2010宜兴项目市场策划报告2010年4月目录第一部分　项目开发背景第二部分　项目定位第三部分　产品细节优化第四部分　项目客源预估第一部分　开发背景分析?政策背景?城市背景05年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政1月10日国土资源部《2005年工作要点》策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；国土部《关于加强和改进土地开发缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件2月20日整理工作的通知》，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格国务院《关于切实稳定住房价格的3月26日控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏通知》观调控的方向将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档3月17日提高个人房贷年利率次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求国务院总理温家宝主持召开国务院4月27日分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。常务会议/新国八点针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较七部委《中央关于做好稳定住房价混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾4月30日格工作的意见》和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见建设部等九部门《关于调整住房供国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房6月1日应结构稳定住房价格的意见》产投机和过度投资行为05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市！06年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金5月17日“国六条”提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非5月31日征收二手房营业税自住的投机行为。对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交7月6日规范房产交易秩序易市场的正常发展。165号文件《关于落实新建住房结构比例165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段7月12日要求的若干意见》颁发严格执行房地产宏观调控的决心。建立国家土地督察制，《关于建立国家土旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地7月24日地督察制度有关问题的通知》发布产开发商与地方政府的“暗箱操作”。108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建7月26日强征二手房转让个人所得税商品房的需求。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地8月1日范》和《协议出让国有土地使用权规范》供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。的施行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用11月20日政策等问题的通知》的发布的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。4月28日/8月19上调房贷利率各0.27%抑制投资需求日7月24日/9月4外资限炒令，《关于规范房地产市场外汇抑制了外资投资中国房地产的热度日管理有关问题的通知》06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。07年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响3月16将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产《中华人民共和国物权法草案》日市场的操作。八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易4月下《关于开展房地产市场秩序专项整治的中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的旬通知》房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5《关于进一步加强、规范外商直接投资限制外资进入房地产市场日房地产业审批和监管的通知》6月13上海市地方税务局根据国家有关规定发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能上海二手房交易征收土地增值税日提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可以实行核定征收土地增值税办法8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售第二套住房首付提高至四成、贷款利率9月极大遏制购房投资热情，打压投机提高10月1物权法实施从10月1日起，物权法正式实施日11月1《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕日9次上调准备金率抑制投资过热，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。08年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响上调存款准备金率0.5个百分点，至15%，上调存款准备金率，抑制投资需求，1月25日《国务院关于促进节约集约用地的通知》打压投资市场2月4日《经济适用住房开发贷款管理办法》建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格3月25日上调存款准备金率0.5各百分点抑制投资需求，打压投资市场4月16日上调存款准备金率0.5个百分点，至16%抑制投资需求，打压投资市场4月17日《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》第二套房贷细则出台5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%抑制投资需求，打压投资市场6月两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%抑制投资需求，打压投资市场下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；9月16日鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；10月3次下调存款准备金率0.5%、0.27%、0.27%鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月17降低交易税费支持居民购房国务院常务会议日财政部：降低交易等环节税费，同意地方政府救市，国八条政策出台10月22《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》上海“十四条”地方性救市政策出台，全面进入政府救市日11月下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；11月5日国务院常务会议中确定出台进一步扩大内需的十项措施提出最核心的4万亿拉动经济政策两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5%12月鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点12月17国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。二套房贷首次放松日08年上半年执行和落实07年的打压政策，08年下半年受国际金融危机影响，国内经济下滑，宏观政策由紧至宽，政策环境回暖。09年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响2月23日人力资源及社会保障局上海居转户政策出台延续全国“购房入户”政策，侧面刺激房地产市场3月温家宝国务院政府工作报告第二套普通住房享受同等第一套普通住房优惠4月21日《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》地方政府警告二套房政策5月27日国务院普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，鼓励开发普通住房项目5月25日《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》研究物业税出台6月上海公积金管理中心公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%6月24日《上海市经济适用住房管理试行办法》上海经适房正式出台7月19日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》首次收紧“二套房贷”7月19日《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》1、打击捂盘惜售，2、打击多批少量1、增加土地供应；2、抑制囤地8月21日上海土地市场发展研讨会3、提前公布土地出让计划9月“关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知”严查囤地，试图调整现有土地储备制度打击银行业金融机构个贷业务违规操作现象10月首部“个人贷款管理暂行办法”面向社会征求意见公积金购房收紧，二套房再次收紧11月“设限住宅土地出让面积”中大城市20万㎡，中等城市14万㎡，小城市7万㎡12月14增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进温家宝主持的国务院常务工作会议，“国四条”日保障性安居工程12月17房市调控打出第一拳拿地首付不低于50%控制地王频升，地价将下调，将在一定程度下控制房价日12月23二手房营业税优惠期恢复到5年打击投机性购房日1月5日广州五块土地收回打击囤地行为09年上半年以救市政策为主旋律，年中出现部分政策吹风，年底优惠政策取消开始出现。10年1-2月宏观调控政策时间政策名称/事件主要内容?从2月25日起，再上调存款准备金率50个基点。调整后大型金融机构(工农中建交邮)为2月25大中型金融机构再度上调存款16.5%，中