CITYCONFIDENTIAL谨呈：宽城文化旅游生态区“老年公寓”项目整体发展定位及营销纲要二○一○年六月宽城鸿福老年社会服务福利中心孝是儒家伦；理思想的核心是千百年来关中国社系的道会维系家德准则；庭是中华民族的传统美德。2愿景----打造生态化老年公寓----如何解决项目运作资金----企业利益的保障3报告目录项目分析市场分析项目定位产品建议营销推广4地块分析5外围环境北正在施工建设的教育园区东30米宽的平铁公路西临近的几个村庄南10000亩左右的万塔黄崖风景区6自身状况落差4米左右下沉楼板厂市政规划路临水荒地通往项目西侧村里路11个高压线7项目评析经济指标：占地221亩、容积率＜1.0、绿化率≥401.交通方便、位置佳、自然环境优越2.生活配套不完善，商业、生活氛围不浓3.拆迁量小，地块方正4.解决地块内高压线、河道整理、通往山坡的路5.无产权低容积率、高绿化率——此地块宜做中高档老年住宅项目开发8市场分析?房地产市场?老年公寓市场9?房地产市场分析10房贷新政下，变相拥有功能房产或置换满意房产成为投资房产的新渠道新《国十条》、二套房贷、物业税等政策打压下，传统意义上的房产销售受挫。老年公寓可以成为目标产品和平台，实现消费者意愿11CPI持续高速增长带来消费压力消费价格上涨较快，老年人对传统生活方式的幸福感受降低，变革意愿增加！2010年上半年居民消费价格上涨2.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点。CPI是消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。ppi是生产者价格指数，或者说是产品价格指数。如钢铁、木材、电力、石油之类引致需求的生产要素价格现期与基期的价格和不变的商品种类和权数乘积之比。资料来源：中国经济网12金融政策的调整、房价的持续上涨和宏观经济的变化，使得市场呈现“持币观望”和“梯度消费”两大特征。金融环境发展走势：房地产政策调整：宏观经济情况：A股恐慌性杀跌，利率上调，消费价格上涨较快，2010年1、二套房贷首付提升至%年底可能增至。上半年居民消费价格上涨50%；2.8%。2、贷款利率提升。?持币观望：市场处于观望期，购房由2009年“恐慌性抢购”转变为“持币观望”；?梯度消费：消费者趋于理性，置业以经济、实用为消费原则，量力而行。13进入2010年以来，宽城房地产市场整体“遇冷”，销售量在中低位徘徊，不复2009年风光相对于2009年来说，宽城楼市商品房销量全面下降且均幅度较大。90000084093080000075060070445470000066800066162063596765000960000055232554824855050948722350000043009340000035900030000027197020000010000001234567资料来源：房地产年度分析报告142010年下半年宽城楼市走势预测?房地产市场继续实行的宏观调控，消费者更为理性，梯度消费明显：信息的透明，宏观政策调整，使得消费者购买房产愈加理性。同时，由于市场存在大量的刚性需求，使得梯度消费愈加明显。?市场走势将最终取决于供求关系，下半年将出现供大于求的局面：宽城地产市场一直以来以本地需求为主，表现比较理性，不会出现唐山、承德等泡沫情况。根据《宽城2010年住房建设计划》，宽城2010年整体开工量将达到20万平米，下半年供大于求局面成为现实。?宽城房价已步入滞涨局面，2010年下半年将延续这一走势：由于今年楼市步入滞涨期这一事实已经无法改变，因此，预计房价在将会出现涨中有降的局面，出现“稀释性”降价,而且消化速度也会有所减慢。15观点：标标新立新立异异、快速突、快速突围围是是关关键键！！1、宽城房地产市场经过几年的快速发展阶段，2010年将会进入一个市场调整阶段，市场交易量萎缩、价格适度下降将成为下半年宽城房地产市场的发展现状。2、在目前市场环境下，必须要通过主题功能社区开发来“补”市场环境遇冷的“课”。市场体量有增无减，如何增加产品附加值成为各项目打造的重点。因此，本项目的销售应在大环境的情况下怎样形成差异化销售是我们研究的方向！16县城规划：中、西、东三个版块?以“四大一推一建”活动为契机,加快建设城市中心区，推进城市建设“上水平、出品位”。以民族教育园区为龙头，开发建设西城新区；结合承秦高速公路建设，改造建设东城区，建设工业园区；拆迁改造旧城区，完善提升市政基础设施，增强和完善城市综合功能，立起城市发展框架。17西区：文化、旅游、主题功能社区快速发展?西城新区以民族教育园区为龙头,文化、卫生、旅游、特色农业综合开发，全力构建休闲旅游区，改造提升服务业水平。突出满乡特色，充分利用“一湖一寺一山一谷一沟”的旅游资源，大力发展休闲旅游业，努力构建“一城两区一带”的旅游空间格局。