目录一、项目区位环境分析二、上海办公楼市场分析三、项目SWOT分析四、项目市场定位五、项目营销策略一、项目区位环境分析1、普陀区简介?普陀区是上海9个中心城区之一。?上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。?上海产业门类比较齐全的传统工业基地，也是上海新兴的商贸中心之一。?物资贸易和物资流通的功能突出，上海西北综合物流园区建设已经全面启动。?普陀区功能定位为上海辐射长三角、服务全国的现代商贸服务区，成为上海建设国际贸易中心的重要载体和国际大都市亮丽的“西大堂”。2、区域发展重点?真如城市副中心建设成为辐射长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的公共活动中心。?长风生态商务区建设成为上海现代服务业新高地、苏州河生态走廊新景观和上海西北地区的新地标。?中环组团商贸群形成辐射长三角地区的商务商业对接平台和上海西北地区生活型服务功能区。?桃浦都市产业园增强高端物流、贸易保税、创意研发、包装设计、精制加工等功能，建成二三产业融合发展的生产性服务业功能区。?长寿综合服务带　建设具有国际水准的现代服务业集聚区，充分展示时尚都市形象。　3、项目区位综述桃浦都市产业园本案中真环如曹安商组副业圈全球规划团中采购中心商心贸群项目位于普陀区祁连山南路，桃浦都市产业园内，该地段目前是本地人心目中相对较偏的位置，周边缺乏商业配套，区域内以物流和工业为主，办公氛围不足。但从普陀发展规划看，项目东临规划建设计中真如副中心和中环组团商贸群，南面曹安成熟商业圈。项目外围商贸氛围浓厚，其对项目区域辐射效应将逐步加强，未来具有一定发展空间和升值前景。二、上海办公楼市场分析?上海一季度写字楼市场受金融危机影响一直处于低位盘整状态,但随着3月份中国经济起稳迹象及全国房地产市场的回暖,买方及投资者信心的恢复,写字楼市场从4月起也出现回暖迹象，供应量及成交量从一季度持续走低后，二季度开始双双上扬。现就从3月份到5月份近三个月上海写字楼市场供应成交情况进行分析。?09年3~5月份全市供应成交情况月份供应面积成交面积成交均价2009年3月17,88199,25013,0312009年4月60,934152,41820,3652009年5月125,425165,22912,570面积单位:㎡价格单位:元/㎡?分析：从4、5月份开始连续两月全市供应面积持续放量，环比分别大幅上升约240%和106%，成交面积也随之放量，环比分别上涨约54%和8%。成交均价因成交区域外移而有所下降。?　09年3～5月各环间供应成交情况环线供应面积成交面积供应占比成交占比内环内122,02781,97159.75%20.23%内中环11,59954,1195.68%13.36%中外环080,0430.00%19.75%外郊环70,613189,07434.57%46.66%　面积单位:㎡?　分析：　3到5月份间供应量以内环内和外郊环间为主，分别占到59.75%和34.57%,而成交最大区域为外郊环,达到46.66%，由此看出目近期成交量外移，低价位产品受追捧。?09年3~5月各区供应成交情况区域供应面积成交面积供应占比成交占比供求比浦东57,93373,42428.37%21.70%1:1.27南汇27,21762,88013.33%18.58%1:2.31松江39,35453,70319.27%15.87%1:1.36普陀50,83039,62924.89%11.71%1:0.78宝山032,4080.00%9.58%N:A杨浦10,49026,3785.14%7.79%1:2奉贤025,3460.00%7.49%N:A嘉定024,6440.00%7.28%N:A面积单位:㎡?分析：到5月份浦东和普陀两区供应量相对较大，分别占到28.37%和24.89%,成交量最大的区域为浦东和南汇,这受上海确定两个中心政策规划及南汇并入大浦东利好影响，投资者对该区域前景看好。而所有区域中唯一供过于求的是普陀区，供求比为1：0.78。?09年3～5月全市热销项目情况排名区域楼盘成交面积成交套数成交均价1南汇周浦万达商业广场48,43391910,4622松江上海九久青年城31,5986319,8863浦东高宝金融大厦18,8741757,0954浦东禹洲燕海国际大厦13,90525613,1025杨浦绿地汇创国际广场12,3889016,491面积单位:㎡价格单位:元?分析：从热销旁前五强看，3到5月份热销楼盘成交套数领先的是以50平米左右小户型为主的浦东万达商业广场SOHO型商住两用，松江九久青年城和浦东禹洲国际LOFT小型商住项目为主。?