业主断供，开发商怎么办？（PAGE34）案例十：甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？（PAGE37）案例十一：发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，会得到法院支持吗？（PAGE41）案例十二：这样的工程联系单有效吗？（PAGE43）案例十三：企业内部标准能作为工程质量标准吗？（PAGE45）案例十四：物管公司尽到合理注意义务不须承担责任（PAGE47）案例十五：开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎（PAGE49）案例十六：开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用（PAGE52）案例十七：试用期员工可以随便解聘吗？（PAGE54）案例十八：项目收购有风险，尽职调查须谨慎（PAGE56）案例十九：发改委1773号文施行后，绿城还能拿大项目吗？（PAGE58）案例二十：委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财务问题如何约定第2页共62页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房?案情介绍：张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。张先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任。?法律分析：一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。（一）约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。（二）法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。（三）法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导第3页共62页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。根据上述分析，本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。?法务建议和意见：为避免争议，在《商品房买卖合同》中应作出明确约定。（一）出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的强制性标准，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。（二）因质量问题买受人有理由退房的条款设计：买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出第4页共62页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编卖人根据本合同约定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人出面提出退房要求后5天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算。买受人要求换房且出卖人同意换房的，差价按新、旧合同总价格多还少补。买受人选择不退房且出卖人可以修复的，双方另行约定保修期限，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，出卖人按照合同中逾期交房的相关约定承担赔偿责任。?实践中，发生这方面的争议后，开发商要做好以下几方面的工作：1、与客户妥善沟通。最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居住使用”有权退房的情形。出卖人可以援引《住宅工程质量分户验收内容及要求》以及相关法律法规（详见“法律法规的依据指引”）与客户解释并作妥善沟通。同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，将承担修理、更换、重做、减少价款等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，将承担赔偿责任。2、抓紧履行保修义务。3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。4、维修完成后，及时以出面形式通知买受人验房。买受人拒绝领房的，应告知买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担。买受人仍然恶意回避，可采用公告送达的方式通知领房。?法律法规的依据指引：①《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》（2001年1月1日）第二十八条房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经第5页共62页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；②《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院发布）第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的。可以向工程质量监督单位申请重新审核。经核脸，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。③《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日）第六＋条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）第十一条买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房及交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。⑤《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：〔一）因不可杭力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未展行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目第6页共62页绿城房地产集团有限公司法律事务管理案例解析汇编的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。⑥《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部发布）第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。⑦《住宅工程质量分户验收内容及要求》一、户内部分验收验收内容检查方法参照标准项目《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）楼地面表用2ｍ靠尺检5.1.7：水泥混凝土面层允许偏差为5mm，水泥砂浆面层允