烟台恒业安邦房地产公司东篱庭院项目营销策划提案青岛中览创意机构2009年4月PARTONE烟台房地产区位发展战略TWO东篱庭院项目可行性分析概略STREE东篱庭院项目产品策划建议FOUR东篱庭院项目营销策划概略Part1、烟台房地产区位发展战略烟台——历史文明的沉淀成就经济崛起的典范地产——依托客观资源展示独特的营销魅力版块内福山——正在崛起的一座新城倾心让我们聆听容项目——众多商家硝烟四起激战纷纷Part1、烟台房地产区位发展战略成就历史黄金海岸崛烟人间仙境早期文明起台—发样地的—典完美的范历史海岸线文明的沉古韵张裕淀葡萄酒成就经济人类最适宜居住的城市之一Part1、烟台房地产区位发展战略面对金融危机机械制造金融危机爆发食品加工通用汽车崛烟电子信息富士康集团起台黄金四大支柱大型企业—的产业面临经营难题—典1-10月份范历工业增加值史下滑到20%文明的沉工业投资增长14.5%淀低于全社会投资增幅17%成就经济经济发展形势不容乐观Part1、烟台房地产区位发展战略平稳过渡到今年的10月末，全市外贸进出口总额达到了300亿美元，崛烟同比增长60.2%起台的——全市60户出口的重点企业典拉动出口增长56个百分点范历史文明同时有1400多家出口企业出现下滑的沉淀成就经济总体平稳过渡经但济发展形势不容乐观Part1、烟台房地产区位发展战略宏观展望外因供求关系——房地产市场决定性因素决定房展方向内因：短期难以改变，市场下行趋势将继续营地改变发展强度外因：“政府政策”将缓减行业下调深度和速度。销产—供求状况——魅08年底全国空置面积1.36亿平米同比增长15.3%，—力短期许多城市的供过于求情况突出。依仅消化现有库存就需1-3年的时间托供求预期——客市场开发量、销售量及产品价格观已从非理性现已逐渐转变为理性资房价基本上不会再次出现大幅上涨的局面源展建议发展商——示谨慎拿地，重视潜力地块的投资；独做好现金流风险管理，防止出现资金断裂；注重产品创新，适应市场的发展；特加强团队建设，提高团队专业水平；的注重数据的统计与分析，科学判断；聘请专业的策划销售代理公司Part1、烟台房地产区位发展战略烟台地产总论房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大营地销产—魅房价一直处于稳步攀升的状态力—依各个区楼盘的价格在慢慢接近；托客楼盘的品质越来越接近观已进入品质化时代资源展示独特“大烟台”的方向慢慢呈现，在不远的将来，的烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场Part1、烟台房地产区位发展战略五区地产基本情况芝罘区——市中心土地越来越少，房价最高，7000元/㎡左右滨海广场、南大街沿线已成为高档公寓和写字楼集中区域营地城市基础设施的逐渐改变，使得幸福片区潜力增强销产—魅莱山区———力海景优势滨海路一线拉高了莱山区的整体价格（金海岸）目前烟台地产区政府机构的落户，带动莱山房产总体上量，潜力最大依域市场均价由高市府区域开发项目扎堆，竞争压力增强托到低依次为：客芝罘区、莱山区、开发区——开发区、福山区、工厂企业众多、人口量急剧攀升，增加购房市场观外来人口增加带动相关产业链，经济发展趋好牟平区房价增长比例最大，海景房支撑半边天（维亚湾天马相成资反映出了源各区域所处位置展及城市性质、空福山区——间功能与开发潜离芝罘区较远，大型商圈没有形成，无海资源、房价较低示低价位、高品质赢得市场是福山房产发展客观因素所决定独力。房价持续增高，但总体增长幅度和频率低于芝罘区特的牟平区——烟台主城区东扩莱山新政府中的确立，导致受关注度增大基础设施不断完善，形成市场的低洼吸引力开发力度加大，部分楼盘突破3000均价，前景看好Part1、烟台房地产区位发展战略推动烟台房地产价格的因素刚性需求的增加城市人口的增加营地销产魅—土地资源的稀缺性—市场供力需关系依烟台丰富的旅游资源托客观资源CPI消费指数的上扬展政府对经济刺激作用示独特商品经济的发展的近阶段的人民币升值Part1、烟台房地产区位发展战略支撑烟台房地产价格的因素市区面积2643.60平方公经济的发展是推动房地产发展的主要里力量：05年烟台17.6%高经济增长全市647万人口市区176率营地海岸线曲长909公里跃居全省第一销产机械制造食品加工电子信息04年GDP超过济南魅—黄金四大支柱产业“魅力城市”吸引外埠投资塑造烟台—05年荣获“联合国人居金色名片：07年房产投资143.64亿力奖”元，05年荣获“全国文明城增长30.7%，依市”住宅投资104.78亿托06获“中国投资金牌城市增长客30.8%"烟台占房地产开发投资规划2010年总人口730奖烟台”自然状况万，城市化水平63%，72.9%观"截至2008年11月，烟台市区资房地产平均为6000元/平方米；源"价格提升尺度:2005-2006GDP展烟台总值山东省第二年----500元/平方米.