市场综述从以上分析可以看出，自今天第二季度开始上海写字楼销售市场已有所回暖，供应量成交量都有上升，供应及成交都出现区域外移现象，浦东及松江外郊环区域成为成交热点，小面积商住两用型办公房受到投资者追捧，另外5月份全市办公楼100平米以下面积成交比例由上月的54.98%上升至61%,而500平米以上大面积办楼成交1.06万平米,比例则由上月16.8%下降至6.6%,这说明在金融危机影响下压制了大面积为主的甲级写字楼需求。三、项目SWOT分析优势：?地段优势（上海西大堂、未来NBD）项目地处普陀区桃浦都市产业园核心区，北靠西上海现代用务业集聚区，东临规划建设中真如城市副中心及中环组团商贸群，南面曹安成熟商业圈。区位外围产业及商贸氛围浓厚，发展潜力巨大。?交通优势（二环三轨二高二枢纽）项目坐拥中环、外环、地铁11、14和16号线、沪嘉高速、沪宁高速，附近有上海西站交通枢纽，虹桥交通枢纽。满足全方位交通需求。?产品优势（5A甲级品质，生态园林办公）项目按国际5A甲级标准建造，并有罕见的近7500平米生态绿化景观环绕，对面是未来岛公园，拥有园林式的办公环境。劣势：?项目所处位置在上海人观念中相对较偏档次较低的地段，目前周边商业配套缺乏，人气不足。?项目前后有两条铁路线，景观和噪音的影响，使项目环境受影响较大，降低项目区位档次。机会：?政府规划将普陀区建设成上海辐射长三角、服务全国的现代商贸服务区，成为上海建设国际贸易中心的重要载体和国际大都市亮丽的“西大堂”。及真如副中心建设的全面起动，将拉升本区域价值，提升区域形象及市场关注度。利于本项目的发展前景。?金融危机导致办公楼市场区域由传统CBD区域向内环线以外转移，中低价位办公楼需求上升。?项目南面地块规划建造五星级酒店，将换提升项目区域形象。危胁：?普陀区办公楼供应量较大，加上曹安路福瑞大厦、利金国际、银座印象等小面积商住两用项目以其价格及功能优势对本项目自用客户将产生一定影响，对投资客必将产生一定的分流。四、项目市场定位产品定位：?根据项目所处区位环境及写字楼市场情况分析，本项目地段更适合做中低端产品。而目前本案为5A甲级品质，成本注定本案价格及品质形象要定位区域中高端产品，要取得好的销售业绩需要在产品配套、环境、服务、差异化等方面增强产品附加值，提高性价比。跟据办公楼发展趋势,绿色、生态、环保将是引领未来办公楼市场的主旋律，结合本案园林环境设计及靠近未来岛公园的特点，可将项目定位于区域内5A甲级生态园林办公高性价比楼盘。功能定位：?根据项目区域产业特点及未来规划，产品功能适合定位为物流、贸易、创意、科研、设计类企业及成长型企业总部基地。客群定位：?根据项目产品及功能定位，项目第一客群定位为项目区域内及周边区域以物流、贸易、创意研发等行业的中小型企业客户。?第二客群为中环线以内为节约成本需要外迁的企业客户。?第三客户群是看好本项目升值前景的本地及江浙等外省市投资客。广告诉求：?真如副中心、中环NBD?甲级5A标准、园林生态公园办公?物流贸易、创意产业、成长型企业总部基地五、项目营销策略1、产品包装策略?区位形象塑造关键词：上海西大堂真如副中心中环NBD（新商务区）?产品形象塑造关键词：国际5A甲级标准生态园林环境办公?功能形象塑造关键词：物流贸易、创意产业、成长型企业总部基地?升值前景塑造关键词：真如副中心起动五星级酒店规划城际高铁建设?销售现场包装格调建议：明快大气、现代质感、体现甲级商务及园林的办公氛围。效果展示：声光效果、CF视听演示、5A智能系统展示。氛围营造：大型阵地看板、形象刀旗、样板环境。2、目前工地情况及建议1）售楼处位置不明显，售楼处布置在建筑内不大气，进门安全防护措施不到位。给客户第一感觉较差。建议：在项目入口旁，祁连山南路边重新建造钢架结构大面积玻璃幕墙售楼处。这样位置明显，便于客户来访，形象较好，也起到祁连山南路阵地广告作用。2）项目前面铁路影响明显，常有货运列车通过，对项目环境及形象影响较大。建议：在延铁路沿线搭建大型广告牌用于遮挡，将来广告牌位可以租给楼内企业客户使用。3）销售现场冷清，销售氛围不佳。建议：售楼现场及周围用广告形象刀旗灯柱制造氛围，售场内部通过液晶电视播放广告片或3D效果展示，以声光电形式增加内部氛围。4）项目工地施工区域没有和客户看房线路分隔，给客户感觉工地较乱。建议：用围板隔出一条专用看楼通道，助于提高服务形象和工地形象。3、推广渠道策略1）媒体营销：以新闻晨报、第一财经日报、上海楼市、搜房网为主力媒体迅速扩大知名度，以高炮、电视为附助媒体提升产品形象。以理财周刊杂志、航空杂志、高尔夫杂志等小众媒体锁定目标客群和提升产品形象。2）事件营销：通过PR公关活动及媒体炒作可以扩大口啤传播效果，提升项目市场影响力，同时能将项目信息有效传达目标客群。比如以邀请财经名人郎咸平进行经济形势讲座为由，邀请目标客户企业主参加。3）数据营销：通过数据库获得目标客户名单，如高尔夫会员，移动VIP，企业法人名录等，可通过电话