西溪玫瑰市场最新动态及定价建议【2010.4】壹全国市场情况一、【2010年4月全国重点城市楼市普遍疯狂】◎北京○北京本周出台土地新规，土地出让不一定要“价高者得”，在部分地块中，开发商需配建相应比例保障房。○北京一楼盘日涨数千元，购房者抗议致楼盘停售，（2.4变为2.8万元，原先的存2抵4取消。）○北京地产中介抽样调查显示，一季度购房投资比例高达41.2%○北京二手房疯狂炒作，房价跳涨10%定金增三倍○“豪宅”标准涨至4万/平米，但销售率仅为8.6%，呈现有价无市现象。○清明期间，北京楼市均价破两万五，成交主力向远郊扩延。◎深圳○业内称购房者中投资客已过半。○深圳楼市3月新房成交量较二月翻3倍，二手房翻两倍。○3月份深圳市一手住宅均价续创新高，同比上涨达86％（20453元/平方米）。○3月深圳二手房价升至历史最高点（17651元/平方米）。◎上海○上海将开征房产保有税。○上海土地出让将弃“价高者得”。○春季房展会，中低端房源受捧，沪周边楼盘涨价。○4月将迎来楼市推盘高峰，开发商普遍预期补涨提价。○上海豪宅出现分化，部分投资客正在撤退（“10万元级豪宅”的成交量明显缩水，仅涉及6个楼盘12套房源，而去年则至少涉及15个楼盘的120套房源。）销售单价6万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年12月的36%。◎其他城市○南京：南京新房成交均价逼近万元，高位追涨，南京楼市频现“日光盘”。○广州：天河区楼价首破2万元大关，创广州最高纪录。广州二手楼市小阳春连续两月均价万元以上。广州九成烂尾楼“复活”，最高单价达八万。○重庆：开盘均价上7000，楼市疯狂再度上演。二、【最新消息面情况】◎银监会回应二套房首付提至60%：乃银行自主决定。◎很多银行为“揽存”开始火拼，不少银行的工作人员除了做好本职工作，最重要的事情就是拉存款。◎14亿资金逃离地产板块。◎消息称京沪渝深四地可能试点征收房产税。◎七十八户央企已上报地产退出方案。◎央行政策委员会委员预计二季度可能会加息。◎新华社、中央电视台、《人民日报》、中央人民广播电台、《光明日报》、《中国青年报》等央媒“接力”14天炮轰高房价。结论1、全国楼市普遍疯狂2、价涨、全民炒房、被买房3、一线城市豪宅滞销，郊区受热捧4、媒体炮轰，强势的调控政策或将出台贰杭州市场情况1、恐涨、被买房2、投机需求爆发，供需严重失衡3、秒杀型购房，日光盘2010年3月开盘楼盘成交信息预定+成含预定销售序号开盘时间区域楼盘房源（套）开盘均价交率（套）13月6日三墩金地自在城11019000售罄售罄1200-余杭区23月13日溪上玫瑰园30席排屋1700售罄售罄(西溪板块)万/套世茂江滨花33月13日下沙区16014000售罄售罄园43月21日丁桥天阳观筑4813000售罄售罄53月22日钱江新城蓝色钱江18845000售罄售罄丽江公寓商63月25日九堡382.5-3万售罄售罄铺10#楼10073月25日丁桥上东城14000售罄售罄多平层23500北座房源83月28日市中心领骏世界LOFT3050售罄售罄912093月28日下沙保利东湾260余套1.4-1.6万售罄售罄15000-103月28日之江徨外92售罄售罄19000113月29日丁桥联合格里3、4号楼1.2-1.5万售罄售罄123月29日闲林新湖果岭12500万/套售罄售罄300-500133月30日良渚阳光天际24售罄售罄万143月30日萧山丁香公馆6018000售罄售罄2010年4月已开盘楼盘成交信息户型均价序号楼盘开盘时间房源销售情况（平米）（元/平米）1保利东湾4.1018#260套77-12715000-18000售罄2德信早城4.107#、9#296套53-11717000-18000预定99%梅苑3翡翠城4.102#、3#、490-18518000预定超9成#，共300套4西溪晴雪4.1040余套?9023000售罄5和家园4.10300套左右14024000~26000售罄仍在统计中(透明售房1-6号楼共15006北上新城4.1033-10013000-14000网数据:套已售16套)7绿城蓝庭4.1040套14012000售罄28000-330008篁外4.1019套300售罄发放了300个9柠檬郡未定15#楼120余套89-12017500房号杭州主城区2010年3月新增商品房23.39万平米（2108套）杭州余杭区2010年3月新增商品房4.13万平米（412套）杭州主城区商品房供需对比图上市面积销售面积上市面积/销售面积120510048036024020100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月1234567890月1月2月123111111杭州主城区2010年3月销售商品房1932套，环比上涨261.8%（2010年2月份商品房销售534套）；同比去年3月下降约60%，比08年同期下降5%；主城区商品房可售房源为11504套，环比下降5%。