谨呈：上海绿庭房地产开发有限公司绿庭尚城2007年度营销总结14／11／1914／11／19本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。目录目标回顾以及检验背景VS目标产生的问题解决问题的关键营销举措项目经验沉淀以及操作遗憾成交客户分析本报告是严格保密的。2『40万、Introduction高层、二房三房』?地理位置：九亭涞寅路、11沪亭北路1617＃12＃＃7＃13?15总用地面积：195297㎡＃＃14＃8＃＃?总建筑面积：486609㎡,39＃＃10＃计入容积率面积4003334＃1＃6＃㎡52＃＃?容积率：1.99?其中：住宅361807㎡商业30111㎡?总套数：3646套房型户数户数比房型户数户数比一室一厅一卫49213.8％三室二厅一卫1143.2％?居住人口：11667二室二厅一卫90225.3％二室二厅二卫91425.6％?停车位：2688二室二厅二卫98227.5％大户型（跃层）1664.6％?绿化率：41.1％?项目开发周期：分三期，本报告是严格保密的。3预计开发周期六年。『三期、六年Introduction一期16万方』总套总套户型面积套数户型面积套数数数119.3项目分三期开发，一期165052㎡，17栋共计1656套73.9766套5套118.271.55886套5套一室一214卫160套三室二126.3296三期66.874套套卫3套4016067.99125.3套套86125.191.3840套二期一期套81692.2392.966套套121.5188891.399套二室一套206二室二101.6320910卫102.6套4套卫4套套932091.9188.598套套101.580180.61654套套四室二24套80卫172.292.938套主力户型：二房、三房套5本报告是严格保密的。一室二4165677.876套6套总计卫套Objective『目标提升』2007年绿庭尚城项目需要销售1000套【速度提升】——800套1000套【价格不变】——一期整体均价5815元/平方米本报告是严格保密的。5目标检验销售价格和速度远远超出计定目标可售单位1334面积134057预计实收总价9.21亿目标均价7065套数比例面积面积比例实收总价已售均价－累计已售131998.87%13178898.31%8亿6985－剩余单位15面积2269剩余总价－剩余均价－【价格】——2007年12月2日实现均价69856985元/平方米，回笼资金88亿亿。。【速度】——2007年12月2日面积销售率达到98.87%98.87%,平均188188套套/月。【领衔】——绿庭尚城的成功销售，领衔领衔九亭公寓房市场，销售量雄踞第一雄踞第一。本报告是严格保密的。6注：数据统计至2007年12月2日目标检验绿庭尚城成功销售对于绿庭集团，意味着什么？11如何进入北九亭第一集团22如何低成本营销，迅速回垄资金33如何基于价格和速度的实现，提升绿庭品牌既叫座又叫好！达到速度与品牌的双赢！本报告是严格保密的。7目标检验低于市场的营销费用，高于市场的销售额营销费用现场包装营销活动媒体推广户外广告销售物料金额1461319107353241107501405000385932合计8436524销售物料现场包装户外广告整体营销费用仅占销售金营销活动额的0.90.9％％（远低于市场平均水平（远低于市场平均水平1.21.2％％））媒体推广注：数据统计至2007年12月2日本报告是严格保密的。8绿庭尚城大事记2006年11月，徐家汇售楼处、九亭现场临时售楼处开放。2007年1月，徐家汇六百第一次路演，发放升级卡近400张。2007年1月，七宝路演，再度掀起办卡风暴。2007年3月，徐家汇七宝路演，至此升级卡已累计近2000张。2007年3月，工程品鉴活动，两天接待客户近1000组。2007年4月，产品推荐会，办理客户升级卡近3000组，诚意客户逾800组。2007年4月，现场售楼处开放，样板房开放。2007年5月1日，推出第一批房源，346套当天去化88%。2007年5月30日，携手主语等媒体举行“上升区”研讨会，反响强烈。2007年6月23日，推出第二批房源，218套，当天100％销售。2007年7月15日，推出第三批房源，218套，当天100％销售。2007年8月17日，推出第四批房源，112套，当天100％销售。2007年9月15日，推出第五批房源，324套，当天100％销售。2007年10月21日，推出第六批房源，144套当天去化62％。2007年11月29本报告是严格保密的。日，绿庭尚城《上升白皮书》发布暨媒体见面会顺利举行。