凯通销售策略推广方案创基（商场策划）集团有限公司长沙项目部2008年9月目录Partone项目价值剖析Parttwo市场竞争环境分析Partthree目标客户定位Partfour宣传推广定位Partfive营销目标与宣传推广安排Partsix费用计划www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partone项目价值剖析1、地段优越：本案位于车站路、人民路、朝阳路、解放东路合围的中心地带，距长沙市重要的公共交通枢纽长沙火车站，公交总站一步之遥，每日共享数十万丰富人流；2、商圈成熟：本案所在的朝阳电子科技街经过10余年的经营打造，已颇具规模，形成了以IT数码、电子产品销售和物流为一体大型综合性商圈，区域内各大主力卖场经营成熟，具有较高的知名度；3、定位优势：做为区域内唯——个即将开始销售的大型商住一体项目，其商业经营定位的市场认可度较高，容易获取客户认同。同时，行业较高的承租水平能够确保客户获得相应的投资回报；www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Parttwo市场竞争环境分析1、火车站商圈虽繁华，但区域内没有可比项目，根据项目经营定位的不同，销售方面也不存在产品同质化竞争；2、长沙商品住宅市场观望氛围浓厚，但非住宅市场投资空间并未饱和，投资者购买潜力并未完全释放,市场上缺少真正具有说服力的产品；3、股票、基金、期货等投资产品有风险，资金流向渠道多样化。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partthree目标客户定位第一类目标客户主要是散户投资者，包括私营业主、公务员、企业高级管理层以及其他具有稳定收入的个人。他们具有一定的投资实力与投资眼光，有多次置业经历，对长沙的房地产发展给予了持续关注，一直在进行房地产投资产品的比较分析，高投资潜力，稳定的投资回报是他们主要的购买诉求，价格只是参考因素之一，性价比才是其购买与否的决定性因素，换言之——价钱不是问题，值不值才是关键。第二类目标客户主要是专业投资者，具有较强的投资实力与投资眼光，对长沙市房地产发展有清醒的认识，高投资潜力，稳定的投资回报是他们主要的购买诉求，在认同了项目各主要方面后，价格是其购买的主要诉求，该类客户往往以团购形式购买，以争取更大的优惠，实际购买价格与项目出街折后价格有一定差距。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partthree目标客户定位第三类目标客户是实力企业，认为租用物业不如购买自持物业，为了拓展自身事业，需要进行投资。此类客户可能是在本商圈内或IT数码、电子产品行业内成功的经营者，认同区域发展潜力，认同项目商业价值和升值潜力，本案的项目位置符合其经营需求，项目定位也契合其拓展需要。作为购买物业自用，为了不占用过多流动资金，他们对房款的支付方式及总价比较敏感。第四类目标客户是由创基会积蓄的外地投资客户，主要来自香港、深圳、广州等地，具有较强的投资实力与投资眼光。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfour宣传推广定位立足本土，打造品牌，强势入市。散户投资者长沙专业投资者数码IT商家客户步行港粤投资客街www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879四大宣传关键词：“火车站”——火车站旁的商铺通过宣传项目的区域特征，以及区域特征延伸出来的在交通、发展潜力、商业前景等方面的优势。“步行街”——商业步行街长沙只有一条商业步行街的历史即将改写，谁说黄金地段不可复制？“第三代IT数码”——全面升级长沙的IT消费模式,引领全新的数码购物体验。逛电脑城,不再只有购物,娱乐、餐饮,一个都不少,原来数码也可以SHOPPING。“提质，改造，火车站商圈正在回归”从晓园百货大楼、国储百货大楼，到新兴购物中心，火车站商圈的商业发展成熟度、形象，与其黄金地段一直无法“磨合”。近年来，随着各大百货、商业广场、专业大卖场的兴起，火车站商圈回归的呼声四起，但似乎还缺少点什么——凯通“长沙数码步行街”，顺应而生，“妙手偶得之”。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879四大宣传推广渠道：自身渠道：通过预热期的客户积累，对已经做了来访来电登记的客户进行开盘前最后一次意向确认、并筛选，通过电话、短信、邀约上门等方式，告之项目的价格、面积等基本要素。