嘉裕都市花园项目前期定位报告2010.1.20本次汇报的结构www.themegallery.com项目自身分析形象定位竞争市场分析形象解读入市时机分析入市价格预估CompanyLogoContents嘉裕都市花园项目www.themegallery.com1.项目认知2.竞争市场研判3.入市时机分析4.入市价格预估CompanyLogo区位分析：成熟的CLD生活区www.themegallery.com339省道长生态公园白白横青项目地处白塘路与春晖路新浦路江裕元学校阳交界处，位于长江北路大型塘本案塘泾菜场成熟居住区易初爱莲生活圈北春晖路北路路路路白塔公园路内。昆太路项目500米生活圈内区域，扫描周边有什么？未来会是什么样？CompanyLogo周边配套分析：商业配套逐渐完善www.themegallery.com1、生态资源：生态公园(规划中)、白塔公园、长江公园2、商业配套：易初爱莲生活圈，川普商业广场，周边社区商业。3、教育资源：裕元幼儿园、易初爱莲大卖场幼儿园裕元实验中学。社区商业配套裕元实验中学随着周边多个楼盘的交房入住，项目区域内的随着周边多个楼盘的交房入住，项目区域内的人气不断人气不断提升，商业和生活配套逐渐完善提升，商业和生活川普商业广场配套逐渐完善生态公园CompanyLogo项目SWOT分析：劣势大于优势www.themegallery.com?公共交通发展落后?成熟居住区，，出行不便利区域认知度高?配套逐渐完善?周边环境相对杂乱，项目档次感受到优势劣势损害机会威胁?成熟的开发经验?大市场的萎靡不正?差异化，唯一性的?区域同质化竞争激烈销售策略和专业的?价格趋同、上升放缓操盘技巧劣势大于优势，威胁大于机会，在目前的市场萧条、区域竞争激烈的背景下，楼盘顺利去化项目成功上岸？关键是如何在同质化的市场里差异化，打造项目自身核心卖点。CompanyLogo嘉裕都市花园项目www.themegallery.com1.项目认知2.竞争市场研判3.入市时机分析4.入市价格预估CompanyLogo昆太路长江北路主竞争市场分布图www.themegallery.com圣地亚哥东辉缘339省道青凤凰城长花都艺墅巴比伦花园君临天下白领公寓白白横江南明珠苑江万方水岸第e特区嘉禾花园新居时代新浦路阳滨东辉铂领北长江花园自由都市康江昆山花园塘塔泾城花园本案路春晖路路阳光世纪花园春晖锦苑金邻天成路路路锦绣豪门滨江丽景花园佳园祥和花园昆太路东辉铂领在售楼盘万方水岸入住楼盘CompanyLogo竞争市场产品分析www.themegallery.com建面容积均价成交均在售销售户开发与销售进代表项目（万物业形态主力户型、面积率（元/平）价户数数度方）130－167在售大户型祥和花园103.3高层18F51005000515174精装公寓65－70120套公寓一期尾盘二期自由都市232.1811-18F5800550069658480-1201200户未推花都艺墅5.3小高层59005800370164110-160剩余206户多层、小高4750起第E特区201.650001201105081-110在售三期高层层均5000?锦绣豪门产品形态以高层、小高层为主，同质化竞争141.67多层、高层47004500688激烈535。110-139在售高层小高层、高二期君临天下102.25000480025587-129二期在售?除自由都市和第E层特区，多数楼盘处于销售中410后期，后续供应量并不充东辉铂领足。8.32.44高层5100480050524086、104、130二期在售小高层、高二期在售?天成佳园周边4700-5100142.25元/平方米的价格区62006000间已经517形成，303并得到了客140-270平米户的认可。层剩余214户?目前周边房型缩水的并不非常明总价显，9.7但受调控影响，后期的小户型供应量白领公寓1.62.6两栋高层460017912486、102平米剩余55户可能会大幅增加。折?总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。CompanyLogo竞争市场成交分析www.themegallery.com区域楼盘下半年月成交分析表20151050-5-10-15-207月8月9月10月11月第E特区6412-35下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均自由都市-1-100-16月成交套数月成交套数-555套套左右下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均花都艺墅136241左右。。东辉铂领81141111祥和花园82022一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩；一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩；另一方面，购房者的观望和看跌心理越加浓厚。另一方面，购房者的观望和看跌心理越加浓厚。