军隆集团军隆集团世纪大道住宅用地世纪大道住宅用地项目开发及推广项目开发及推广初步建议初步建议2010.022010.02目目录录ContentsContents第一部分第一部分项目及市场概况项目及市场概况第二部分第二部分项目项目SWOTSWOT分析分析第三部分第三部分策划框架的思路策划框架的思路第四部分第四部分策划方案的框架策划方案的框架第五部分第五部分公司介绍公司介绍项目概况项目概况?项目位于高碑店项目位于高碑店的世纪大道上，的世纪大道上，距离植物公园约距离植物公园约300300米。米。本案本案?本项目土地平整本项目土地平整且没有拆迁，有且没有拆迁，有利于项目的开发利于项目的开发。。?本项目占地面积本项目占地面积33平方米，规划平方米，规划建筑面积约建筑面积约1010万平米。万平米。??市场市场概况概况?目前高碑店在售的房地产项目有天阔第一城，尚品东方，诺林湾目前高碑店在售的房地产项目有天阔第一城，尚品东方，诺林湾，阳光，阳光33期，海龙公馆，海洋期，海龙公馆，海洋33期，泰和南面等，市场竞争十分期，泰和南面等，市场竞争十分激烈。激烈。?由于受涿州房价的连续攀升，高碑店的房价也有不同程度的上涨由于受涿州房价的连续攀升，高碑店的房价也有不同程度的上涨，如天阔第一城，如天阔第一城0909年上半年的均价在年上半年的均价在28002800元，目前已经上涨至元，目前已经上涨至35003500元。元。?天阔第一城是目前高碑店价格最高的项目，也是未来我们主要的天阔第一城是目前高碑店价格最高的项目，也是未来我们主要的竞争对手，而且周边不停地涌现出竞争对手。竞争对手，而且周边不停地涌现出竞争对手。项目开发面临的挑战项目开发面临的挑战目标目标打造高碑店市最好的住宅项目打造高碑店市最好的住宅项目?我们的目标客户群在哪里？他们的生活方式是什么？如何满足？我们的目标客户群在哪里？他们的生活方式是什么？如何满足？?能够体现土地价值最大化的开发模式是什么？能够体现土地价值最大化的开发模式是什么？?什么样的产品品类既可实现开发目标，又能满足市场需求？什么样的产品品类既可实现开发目标，又能满足市场需求？?如何合理配置多种户型？最佳的规模及比例？如何合理配置多种户型？最佳的规模及比例？?我们的竞争对手是谁？如何超越竞争对手并打造最好的项目品质？我们的竞争对手是谁？如何超越竞争对手并打造最好的项目品质？?我们如何准确将项目信息传递到目标客户群？我们如何准确将项目信息传递到目标客户群？目目录录ContentsContents第一部分第一部分项目及市场概况项目及市场概况第二部分第二部分项目项目SWOTSWOT分析分析第三部分第三部分策划方案的思路策划方案的思路第四部分第四部分策划方案的框架策划方案的框架第五部分第五部分公司介绍公司介绍项目的项目的SWOTSWOT分析分析StrengthsStrengths优势优势WeaknessesWeaknesses劣势劣势?位于高碑店市富人区的核心位置位于高碑店市富人区的核心位置?项目体量较小项目体量较小?项目毗邻植物公园，周边环境优越项目毗邻植物公园，周边环境优越?项目的容积率高项目的容积率高?军隆集团在交通配套方面的优势军隆集团在交通配套方面的优势?军隆集团在打造项目高品质的决心军隆集团在打造项目高品质的决心项目发展项目发展OpportunOpportuniittiieses机遇机遇SWOTSWOTThreatsThreats挑战挑战?项目项目处处于前期，有于前期，有机会提机会提升项目品质升项目品质?京石京石高高铁铁的开通将的开通将为为本项目本项目带带来大来大?面临天阔第一城等多面临天阔第一城等多个个项目的竞争项目的竞争量量的客户的客户?军隆集团军隆集团缺乏缺乏高高端端项目打造经项目打造经验验?本区本区域内域内的的商业、休闲、商业、休闲、体体育基础育基础设设施正施正在在逐逐步步完善完善项目的项目的SWOTSWOT分析分析STST对策对策WTWT对对?借鉴国内外典借鉴国内外典型案例，建型案例，建设设有有策策积积?特色特色的高的高端住宅端住宅项目项目极极与政府与政府多多沟沟通，争通，争取更取更多的公多的公共共规规资源为资源为我项目我项目所用所用，，提提高项目的高项目的避避品质品质?突突出出绿色、简绿色、简约约、自、自由由特色特色，，风风险险与别与别的项目的项目形成差别形成差别化竞争优化竞争优势势根据根据SWOTSWOT分分势势优优用用利利分分充充析析结论进行组结论进行组势势劣劣解解化化力力努努?利利用自身企业用自身企业的优势，打造的优势，打造合的初步对策合的初步对策出本项目的交通优势出本项目的交通优势?抓住京石抓住京石高高铁这个机遇铁这个机遇，争，争取吸引更取吸引更多多适适的涿州和的涿州和北京北京客户客户?提提高部品及园林高部品及园林景观景观的的档次档次时时，打造出高品质的产品及，打造出高品质的产品及服服抓抓住务务住机机?