谨呈：深圳市田厦实业股份有限公司横岗富华居项目定位及物业发展建议报告TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·2008深圳市筑网地产顾问1有限公司CHINA·LAND2008年5月中国·深圳项目营销策略总纲基本思路第一部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：物业发展建议区位属性SWOT分析地块价值分析片区改造项目概况案例借鉴商业布局建议小结市场定位住宅户型建议第二部分：市场分析客户定位建筑风格建议横岗房地产发展历程产品定位公共空间建议横岗房地产市场现状形象定位附加价值建议TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20082CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析横岗新城——深圳计划兴建的七个卫星城之一规划对横岗新城作出的定位是：?深圳市东部重要的物流基地和港口服务区；?全市最重要的铁路交通枢纽和物流基地之一；?联系东部物流走廊和产业发展轴的重要节点。按照规划，横岗将以策略改善、整理为主，强化其新城综合服务功能，工业实行转换升级，同时为盐田港提供后备基地；横岗将沿深惠公路依托轨道交通建设，带动深惠公路两边用地的更新与改造(如工业往二通道、龙岗中心城及大工业区方向转移)，依次形成新城中心区、城市生活区及工业区；同时将大康—安良—西坑作为盐田港区的后备基地(港口服务区)。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20083CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析横岗经济根据数据统计，2007年横岗全年实现地区生产总值103.5亿元，同比增长13.5%；完成财政收入4.63亿元，同比增长16.7%；完成税收12.6亿元，同比增长16.2%。地区生产总值（单位：亿元）120103.510084.58072.0362.3860402002004年2005年2006年2007年生产总值（亿元）区域经济继续持续良好的发展趋势,各项经济指标保持较快的增长速度TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20084CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析片区交通规划——高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系。?交通发展定位：“一环三横四纵”生态化高效率复合交深惠高速公路往深圳特区方向有6个深汕高速公路快速通道，往东莞和惠州通走廊，即多种运输丹平路方向有4个快速通道。轨方式集中在同一路线盐排高速公路道交通有6条线路。高速上所形成的高效率运公路、快速干道形成系统输通道。南坪快速路性的路网，横岗纳入深圳?十一五规划将进整体城市交通体系。行全区市政、路网建外环快速路设如高速公路、地铁轨道交通等重大工程盐坝高速公路2005年7月，清平高速公清平快速路建设，将进一步加强路一期工程全线贯通，与龙岗与珠三角的联系水官高速组成龙岗西至市，形成以龙岗为核心区的快速干线；的东部都市圈。多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20085CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析片区交通规划——项目周边的交通主要有深惠路和地铁三号线深惠路改造：深惠路改造扩建工程始于深圳市布吉联检站，经过龙岗区的布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街道，止于深圳市与惠州市交界处。全长为35.99公里，宽70米，全线双向8车道行驶，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分割带和中央分割带。地铁3号线：目前正在建设当中，连接罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城的客运干线，设站21座，全长32.70公里，与地铁一号线、轻轨五号线、广深铁路相连接。线路全程规划运行时间为45分钟，将于2010年10月通车运营。项目所处站为六约站。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20086CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析横岗——地铁沿线构建10万人口的繁荣商圈带?根据规划，地铁3号线站点周边500米的腹塘坑站地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规育马场站划控制2-3平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑）区域将至少聚集10万人口（规划每站点周边5万人口）。?依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。其它轨道交通——1、地铁11号线：连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接1号线、2号线、3号线、4号线、6号线和8号线。2、地铁12号线：地铁12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20087CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析片区规划定位——《横岗六约128工业区改造专项规划》　　横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。本案　　改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，区域将成为纯商住区域。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20088CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析本项目处于《横岗六约128工业区改造专项规划》范围内（一）片区将建成纯商住区域，工业全面退出横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。???改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，工业将在改造后全面退出，区域将成为纯商住区域。（二）片区将建成横岗居住中心改造完成以后，区域将新增661305平米的住宅面积；现有区域内还有两块占地在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积约75万平米；加上振业城及中海·大山地76万平米的面积，整个区域将连成217万建筑面积的一个大型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。（三）片区将建成横岗商业中心依托地铁3号线及深惠路改造，建成休闲型高尚住区和商贸、服务业发达的商业旺区。区域商业主要沿深惠路、埔厦路以及深龙路布置。深惠路沿线的商业用地呈“哑铃型”布置，在梧桐路、埔厦路以及兴龙路与深惠路交叉口处布置主力商场、大型购物中心、商业广场，中间地带则安排商业街以及商务公寓。项目处于横岗最大规模的工业区改造范围内，在良好的市政规划的指导下，片区将大大改善既有的“工业区”的面貌，城市化进程加快，片区形象提升。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·20089CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析片区规划规模　　规划改造建筑面积93万平米，其中商业189895万平米；住宅661305万平米；中小学11万占地、6.8万建面。　　此外，片区未来还有两块占地在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积在75万平米.　　片区建成后将与中海大山地、振业城形成一个217万平方米建筑面积的大型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·200810CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析项目区域总结横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区?经济的迅速增长，全新的市镇；?大刀阔斧的市政建设；?轨道交通/快速干道形成系统性的路网；?片区改造后将形成百万平米的大型居住区；?不同于传统市中心的全新立意的实现；市政规划起点甚高，片区急速进入城市化进程，成为龙岗的副中心。横岗——未来地产“明星”TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·200811CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析项目位置——项目位于深圳市龙岗区横岗镇六约一二八工业区深惠路的北侧。红棉路片区（文体中本案心）居住氛围浓厚六约片区商业及工业集中地块临深惠路和地铁三号线，交通通达性强。TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation筑网·地产SHENZHEN·CHINA·LAND·200812CHINA·LAND中国·深圳第一部分项目分析项目现状：本项目用地形状为长方形，地势平坦。占地面积9,500平方米。项目东侧是宇华路，西侧是华发路，而南面则是深惠