9绿庭尚城2007年度获得奖项颁发媒体所获奖项2007-2008最具网络人气楼盘搜房网2007-2008最加创意广告2007-2008最具创意楼盘搜狐网2007-2008我最满意楼盘《新闻晨报》十大明星楼盘——最佳青年社区奖牌奖牌奖牌本报告是严格保密的。10目录目标回顾以及检验背景VS目标产生的问题解决问题的关键营销举措项目经验沉淀以及操作遗憾成交客户分析本报告是严格保密的。11制约有限的营销费用VS高战略占位条件1预计费用（万序号项目总费用百分比元）一期16万㎡面积的营销费用仅为1072万元,目1现场包装706.50%2模型272.50%3销售资料555.10%2604户外广告40037.30%前已经使用万,意味-----5SP活动12011.20%6房展会605.60%7平面广告25022.40%8杂志、交通电台等403.70%800万元=512万元(07年)+300万元(089三维动画201.90%10电视广告片制作302.80%年)　合计：1072万元07年可用的营销费用仅为512万元11第一个进入上海主流竞争圈的项目2207年唯一能实现不动既要叫座又要叫好！产事业部现金流的项目33城市大盘，绿庭地产达到速度与品牌的双赢！品牌提升百年契机本报告是严格保密的。12制约同质化竞争激烈VS截流客户、条件2０７年九亭北供应量（套）高速回现2007年123456789101112九城湖滨200套尾盘?07年北九亭市场供应量约为5130套，其贝沙湾新推550套，二房96-101、三房118-144中存量约1700套，新推3430套；中大九里德新推556套，二房100、三房124-147?07年北九亭一半数的供应量为新盘，其奥园总计余610套，尾盘60套，新推约550套，约5万平方米中中大九里德、贝沙湾、本项目占到1900摩卡小城总计600余套，尾盘109套，新推524套。套；上海源花城总计695余套，尾盘195套，新推500套。?九亭市场供大于求，以中小户型为主，同金丰蓝庭尾盘701套质化竞争激烈。五洲云景尾盘435套绿庭尚城新推800套有效截流客户！本报告是严格保密的。高速回拢资金！13矛盾1:有限的营销费用与高战略占位目标1、07年绿庭尚城可用的营销费用仅有500万元。与2、绿庭尚城为绿庭地产进入主流地产竞争圈的首现实个项目,07年地产唯一现金流。要叫好也要叫座。矛盾2:同质化竞争激烈与高速回现1、07年供应量持续加大，且以中小户型为主力，矛盾同质化竞争十分激烈。2、绿庭集团回款压力重，要求快速回拢资金。3、高效截留客户，促进销售。本报告是严格保密的。14目录目标回顾以及检验背景VS目标产生的问题解决问题的关键营销举措项目经验沉淀以及操作遗憾成交客户分析本报告是严格保密的。15?解决问题的关键营销举措策略策略策略策略1111：竞争聚焦，占位第一集团，寻找差异化鲜明：竞争聚焦，占位第一集团，寻找差异化鲜明：竞争聚焦，占位第一集团，寻找差异化鲜明：竞争聚焦，占位第一集团，寻找差异化鲜明的个性形象，立足于的个性形象，立足于的个性形象，立足于的个性形象，立足于7080708070807080新上海人的精神诉求，摆新上海人的精神诉求，摆新上海人的精神诉求，摆新上海人的精神诉求，摆脱周边大盘稳重调性、产品本位主义、缺乏感召离，脱周边大盘稳重调性、产品本位主义、缺乏感召离，脱周边大盘稳重调性、产品本位主义、缺乏感召离，脱周边大盘稳重调性、产品本位主义、缺乏感召离，脱颖而出。脱颖而出。脱颖而出。脱颖而出。矛盾低成本策略策略策略策略2222：战略聚焦，借势立势，选择最具优势且差异：战略聚焦，借势立势，选择最具优势且差异：战略聚焦，借势立势，选择最具优势且差异：战略聚焦，借势立势，选择最具优势且差异1:化的两个方向突破。“喊口号”和“截客户”两手抓化的两个方向突破。“喊口号”和“截客户”两手抓高占位化的两个方向突破。“喊口号”和“截客户”两手抓化的两个方向突破。“喊口号”和“截客户”两手抓；；；；策略策略策略策略3333：集中时点爆破，通过开盘的爆发式营销一举：集中时点爆破，通过开盘的爆发式营销一举：集中时点爆破，通过开盘的爆发式营销一举：集中时点爆破，通过开盘的爆发式营销一举立势；通过销售现场把控及销售组织专业化决胜终端。立势；通过销售现场把控及销售组织专业化决胜终端。立势；通过销售现场把控及销售组织专业化决胜终端。立势；通过销售现场把控及销售组织专业化决胜终端。风险控制，以量取胜。风险控制，以量取胜。风险控制，以量取胜。风险控制，以量取胜。矛盾大竞争2:高速度策略策略策略策略4444：把握市场，稳步提升，制造脉冲式营销节点：把握市场，稳步提升，制造脉冲式营销节点：把握市场，稳步提升，制造脉冲式营销节点：把握市场，稳步提升，制造脉冲式营销节点，服务取胜战略，服务取胜战略，服务取胜战略，服务取胜战略本报告是严格保密的。16产品40万综合发展型社区水系、中心广场、商