森南公寓营销推广方案森南公寓独特销售主张森南公寓总平效果图森南公寓的硬件支持住宅是难点:住宅一定需要商业氛围造成人气和热点的支持，建议商业住宅同时启动，以形成热销氛围；商业是核心:商业必须有足够的形象点，不仅对目前促销具有良好的促动力，而且对商业热卖同样具有非常好的带动力；“街区”是一种与世界同步的全新居住理念?森南公寓开放式街区（森南公寓开放式街区（blockblock）采取自）采取自由的、开放式的街区规划，这亦是未来城由的、开放式的街区规划，这亦是未来城市时尚住宅建设的发展方向，亦是城市发市时尚住宅建设的发展方向，亦是城市发展进程中的必经之路。展进程中的必经之路。?无论从规划设计，景观设置，自由的、开无论从规划设计，景观设置，自由的、开放的街区组织到设计风格，建筑形态，人放的街区组织到设计风格，建筑形态，人文特征，氛围营造诸多方面都恰到好处的文特征，氛围营造诸多方面都恰到好处的体现着这种新都市的“城市基因”要素和体现着这种新都市的“城市基因”要素和优雅之上的“人文居住”理念。优雅之上的“人文居住”理念。““街区”生活方式街区”生活方式?从“小区”到“街区”，“森南公寓”带领常熟人文居住升级，常熟悉来全新的生活方式。?我们需要的不仅是个人的私密空间，我们同样需要自由开放的公共空间。那种小区的居住模式残忍地将个人的居住和城市生硬地割裂，造成了生活的诸多不便，也加深了个人心灵上的孤独感，必须尽快逃离它。?街区的迷人之处在哪呢？““街区”生活方式街区”生活方式?功能的复合?多种物业形态：公寓、会所、商业设施等?与城市的联通?街区小配套与市政大配套的互联互通：构筑起城市主干道与社区分干道有机相连的交通路网““街区”生活方式街区”生活方式?动静的隔离?自由开放的建筑群规划，于内围合封闭，于外则“背向”喧哗的商业空间，在分离动静的同时，形成住宅—庭院—邻里交往空间—公共空间的丰富过渡。街区”生活方式街区”生活方式?舒适的尺度只需步行的尺度，便可轻松到达商业广场、咖啡馆、书店……人性的尺度带来了交往、沟通的便利，在这样的街区，街道不再只是单纯的交通脉络，而是充满了人情味的交流空间森南公寓的独特销售主张?““街区”生活方式街区”生活方式?这是“类”的独特性?街区定位于“街区”，就将居住模式分为“街区”和“非街区”两类，自己可以独占了其中“街区”一类?目标消费者就成为向往街区生活方式的人本项目推广的关键就在于如何将“街区”概念说深说透，让消费者“心为之往，神为之旺”森南公寓宣传推广计划森南公寓目前销售现状?销售情况:截止目前销售总套数10套?媒体:广告仅在现代快报版面夹报以及扬子晚报上刊登过.?随着项目的深入,预计此项目的今后的广告会相对增加,以避免过于单一的宣传手段,使得销售停滞不前．市场突破点在哪市场突破点的核心建立区域市场第一品牌地位市场突破点的关键提前引导市场质变点，全面建立竞争优势市场突破点的建立第1突破点第2突破点第3突破点位置优势的建立现场优势的建立整合攻击优势建立位置优势如何跳出来？?[位置优势建立的目标]：相对而言目前东南开发区的居住价值还没被充分挖掘，东南开发区是未来重点发展区域（项目所在区域），充分利用紧邻近靠东南开发区委、展示即将成为东区中心区域的未来蓝图，目的在于让一块不太被认可的作为居住区的地方尽快成熟，不仅弱化位置的不利，而且要充分利用东南区的特点，形成关注的热点；?[位置优势建立的方式]：启动比如“东南开发区新貌摄影大赛”的方式；利用比赛，扩大影响；展开热点讨论，炒作新闻眼。?[位置优势建立的概念]：*全民进行评选；*“东南开发区新貌摄影大赛”的相关热点及连续报道；?[摄影大赛及宣传报道]：*可考虑与政府、报社共同联手举办；现场感染力如何跳出来森南公寓现场感染力第一阶段：现场展示感染力的建立，依靠：1、在地面区域现场绿化造势。