适适度建度建设设公公共共配套配套设施设施，，提供提供客户的客户的尊尊遇遇崇感崇感WOWO对策对策SOSO对对策策目目录录ContentsContents第一部分第一部分项目及市场概况项目及市场概况第二部分第二部分项目项目SWOTSWOT分析分析第三部分第三部分策划方案的思路策划方案的思路第四部分第四部分策划方案的框架策划方案的框架第五部分第五部分公司介绍公司介绍策划方案策划方案的思路的思路?房地产策划主要分房地产策划主要分三个层次：三个层次：第一第一个层次个层次是是卖卖房房子子，第二，第二个层次个层次是是卖卖环境，第环境，第三个层次三个层次是是卖文卖文化。我们的策划思路化。我们的策划思路就就是是从卖从卖生活方式生活方式入入手手?随着京石随着京石高高铁铁的开通，小区将的开通，小区将快速直达北京快速直达北京的核心，同的核心，同时时军隆集团军隆集团拥拥有交通有交通资源资源优势，优势，因此因此建议本项目打造高碑店市建议本项目打造高碑店市独独一一无无二的二的双双模模生活生活社社区，区，即即实现实现都都市市繁华与自然宁静繁华与自然宁静的的自自由由切换切换打造高碑店市独一无二的双模生活社区打造高碑店市独一无二的双模生活社区?鉴鉴于本项目占地面积较于本项目占地面积较少少，，适宜适宜开发开发精致楼盘精致楼盘，，力力争争营营造造成成最好最好的人的人居居环境和环境和完善完善的的功功能配套，能配套，力力争争达达到到唯美效果唯美效果，，即即实现集约实现集约化开发模式。化开发模式。???集约化开发集约化开发表表现在现在————??11、、天人合一，天人合一，回归自然回归自然的的绿绿化理化理念念，在有，在有限限的土地上的土地上搞精搞精品品绿绿化。化。??22、构、构筑筑完完整的生活小区整的生活小区设施设施。比如。比如兴兴建建会所（会所（可可以作为以作为售售楼处）楼处），，多多功功能，能，老少皆宜老少皆宜，并，并为业为业主主提供专业提供专业的物的物业服务业服务，，从从而大大而大大提提升升了了居家居家的品质。的品质。????实现集约化的房地产开发模式实现集约化的房地产开发模式目目录录ContentsContents第一部分第一部分项目及市场概况项目及市场概况第二部分第二部分项目项目SWOTSWOT分析分析第第三三部分部分策划方案的思路策划方案的思路第四部分第四部分策划方案的框架策划方案的框架第五部分第五部分公司介绍公司介绍顾问工作顾问工作的框架的框架建筑建筑建筑建筑风风风风格格格格国内外国内外国内外国内外案例案例案例案例研究研究研究研究户型及户型及户型及户型及其其其其配比配比配比配比客户需求客户需求客户需求客户需求调查调查调查调查及及及及目标客户群的目标客户群的目标客户群的目标客户群的定定定定项目的主项目的主项目的主项目的主题题题题位位位位定定定定位位位位（（（（打造打造打造打造高碑店市高碑店市内内一一一一流流流流产品产品产品产品高碑店市高碑店市内内园林园林园林园林景观景观景观景观唯唯唯唯一的一的一的一的双双双双模模模模与服务与服务与服务与服务打打打打造方案造方案竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手调研调研调研调研生活方式生活方式生活方式生活方式社社社社造方案造方案区区区区））））配套和部品配套和部品配套和部品配套和部品营销营销营销营销推推推推广方案广方案广方案广方案物物物物业服务（业服务（业服务（业服务（客户满客户满客户满客户满意意意意度度度度））））客户需求客户需求调查调查及目标客户群的及目标客户群的定定位位?对房产客户群对房产客户群购购房房考虑因素考虑因素的的调查调查?对房产客户群可对房产客户群可承承受价格的受价格的调查调查?房产客户群对面积房产客户群对面积、、户型的需求户型的需求?对配套对配套设施设施需求的需求的调查调查?对对景观景观园林需求的园林需求的调查调查?对对车车位需求的位需求的调查调查?目标客户群的目标客户群的定定位位?对目标客户群生活方式的对目标客户群生活方式的调查调查竞争对手竞争对手调研调研?周边竞争物周边竞争物业业开发开发情情况况?竞争对手的市场竞争对手的市场定定位位?竞争对手的竞争对手的楼盘包装情楼盘包装情况况?竞争对手的竞争对手的供应供应量及户型配比量及户型配比?竞争对手的交竞争对手的交楼时间楼时间?竞争对手的竞争对手的绿绿化率化率、、容积率容积率?竞争对手的推广竞争对手的推广渠渠道道项目项目包装包装方案方案?对对地地盘包装盘包装建议建议?对对销销售现场售现场包装包装建议建议?对对示范示范区区包装包装建议建议?对对施工施工建建设包装设包装建议建议?对对管管理理组织组织上上包装包装建议建议营销营销推广方案推广方案?我们面对的市场环境分析我们面对