媒体渠道：报广、电视、电台广告、楼宇广告、夹报、集中时段密集投放，提高项目案名曝光率，介绍项目基本信息。公关活动：公关活动重点区域应放在长沙，针对各类客户，根据需要分阶段进行项目推广活动。终端包装：对项目营销中心、工地围墙、项目周边广告位进行包装，营造一个良好的洽谈、展示氛围。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive营销目标与宣传推广安排营销总目标：完成5亿的销售额www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive营销目标与宣传推广安排开盘前的销售工作准备时间事项目的合作方项目现场营销中心展板突出商业氛围，为9月25内容更换开盘造势，提升项创基提供内容日-10工地围墙目曝光率，吸引投天橙设计月15日资者关注项目周边广告位www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive营销目标与宣传推广安排内部认购前的销售工作准备——销售道具时间事项目的合作方楼书设计印刷天橙设计展示商业街形象5000份印刷公司制作铺面分割折页天橙设计客户认知10000份印刷公司制作销售DM天橙设计活动推广及形象宣传10月110000份印刷公司制作日-10置业计划书设计创基提供内容月20日印刷5000份（双为客户制定投资计划天橙设计面）印刷公司制作商铺租赁协议一式创基提供内容带租约销售的合同两份，印刷600份印刷公司制作15-20分钟广告宣传创基提供光碟制以虚拟状态体验商业街片;拷贝3000张。作内容www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive营销目标与宣传推广安排开盘前的销售工作准备——宣传推广渠道建立时间事项目的合作方项目现场路牌广告突出商业氛围内容更换创基提供内容为开盘提前造势，湖南省省级报广、天橙设计累计客户电台广告投放10月1创基提供内容日-11市中心户外广告牌集中展示项目形象天橙设计月20日广告传媒及杂志广推广项目形象,累创基提供内容告投放计客户天橙设计推广活动要邀请的为后续公关推广活创基牵线嘉宾提前联系动准备凯通定夺www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive营销目标与宣传推广安排预热阶段（2008年10月份）营销目标：1、释放商业认购消息2、积累意向客户3、第一次内部认购3、为投资推介活动(第二次内部认购)预热。宣传推广：1、营销中心、现场包装2、销售楼书;销售折页;分割图折页;宣传光碟设计、制作5、《潇湘晨报》、《长沙晚报》硬广8次，软广4次，借势深圳招商活动及秋季房交会，带动本土消费。6、启动户外广告宣传。7、网络（搜房、0731FDC以及凯通、创基网等）以及分众传媒。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive公开强销阶段（2008年11月-2009年1营销目标与宣传推广安排月）营销目标：1、长沙投资推介会(第二次内部认购)实现销售率达5%-8%，在深圳举办投资论坛。2、港粤抢铺团及开盘热销3、销售率30%以上宣传推广：1、深圳经济日报投资论坛2、港粤投资考察团暨长沙数码步行街开盘PARTY3、《经济日报》一次整版硬广及投资推介软文；4、《资本杂志》、《盛世杂志》投放整版彩色内页广告；5、香港、深圳客户包机赴长沙考察6、《潇湘晨报》、《长沙晚报》整版硬广6次，强势宣传深圳投资论坛的成绩，带动本土消费。7、《潇湘晨报》、《长沙晚报》整页硬广1次，强使宣传项目即将开盘及开盘盛况www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879Partfive营销目标与宣传推广安排持销阶段（2009年2月-2009年6月）营销目标：1、持续热销，视前两阶段的活动效果，可继续在广州或者其他一线城市举行类似活动，并抓住春节、五一机会，组织在广东的湖南人集体反湘投资商铺;2、利用节假日在长沙举办小型的主题活动,视招商进展举办大型促销活动;2、销售率达80%宣传推广：1、《航空画报》、《南方航空》各一次整版硬广及投资推介软文；2、广州主流媒体如《南方都市报》整版硬广及投资推介软文2次；3、广州客户包机赴深圳、长沙考察4、《潇湘晨报》、《长沙晚报》整版硬广11次（平均每月两次），半版20次,按照招商签约之重点商家及节假日、小型活动进行持续推广;利用商场试营业进行大型营销活动;6、网络（搜房、0731FDC以及凯通、创基网等）以及分众