万和·新城广场市场分析报告（商业部分）源泉地产（安徽）公司/2010年6月市场调查与研究前言：合肥商业市场背景研究城市发展研究区域板块市场分析区域项目解析?合肥商业市场背景合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。?商业地产的一些基本概念?商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。?商业地产具有高收益性、长期性和稳定性的特点。不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性。Mall空置率全称Shoppingmall，属于一种新型的复开发商没有卖出去的商品房数量，与合型商业业态。特指规模巨大，集购物前三年商品房竣工数量之比。、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心REITs底商房地产信托投资基金的简称，是国际上指住宅的第一层、第二层。一般住宅的重要的房地产投融资方式。REITs通过第一层、第二层销售较为困难，价位也发行收益凭证汇集众多投资者的资金，较低。开发商通过转向做底商，价格可购买房地产项目,并由专门投资机构经以卖得更好，同时小区的商业配套也得营管理，将投资综合收益按比例分配给以解决。大盘社区因为住户多，投资风投资者。险小，底商率先得到投资者青睐。市场调查与研究前言：合肥商业市场背景研究商业地产发展的标准区域板块市场分析区域项目解析商业地产发展程度的衡量标准——新商圈?城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。新商圈的发展通常被用来描述新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造程度。?新商圈的分类：复合型商业建筑?主力形态以百货店和购物中心为主专业市场?一方面整合城市产业，另一方面在城市市场发展过程中进一步专业化、市场化?商业街区以不同类型的商业街，步行街为城市新商圈相成的市场主体，将居住区与商业区有机的结合在一起交通节点?以良好的交通条件汇集人流，为一些城市的地铁、铁轨、立交桥作准备商铺聚合?在一定体量的社区、风景名胜区等人群聚居地以不同类型、承载不同功能西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系2010年合肥人均GDP人均GDP在4400美元以上预计达到4.09万元城市化70%以上超越商业范畴的广义商人均GDP从2000到4400美元业如Shopping??Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推人均GDP从1100到2000美元商业形态开始出现质的飞跃动城市发展和区域进步城市化在45%以下，多样化、规模化的现代商的新动力业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等人均小于美元GDP1100商业形态出现第一次升级，城市化水平在25%以下百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生商业处于农业经济相匹配的活提供基本保障原始状态合肥商业地产市场生机蓬勃?2004年，国购广场、白马服装城?2005年，新都会环球广场、元一时代广场、ＣＢＤ中央广场、易初莲花?2006年，金地?88街西班牙体验式情景商业街?2007年，沃尔玛入驻温莎杰座合肥商业地产市场生机蓬勃?2008年，华孚城隍庙，信地?城市广场?2009年，新天地国际广场，万达广场?2010年，金地?1912，松芝万象城，之心城小结总结?从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业圈外，还有元一SHOPPINGMALL、新鸿意环球广场、百大CBD、三里庵家乐福等等大型购物中心，还有安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购物广场，还有长江批发市场、红旗建材市场等建材市场。以及即将涌现的万达广场，信地城市广场，松芝万象城，之心城等都是合肥新一代商圈的生力军！?那么我项目如何把握？