2、在入口设置霓虹灯路牌3、施工围墙广告造势　　　　　４、创意示范单位，包括商、住第二阶段：现场实景感染力的建立，依靠：　1、商业街商业氛围的营造　　2、住宅外立面的呈现　　3、配套设施展示整合攻击如何跳出来整合攻击能力：[整合媒体能力]----运用媒体优势，发动全方位攻势，强力打造品牌[整合各类社会资源能力]----事件营销，公关策划[整合执行能力]----营造氛围，聚敛人气，达成企划目标[整合内在能力]----演绎品牌文化，综合运用情感营销手段，创建具有亲和力的营销团队。整合媒体能力360°度的传播售点POP电视广告报纸广告软文广告360°度的传播车体广告夹报路牌灯箱楼书第一阶段：地面攻击启动：通过VI等视觉提示物的运用，使项目成型，帮助客户对楼盘进行地理位置和心理位置的确认。时间：2009年6月底核心攻击点：*外卖场pop配合(譬如上海)　　　　　　*宣传海报完成　　　　　　*户外路牌进行配合达成目标：　　*打造绝对精品的震撼性售楼处效果；　　*取得东南开法区视觉优势地位；　　*售楼处500米半径内的爆破似的视觉影响力。现场感染力如何营造1、大气球+条幅2、展示中心+绿地环境3、入口实景广场4、概念围墙5、住宅样板间6、楼体大条幅现场感染力如何营造现场感染力：1、项目所在位置正处于核心交通干线，现场采用大气球方式高点控制交通干线，形成空间的封杀点；2、由于我们的位置在因此建议在最靠近路口前段设立路牌，以截杀竞争对手的目标群；3、充分利用沿街面的长度展示，采用实景围墙的方式展现项目卖点；4、楼体一旦有形象进度，尽快布置大招示布条幅，充分利用临路优势全力封杀市场；第二阶段：事件攻击阶段?利用公众关注热点，提高公众对楼盘的关心度，借势推出品牌时间：2009年7月核心攻击点：*东南开发区新貌摄影大赛　*宣传推广会达成目标：*公众对森南公寓形象的高度认同*东南开发区新亮点地位的确立第三阶段：全面攻击阶段利用全方位的传播整合手段，提升潜在客户的购买力，实现购买需求的兑现时间：2003年7月核心攻击点*媒介攻击*展示中心开放*热销新闻达成目标：*短期内爆发性的眼球聚焦效果*社区品质高度提高的背景利好市场攻击点主题：东区新动向！森南公寓即将面市！（简约地图、垂讯电话）核心控制点1、报纸媒介*报纸彩色半版*报纸半版新闻广告*开盘VIP通告2、电视台*10秒概念式电视广告3、户外核心路牌*东南区*常熟市及郊区4、户外控制条幅*扑天盖地，各区域中心尽可能多的位置挂条幅（10天+7天）5、常熟电台*整点时段，密集播报一个月报纸广告方案1：半版彩色；主题：东南开发区新动向！森南公寓即将面市！（地图、垂讯电话）方案2：半版彩色；主题：发现一个完全不同的地方！（建立主题及文脉印象）方案3：半版彩色；主题：政府的方向就是我的方向（未来前景诱导）方案4：半版彩色；主题：我的未来生活坐标（项目高点的建立）方案5：半版彩色主题：今日，东南开发区沸腾！（销售消息）第四阶段：持续攻击阶段以整合传播手段，保持销售热度时间：2009年8-9月核心攻击点：*持续创意，在较漫长的阶段，保持人气*点状促销维持公众持续的关注率*社区公众活动，树立楼盘亲善形象*为业主创造更多的交流机会　　　　　　达成目标：*持续不断的销售力*人气聚集市场攻击点主题：持续热销；森南公寓住宅热销、商铺热销；森南公寓热销揭密；方式：热销人气照片+现场图片+产品说明+概念引导核心控制点：报纸媒介版面：彩色半版对本项目客户来源的判断，基于如下分析?东南开发区在售楼盘的客户情况分析。?东南开发区经济发展所带来的需求分析。?外地客源需求的增长预测。?依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。本项目的客源主要来自如下几方面：第一次置业者（如结婚产生新家庭）第二次置业者多次置业者特殊企事业单位、政府官员城市化进程人口入城,产生的需求周遍城市产生的投资客户(如上海)常熟东南开发区周边县市先富起来的小型经营者,有意愿在常熟购房置业者