年2006-2007年----800元/平示2007-2008年----1000元/平独南山世纪城5300元/平天马相城5600元/特住房刚性需求的客观因素平的阳光100，8800元/平东上海赋12000元/平地段、景观、项目品质决定主流投资阶层75%选择海景住宅中高档项目上线支撑以三室两厅功能性住宅为主目前销售已近尾盘Part1、烟台房地产区位发展战略未来烟台地产发展走向稀缺的海岸线市政府的东迁营地产业的升级销产区域板块的崛起—东扩魅—力国内外大型企业纷纷进驻人口的聚集，产业的升级换代依开发区成功扩区到228平公里托维亚湾”是高档海景住宅典型代西展客表观衔接五区与机场连接纽带资黄务板块的崛起是是市场价格的合理回归源烟台区域板块居住中心的形成展南重点通世新城近百万平米的带动发展示独特09年房地产市场拐点出现——的回归理性Part1、烟台房地产区位发展战略看点展示营地销产魅—力—依托客观资源展示独特的Part1、烟台房地产区位发展战略看点展示营地?销产魅—力—依托客观资源展示独特的Part1、烟台房地产区位发展战略看点展示营地销产魅—力—依托客观资源展示独特的Part1、烟台房地产区位发展战略看点展示营地销产魅—力—依托客观资源展示独特的Part1、烟台房地产区位发展战略市场标量让福我山们——区域均区域片区各代表楼盘均价片区均价聆价听正在42303450崛区福海路星河城；福海阳光；嘉诚尚品3900起域沿线3300；御花园3300-4200的平一均河滨路4100价福山玉森明珠5000；高尔夫国际公寓9500（特例）4700左座区沿线右新格城倾散点区美航花园：多层3980元左右高层预计35003900心域佳安花园：3900；富豪新天地：4200Part1、烟台房地产区位发展战略市场标量市场存区域片区各代表楼盘供应量销售率让福量我山—39万21.45星河城45%们万—聆福海阳光18万90%1.8万听正嘉诚尚品7.5万85%1.12万在福海路沿供线御花园40万35%40万崛应起量丽景佳园11.6万未售11.6万一期11.3万左未售的及玉森新城11.3万一销右座售福山玉森明珠7.2万95%0.35万区河滨路沿高尔夫国际公寓10.3万㎡65％3.6万新率线城水岸名居3万未售3万倾美航花园15万㎡95%0.75万心佳安花园7.9万㎡90%0.79万3.5万㎡75%0.875散点区域格林小镇万德胜·凯旋花园27万㎡未售27万富豪新天地5万左右70%1.5万125.135合计万Part1、烟台房地产区位发展战略市场标量让福我山们—聆—听正在崛起产的品一情座况新城倾心Part1、烟台房地产区位发展战略市场标量让福我山们—聆—听正在福崛山起近的阶一段座房新价城走倾势心Part1、烟台房地产区位发展战略福山市场分析福山区楼市户型面积区间跨度性大，从26-245平米不等让福重点产品不突出，没有形成市场切入点我山—们多数项目建筑形态为多层，高层住宅是福山房产的倪端—聆近年的住宅商品发展，带动了福山居民住宅概念的转变听正在福山房产市场起步较晚，整体区位发展不占优势崛产品特色发展不强，优势特质户型占有一定市场起的福海路涵盖了全部的户型及建筑形态，产品市场出现拥挤一河滨路沿线优雅的自然风光，具备高品质楼盘的客观因素座新散点区域产品形态也很丰富，以中小户型为主流，城在产品特点上不太讲究，追求质朴实用（富豪新天地倾心从区域来上来看，福山区产品处于烟台相对冷落的区域，市政配套、环境配套、生活配套务等相对其他区域较贫乏，这是福山区房产市场发展相对滞后的一个基本原因Part1、烟台房地产区位发展战略星河城纷项用地面积215亩，总建面约38万平米。项目背依目福山、远眺夹河。——项目以90—120平米两室、三室户型为主力户型。众起价:3400元/平方米均价:4000元/平方米多商家硝烟“星河城”项目除了拥有出色的区位优势外，该四超大社区更规划有烟台目前规模最大的超大山水园起林景观，同时，正坐落于“福山”名称来源地，有激着十分独特的生态、人文环境。该精品项目的创新开发和时尚生活元素的构建，形成福山房产市场一战大亮点。纷Part1、烟台房地产区位发展战略富豪新天地纷项项目总用地面积为9.4公顷，户型配比从59平米目的一居室到170平米复式，共30余种房型——房源于7月19日正式对外公开，以70-90㎡的两众房为主，总价范围在30万左右多商家硝烟四项目位于福山产业园区，黄金顶隧道的西侧出口处起。所有高层采取精装房交付，从2008年2月均价4500元/平米，到目前的4000元/平米。降价促激销，目前市场的状态不失为一种回笼资金的良策，战但产品价格促销方式应是一大畏忌之路。纷Part1、烟台房地产区位发展战略御花园纷项40万平方米江南园林景观社区，坐落在烟台福山风目景秀丽的青龙