CompanyLogo竞争楼盘核心卖点分析www.themegallery.com?自由都市333132主抓客群：1311年轻白领2133331已售广告语：32在售项目推售示意图空间新领域生活新坐3未来推出标核心卖点：?4.9mLOFT空间开发商品牌++在区域内具有唯一产品的44米99挑高产品，?景开发商品牌观在区域内具有唯一产品的米挑高产品，使得项目在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供应的断使得项目在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供应的断?开发商（建屋）品牌实力档以及一期部分客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月档以及一期部分客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月负负数数挂彩挂彩。。CompanyLogowww.themegallery.com?第e特区33333333331321主抓客群：12211111111211外企职工，周边居民1111111广告语：111已售11项目推售示意图1空间新领域生活新坐2在售标3未来推出核心卖点：?数字化科技社区?景观雕塑小品的细致化本案本案主打社区主打社区智能智能化新化新科科技配技配合合一期一期多层多层强打区域强打区域小小高高层为层为主的竞争市场，主的竞争市场，消消化化速速度度较快较快。产品。产品创创新上有新意。新上有新意。CompanyLogowww.themegallery.com?白领公寓主抓客群：年轻白领广告语：城熟北区，项目推售示意图精英殿堂项目鸟瞰图核心卖点：?易初爱莲500米全能生活圈?项目项目欧陆风情宣传宣传景观的核心卖点的核心卖点小品吸引吸引力力弱弱，楼盘档次感不高，但，楼盘档次感不高，但?精致的简欧园林风格项目在项目在设计设计上上拉回拉回了一点分数，了一点分数，而且而且均价和面均价和面积积在区域内有一在区域内有一定定的优势。的优势。CompanyLogowww.themegallery.com?君临天下花园1111112主抓客群：112本地客户、企业管理者12广告语：1一期长江北路，项目推售示意图静巷豪宅2二期核心卖点：项目项目从从0606年年做做前期前期时时就陷时时就陷入了入了与巴比伦与巴比伦花园、江花园、江?建筑风格：罗马风情人文社区南明珠苑拼南明珠苑拼?高尚豪宅档次，档次，比比价格的价格的误误区，在产品品质和区，在产品品质和地段明显地段明显劣于劣于?立体声园林音乐系统前者的前者的情况情况下，下，“豪宅”“豪宅”自自然当之然当之有有愧愧，客户，客户也也不会不会买帐买帐。后。后来调整来调整了客户了客户定位定位和价格策略后项目有和价格策略后项目有所起色所起色。。CompanyLogowww.themegallery.com?东辉铂领332主抓客群：12企业白领11一期2二期广告语：3三期遥遥领先，铂领生活项目推售示意图至高处核心卖点：本案地段?地段有一配套定优势，空中庭院和高大露台的免费赠送以及最本案地段?昆山首席爵士风情有一定优势，空中社区庭院和高大露台的免费赠送以及最高高达达?7070大米的楼米的楼型私家距花园、距有有吸引吸引网球力，一期去化力，一期去化场较快较快，近几个月的平均月，近几个月的平均月成交套数成交套数也也在在1010套左右。套左右。CompanyLogo区域市场小结www.themegallery.com客源价格区域内客户档次属于中高端，以昆山本地人和新产品类型均价4700-昆山白领阶层、生6200元/平米，价意人士、台湾籍人供应量格已达到了一定高区域内楼盘士为主基本上是以小高层度，在昆山市场属部分楼盘和高层住宅为主，于有影响力的价格后续产品供应比较多层产品在二级市高地；充足，未来会有很场基本无供应大的供应量（如自由都市、第E特区）。关键词：潜在竞争市场、同质化竞争、价格高地、中高端客源。CompanyLogowww.themegallery.com1.项目认知2.竞争市场研判3.入市时机分析4.入市价格预估CompanyLogo嘉裕都市花园项目www.themegallery.com入市原则【天时地利人和】天时地利人和市场背景如何?区域形象差异化提升客户对项目的避开竞争市场最佳认同感,口碑度时机产品档次差异化CompanyLogowww.themegallery.com天时昆山07、08年成交走势图1-10月份成交走势图600051575000418843494336384837914000320132393140327132623000220523562403230721183881213920001208812100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月宏观的持续调控、媒体的利坏报导，楼市股市双双低迷，造成了购房者的看2007年2008年跌心理和对市场信心的逐步丧失，导致昆山07年的成交量逐渐下降与07年逐渐上升成极大的反差。根据我们