市场调查与研究前言：合肥商业市场背景研究商业地产发展的标准区域板块分析整体区域分析区域项目解析区域板块分析整体区域项目铭座大厦新东城紫云府恒盛豪庭和平广场板块万御景湾达本案广场金恒蓝岸周边生活配套大通路集贸市场和平广场中国银行日之惠超市加油站中国邮政储蓄合肥大药房新华书店市2工商银行院和平路小学中国电信苏果超市建设银行合家福上海华联华安保险中国联通三河酒家和平路门诊部网络会所农村科技银行碧水明珠会所区域社区分布新东城紫云府力天大厦恒盛豪庭和平苑御景湾华业苑园丁禾小金恒蓝岸区宝业绿苑西区宝业绿苑东区裕园小区盛景名苑隆庭家苑整体区域分析区域配套现状：小型的商业和沿街底商林立，但没有大型商圈的建立。教育资源丰富：大通路小学，和平路小学商业配套缺乏档次：区域内商业形态主要是沿街底商为主，而档次较低。公共配套基本完善：市2院、同仁关怀医院、、瑶海区人民政府等政府部门入住，区域的生活和工作便利性较强；旅游游乐资源：和平广场、带来了市区内的短期旅游人群；休闲娱乐资源：网络会所，假日酒店，洗浴休闲景观资源，和平广场。市场调查与研究前言：合肥商业市场背景研究商业地产发展的标准区域板块分析整体区域分析区域项目解析区域板块分析区域板块分析内部需求主导，外部需求成长中，投资客户不断增长中，而整个区域由于万达广场的崛起，同时使得区域整体氛围更为纯熟。而作为离老城中心最近的区域之一，使得区域价值和关注度也居高不下。和平广场板块：位于老城区，市场不大且不成熟，老城长江路板块：瑶海连区环境治理，治安管理难度接肥东成片开发，土大，从一定程度上会影响此新站板块地，人力，交通等环元板块短期形象，但伴随着万境的综合利用，非常一达拿地，建立新楼王项目以板具有诱人的想象空间块及合肥老城区改造工程的推。周边配套完善，靠长江路板块进，相信未来的这里将蕴藏近元一商业圈，却也和平广场板块着无限的商机，是危旧房屋的集中区域。城市的发展给此新站板块：合肥新站区位于版块带来了足够的关合肥的“关口”城市交注度通主干道穿区而过，建设中的城市北干道将试元一板块：紧邻三大板块，以自身的优势为发散点，影响周边三大板块验区和北干道紧密相连，不仅提升自己核心地位，也为三大板块的未来发展添砖加瓦，以元一，形成对外的交通枢纽时代广场用繁华见证合肥商业的巨变来看，也向世人暗示着一个发展的方向。，努力打造现代化物流商贸中心。市场调查与研究前言：宏观经济趋势城市发展研究区域板块市场分析相关项目解析合肥2010年未来商业地产项目区域主要在售项目分析合肥2010年未来商业地产项目?信地城市广场：?建筑面积95万方，商业面积58万方?项目地址位于临泉东路与铜陵路交叉口?业态分布由SHOPPINGMALL、家居MALL、服装MALL、星级酒店、高端商务写字楼和国际餐娱不夜城、商业步行街、商务公寓等不同形态组成。合肥2010年未来商业地产项目?松芝万象城：?建筑面积18万方、商业面积10万方?项目地址位于合肥市长江西路478号?业态分布商业、公寓、写字楼、住宅、酒店、院线、餐饮、游乐、娱乐、运动、休闲、旅游、市政配套为一体的大型都市综合体，是合肥目前最先进、最符合世界潮流的shoppingmall。经营业态非常丰富，-2F层为停车场和大型的娱乐城；-1F层为超市沃尔玛和休闲街区；A座下面5层裙楼是顶级百货空间；其他连体商业1层是潮流街区；2F是运动街区；3F：生活中心（主题国际影城，书店，网吧）；4F值得一提的是安徽首家室内大型机游乐城（儿童玩具和童装）；5F是合肥最大的一万多平方米的顶级餐饮聚集地，合肥2010年未来商业地产项目?之心城：?建筑面积35万方，商业面积12万方?项目地址位于长江西路与肥西路交叉口西南角?业态分布由5A级写字楼，酒店式公寓，住宅，购物中心等不同形态组成。?购物中心分为8层，引进大洋百货，-1F为大洋百货，停车场。1F为大洋百货，国际精品专卖店。2F为大洋百货，时尚品牌店。3F为大洋百货，流行品牌专卖店。4F为大洋百货，体育休闲用品专卖店。5F为大洋百货，儿童服饰，家具卖场。6F为国际级溜冰场和异国餐饮店。7F为保利电影院和各类美食。合肥2010年未来商业地产项目?金地·1912?建筑面积26万方，商业面积8万方?项目地址位于黄山南路与怀宁路交叉口?业态分布构建为A/B/C三块不同城市功能的街区。AB地块为金地1912商业组团，集酒吧、娱乐、影院、剧场、高端餐饮旗舰店和精品酒店等文化休闲业态于一体，将南京1912引入合肥。AB地块为1912商业街区，配套有酒店、酒吧、餐饮、娱乐、电影院、SPA、足浴、健身中心、会所等。C地块为住宅区，配套有底商、活动中心、景观休闲区等。小结?合肥商业地产发展方向：?避免盲目开发。商业地产在安徽的发展刚刚起步，一个真正意义上的商业地产的基础设施，还有商业经营服务，目前从全国总体来看，都不是很成熟的，国内还没有一个样板项目可以借鉴，都是凭经验摸索。商业地产在高利润高回报的