同时成交均价略降，21279元/平米的成交均价，环比下降了6.9%，。杭州主城区商品房08年1月-10年3月成交走势成交量（套）成交均价（元/平米）12000250002284810058212791826319222100009100200001732417204173101540414612153391451915536145951518980001416914199126671412366031417112886107806267133681500011900121865723142321129755905986542660004767123843844100004000336121582040211321501932196615721584187616211932200011141363134415025000534001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2010年1-3月份，杭州主城区二手房成交量与成交价格呈现“V”字形走势。【购房者当前思维】再等真买不起了刚需思维：不再信任政策调控趁早下手投资思维：房价还得继续上涨不能再浪费机会无奈……………，房产已成公众最重要投资工具，全民炒房态势强劲。叁主要竞争个案情况溪上玫瑰园○溪上玫瑰园3月13日推出香榭苑6-15幢联排，总计49套房源，均价在33000元/平方米左右，当天即完美售罄。总价在1200-1700万/套。另悉，香榭苑预计将于明年年底交付。○下期预计5月中旬开盘澜溪苑，届时将推出香榭苑2-5幢香榭苑已售罄法式景院排屋，总计22席在售，该批房源近邻商业服务中心及园区中心景观，建筑面积约360-430㎡面积，赠送地下建筑面积约180-290㎡及精装庭院面积约80-300㎡。价格未定。西溪风情○西溪风情·悦宫中央组团西溪游艇排屋别墅大区于09年9月推出的50套房源，面积在286—370㎡左右，目前已售罄，均价800万元/套。○大华西溪风情4月中将五期推出一批300方左右的排悦宫屋，地上三层，地下一层，均价43000元/方,总价1200万/套。目前预售证已于4月10日申领出56套4联排屋房源。西溪海○西溪?海，占地面积27.8万方(约417亩)，总建筑面积约47万平方米，项目一期销售房源容积率仅为0.67。项目教育用地（学校）面积22914平方米（约34.4亩）。○西溪海预计4月底开盘，届时将推出80套排屋，户型面积在290-420㎡不等，以320-380方为主，预计开盘价25000-30000元/平米左右，西溪海西区为纯排屋社区,排屋总共400余户;东区为后期规划用地。西溪里○项目地处文一西路北侧，南向西溪湿地、北倚浙大紫金港校区，占地180余亩，总住宅建筑面珺园积约33万平方米，产品类型以的二进三院的排屋芦和宽景高档公寓为主。园售罄○坤和西溪里，目前还剩下珺园和熙园未推出。二期排屋芦园已售罄。芦园销售均价29000元/平米。○珺园排屋将于今年4西溪里一期月面市，将推出70套排屋，户型面积290、320㎡，预计均价50000元/平米。和家园○区占地面积约870亩，规划总建筑面积约100万方（含地下建筑面积）。规划有院景公寓、和院别墅和别墅。其中紫园、景园已交付。○和家园于09年10月推出的琉园组团66套双联排屋别墅，户型面积260-300平方米，销售均价1200-2000万/套，截止目前基本售罄，可售4、5套。琉○下期排屋开盘时间未定。园闲湖城○闲湖城12月底推出的52套院落排屋，目前还有少量房源，均价25000元/㎡。一期排屋总共92套，其中水景排屋户型面积在358-398方，院落排屋户型面积在180-210方。目前，闲湖城已推出2间样板房，分别为185方和200方的院落一排屋。期房源○预计于本周末推出36套钻石湾湖景别墅，面积在368—400平方米，预计价格在27000—30000元/平方米。该批别墅赠送面积均达可到200平方米左右，目前已经开始接受预约。（单位：万元/㎡）竞争项目均价浮动及价格范围预估图5.554.54区域价格定位预估3-3.5万/平米之间3.532.521.510.5西溪里和家园西溪风情西溪玫瑰溪上玫瑰园闲湖城西溪海本项目目前的均价估算范围在3-3.5万元/平米之间目前为讨论价格具体价格测算将提供详细文件定价策略1、鉴于目前市场火爆，以及开盘需取得开门红势气的要求，定价应采取“稳中有升”策略。2、根据客户积累量与价格测试适时调整价格。3、根据市场价格波动，适时调整价格（目前杭州市场一天一价，波动明显）4、差别定价，拉大差距