桃源水乡市场形象整合策略报告宏观市场简析209年底，全国市场势将趋于稳定?首先，一年的系列优惠政策即将于12月31日到期，根据各方情况初步分析，继续执行全部优惠政策的可能性非常的小，预计会根据各地情况保留部分优惠政策；优惠政策的取消，势必影响到一定的购房群体暂缓购房计划，从而影响楼市。?其次，根据国家统计局、发改委发布的10月份全国楼市报告显示，房价同比上涨3.9%，但销量则比9月份下降了一成，这已经是国内房价环比连续八个月上涨。根据国家宏观经济管理的惯例，必将进行一系列的控制，同时也接近年关，市场的需求将逐步回落，进入新的调整期。?再次，08年市场低迷，开发量尚小；09年市场回暖后，各地产商又开始囤地、开发，推出量大，那么竞争将加剧，购房者可选的房源多，同样也将让楼市趋于理性和稳定。政府不会让房地产低迷，但是我们也要坚信也绝不会让其疯长不止！3山东，省城进入“后全运”，各地各有小天地国家统计局山东调查总队发布最新数据显示，10月份，山东房屋销售价格同比涨幅继续扩大，环比价格继续上涨。与上年同期相比，山东房屋销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月扩大0.7个百分点，连续六个月呈扩大之势。　　与上年同期相比，山东新建房和二手房销售价格涨幅双扩大。新建房销售价格上涨2.8%，涨幅比上月扩大0.7个百分点，其中90平方米及以下新建住宅上涨1.1%,涨幅比上月扩大1.0个百分点；二手房销售价格上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。省城济南利用全运会的机会大力提升了城市配套，让济南楼市跻身一线城市房价圈，房地产市场发展更为成熟，房价和开发量将趋于稳中有升的格局。而山东其他各地的市场都是经过几年来的磨练，同样趋于成熟理性的格局，房价将在稳中有微升的状态下发展，各有小天地！4滕州市场简析5滕州楼市，300万㎡蓄势待发根据枣房管局发布1-7月份全市房地产统计报告，数据显示1——7月份滕州市房地产开发完成投资12.2亿元。滕州1-7月份房地产开发新开工面积226.94万平方米，加之7-10月近期及待开发的开发量，预计总计已逾300万平方米。1—7月份，滕州新建住宅商品房销售30.94万平方米，其中住宅面积28.46万平方米。经过金九银十的冲刺，截止10月份，预计滕州新建住宅商品房销售约50万平米，全年销售接近07年水平80万方左右。2008年全市商品房销售面积为64.32万㎡，2007年销售面积82.79万㎡。以此销售速度综合值计算，目前滕州开发量就足够消化逾3年半，开发量与销售量形成3倍多的差距，滕州楼市逐渐呈现出供略大于求的局面。竞争的加剧，将引领滕州进入品质开发时代，以品质取人！6全运女足赛，让滕州北部发展更蓬勃继滕州市委市政府、汽车总站搬迁到北辛路后，2009十一运让滕州体育中心再次崛起于滕州北辛路，滕州整体发展往北部的大局再次丰满丰盈。93万平米上海花园、60万平米伦达国贸城、20万平米翠湖天地、15万平米杏滕国际、15万平米华腾小区等大盘云集北部，将滕州房地产市场的重心移向了北部。政府的引导和配套的成熟是一个区域的发展之本7京沪高铁站，让滕州东部雀跃欢呼随着京沪高速铁路滕州东站的建设和滕州火车站动车组的即将开通，滕州将和江苏昆山市一起成为全国同时拥有高速铁路列车、动车组、普通列车停靠站的县级城市。这将进一步增强滕州市的综合交通运输能力和经济辐射带动能力，有效推动滕州城市的东扩，对于接轨济南都市经济圈、加快滕州在鲁南经济带中的崛起，如引擎般将起到巨大的带动作用。西班牙庄园、汇龙领秀城、汇龙康城、滨江国际花园、阳光丽景、浦东花园、凤凰苑、樱花苑、阳光城等项目先后在东部崛起，随着高铁站开通临近，东部也势必将形成一个热点开发区域！高铁站，不仅见证滕州在山东的重要发展位置，更让宜居城市的魅力凸显！8滕州发展示意图以市府、体育中心为原点的北部区域以高铁站为引擎的东部9“大饼式”房价格局，配套、产品为王翠湖天地预计花园洋房4200，多层4000，小高层3900西班牙庄园一期均价3850元/㎡，二期预计均价破4000元清河湾3900元/㎡爱家豪庭18层4035元，10层4350/㎡滨江国际花园三期均价3800元㎡，预计3期2突破4000元次新房3500-4500不等问天广场写字楼4300元/㎡住房3900元/㎡滕州房价不以地段论英雄，主要以外部和内部配套价值，以及产品、规划10等为核心依据！期房预付款模式，期待现房销售突破名士豪庭，预交10万-20万选房，开盘后签订合同翠湖天地，预交10万-60万不等，钱交得越多越有优先选房权西班牙庄园二期，预交10万，开盘排号选房……以上项目均在没有期房预售证前提下就收钱，而同时也有很多市民愿意交钱，这在全国内都属于极少情况，第一说明滕州购房活力充盈，第二说明滕州房地产开发市场不够规范，第三则开发商利用这样的手段提前回笼资金，并利用预付款模式有效蓄水，以测试房价承受力，“压榨”开盘前升值空间。