改造提升生活性服务业，配套开发系列旅游产品、功能社区、主题中心，推进休闲旅游业向宽领域、多产业发展，打造京津休闲产业带上精品旅游驿站。18西区各村：城镇化先行?西区各村沿公路两侧、沿旅游景区周边，具有区位优势、资源禀赋、产业条件和发展基础。位于城市规划区之内，应按照城镇社区要求，与城镇一体规划、一体建设、一步到位，加快农村向城市社区转变。?新区空间布局规划、土地利用总体规划、产业发展规划和村庄建设规划，要富有山区特点、民族特色和传统风格，要与休闲观光和现代生态农业示范区两个产业类型紧密衔接，合理确定功能分区和设施摆布。要通过规划为新社区建设提供遵循，为整合各类资源提供依据，为人口和产业集聚提供指导。?立足城乡统筹发展，在具体工作中，要牢牢抓住“两大支撑”，即强化产业发展支撑，强化科技引领支撑。加快推进“三个集中”，即推进产业向园区集中，引导农民向城镇和新型社区集中，实施土地向适度规模经营集中。实现城乡“四个对接”，即城乡公共基础设施对接，城乡公共服务对接，城乡公共财政对接，城乡公共政策对接。19破解养老难题≒加速城乡一体化建设?村改居、房屋拆迁、城乡一体化两大阻力：一是老年人生活观念、居住习惯难以改变。二是中年人对失地后养老问题的担忧。?养游教三位一体的养老项目，通过宾馆式入住、租赁使用年限、购买会员卡、购买公寓使用权、以房置换养老、以工代养、订单式建房等多种形式满足农民现时和潜在养老需求，打消不同年龄段农民变市民的顾虑。西区以教育和养老产业为先导，可以破解拆迁难题；同时为其他城中村改造提供示范和支撑！20快乐养老科学育儿高效工作！理想生活：“老人孩子在西区，中年在中区”21?老年公寓市场分析22孝道不能承受之重在老龄化和独生子女的双重压力下传统养老方式让越来越多的人心有余而力不足。“未富先老”的现实难题已经涉及到了目前中国的敏感部——养老问题期待合理且有效的解决。23养老机构类型?自助养老模式、小型家庭养老院模式、日托养老模式、居家养老模式、货币化养老模式、暖巢管家养老模式、异地互动养老模式、养老助教模式、信息化养老模式、合资式养老模式。24老年公寓需求因素？老年社会的来临市场空间老年人居住现状消费需求内因老年人收入水平消费支撑老年福利水平市场保障社会居住观念的改变外因子女改善父母居住状况的需求25养老机构类型?自助养老模式、小型家庭养老院模式、日托养老模式、居家养老模式、货币化养老模式、暖巢管家养老模式、异地互动养老模式、养老助教模式、信息化养老模式、合资式养老模式。26相关市场现状已建成的老年公寓（红色为宽城县城，绿色为市区）名称规模床位服务备注县光荣院2000平方米90张福利化管理国营黄崖农村五保中心4000平方米270张福利化管理国营龙须门农村五保中心1500平方米100张福利化管理国营老年公寓00企业化管理民营市敬老院6000平方米200张福利化管理与儿童福利院在一起，国营双滦养老院2000平方米80张企业化管理与五保中心在一起，国营老年公寓（4家）5000平方米350余张企业化管理民营27供求状况?宽城现有60岁以上老人3.2万人，约占全县人口的13.3％;?根据调查统计3％的老人愿意到养老院养老;?宽城各种类型老年福利服务机构有3家，床位460张;?(1.43张床位/100位老人)“家庭养老”到“社会养老”已成为一种趋势28社会现象?时间：2008年8月16日?媒体：西安晚报?内容：“未央区老年福利服务中心”容纳180余人的老年?公寓住满后，竟然有500多人还在排队预约。养老观念转变为对老年公寓的认可29政府要求2010年4月23日省民政厅发部一则信息:?2010年底，每个市将建设1个设施较全、功能完备、服务周到的区域性（中心型）示范性爱心护理院，从而进一步满足我省老年人的养老需求。30政策支持?福利机构的建设用地要优先安排;?建设部门要按照城市规划要求，完善福利机构周边基础设施;?免缴城市基础设施配套费，免缴发展新型墙体材料专项资金;?人防部门减半收取人防工程易地建设费;?税收部门暂免征收企业所得税;?对其提供的育养服务免征营业税；?免征老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；?福利彩票投向养老院；?金融机构养老专项贷款。31总结?老龄化的加大,每年3%递增;?现有的老年公寓远远满足不了市场需求;?现有成规模、配套完善的老年公寓较少;?服务体系的不建全,满足不了客户的需求;?老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。?老年公寓的布局不尽合理。32项目定位33市场发育水平和项目操作方向决定本项目为市场挑战者领导者挑战者?一线品牌?项目具有成为新标杆的外部条件?项目具有无可复制的资源?创新独特产品