如爱家豪庭、问天广场、清河湾等项目则以（接近）现房形式销售，直接拉高房价，更能得到购房者的青睐；同时也将是市场主流方向。“看得见”的房子+优势配套+好规划好产品=高性价比楼盘11小结滕州整体房地产开发处于供大于求的状态，主管部门监管一定程度没按国家政策执行，行业发展有待完善；城市整体是以东北方向为发展重心，整体的推进滕州发展；房价分布不以地段论英雄，核心价值在内外配套和产品本身的价值，以及概念引导等。作为鲁南明星城的滕州，城市发展日趋成熟，潜力巨大；城市发展良机，就是房地产发展的良机，滕州房地产将在发展中成熟，购房者将更理性，房价将在当前程度上稳起来！市场的成熟，唯有真正品质化打造的项目才能得到更多购房者的青睐；品质化打造必将成为市场的开发主流！12项目价值分析13地段板块成熟，人文宝地，区域高档次传统市区东部活力区本案?本案位于府前东路中段，快速连接塔寺路和龙泉路城市主干道，属于传统市区连接东部活力区的重要连接段，随着城市东北大发展，本区域将城市中心区域；?项目地对面即享誉滕州市场的滨江花园、往南则是板块后起之秀远航第一国际、阳光丽景等，居住氛围浓郁，板块成熟。?同时，鲁南唯一滨江五星级饭店、远航国际临江新项目（商住综合体)的迅速崛起，将有力的提升板块档次。（同时也形成直面竞争）?项目地为小邾国旧城池、咫尺荆河，临近墨子纪念馆、名胜龙泉宝塔，人文底蕴深厚14，气息浓郁。外部配套15分钟生活圈内，集中性商业欠缺?休闲：龙泉广场、荆河岸、墨子纪念馆等?学校：滕东中学、龙泉小学、龙泉中心中学、荆河小学、一中、二中等?医疗：工人医院、中医医院?商业购物以及金融服务等欠缺，本案商场将弥补一部分，名士豪庭、远航国际商业部分同时也将完善（同时形成直面竞争关系）15内部配套公馆级硬件设施，星级酒店物业服务?高级名流会所?同步国内顶尖的酒店式物业管理及物业管理系统设备?别具一格的景观园艺?充足的泊车位?品牌电梯?华美建筑体?……16产品首创SOHO+LOFT整层贵族户型?3.6米LOFT式挑高设计，拥有整层，可商可住，尽显成功者王气风度?朝南户型尽享阳光沐浴，朝北户型一眼收尽龙泉荆河胜景，南北皆宜?97-125㎡主流三房户型，舒适实用、高性价比典范?商场旺铺弥补板块内无集中商业的空白，同时让业主足不出社区即可享受便利?宾馆客房、商业办公区自由划分?施工速度快速，以现房销售，更具吸引力17劣势与挑战规模小，社区规划有限?规模小，两栋建筑难以形成体系?地段、外部配套优势与周边竞争楼盘共享，没有独特的优越性?周边尚有小邾村及其他城中村，影响整体区域形象?周边远航国际综合体和滨江花园三期二季、阳光丽景即将推出，在共同炒热同板块的情况下，同时也形成同区域直接竞争关系18小结?地段成熟，人文底蕴深厚，发展势头优良?外部配套丰富，内部配套引领滕州?首创SOHO+LOFT整层，公馆级独享，商住皆宜?户型舒适实用，南有充足阳光，北有龙泉荆河胜景?项目施工速度喜人，销售已是“看得见”的房子?规模小，规划、景观方面没有优势可言大盘做规模，小盘做特色；本项目的营销战略就是在地段、外部配套同质化的基础上做强自己的特色！19项目营销战略20营销总纲?打造滕州当前最高端的项目（价格最高）?最大化的实现盈利和快速回笼资金?通过本项目高端化的运作，树立高端开发品牌?高端产品丰富龙泉广场板块居住品质，提升区域档次小项目，大手笔运营，高端化打造21圈子营销策略本项目的目标群自然是来自滕州金三角最上端的人群，非富即贵；同时，这部分之间不是很熟都是相识的，而本案就是要让这群人集中在一起，自然的形成了一个圈子，那本案在营销中即可成立滕州最的会员俱乐部—君悦会，用实际的行动见证项目的高端价值，为营销助力！加入形式：凡购买本项目半层以上客户均可加入（通过高门槛让大多数人仰望，才有价值）会员权利：享受君悦会一切贵宾级服务组织组织：1、不定期聚会，如国学研讨会、红酒品鉴会、古物鉴赏会等等2、慈善活动，以君悦会名义邀集大家聚资建设希望小学、救助等等22销售控制策略先SOHO，后商铺，再住宅?本案以SOHO栋先行推出，重点强推整层，通过整层大户的贵族公馆级形象整体提升项目品质；如若整层大户市场的接受力有一定难度，分隔出的小面积房源也是在高品质项目下的产品，更易销售；?项目形象有一定提升后，随即推出商铺，抢先在远航国际大批量商铺出街前开售抢占商机；?由于住宅部分量小，且户型均是中等户型，朝向均好，不担心销售，只待SOHO先行提升整体项目品质后推出，以最大化的提升住宅的价值；且根据当前施工速度，到时已是准现房销售，价值不言而喻！即把本案分为：SOHO栋、商铺、住宅栋三个部分，分类推出销售23定价策略住宅栋：均价408