西子·郁金香岸营销建议汉嘉（中国）地产顾问机构一、项目诊断1、市场诊断2、产品诊断3、推广诊断4、销售诊断1、市场诊断·宏观市场分析·微观市场分析宏观市场分析宏观市场分析供应分析根据2004、2005年共出让住宅用地可建设面积为590.15万方，05年底杭州的在售住宅的存量尚有250万方，依据两年的开发周期，预计这部分物业将在06年/07年上市，未来两年市场供给量约有840万方。06年约有563.6万方的住宅供给量，07年则约有276万方的供给量。以上数据仅能通过公开出让土地来预测未来的供给量，此外尚有较大量在99年前已经协议出让的尚未开发土地尚不能准确统计宏观市场分析需求分析通过本地人口自然增长情况、外来人口增长、旧城改造拆迁等数据我们预测，杭州未来2年内市场需求保持在每年550万左右的平稳需求。宏观市场分析购房需求特征分析自主型房产需求占主流；城中区域、滨江区域、城西区域比例依旧最高,大杭州的理念开始显现；未来房产需求当中，中青年是购房主力，小规模知识型家庭是购房主体，婚房和改善居住条件是两大主流，中产是这个需求人群的主要特点；宏观市场小结·卖方市场向买方市场转型，自住需求成为市场主体；·受紧缩调控影响，投资性需求锐减，特别是萧山市场自身刚性需求有限，又缺乏外来刚性需求的支撑，将成为杭州第一个出现大面积价格滑坡和滞销的区域。微观市场分析闻堰板块分析项目竞争分析微观市场分析——板块分析休博会的召开，让闻堰板块认知度迅速提高；22项基础配套迅速跟进，特别是世纪大道的开通，直接拉近与滨江、市区的距离，滨江延伸段的概念正在建立；6.5公里江岸线，“一核三景”，江景、山景、园景兼得的休闲区域；高品质楼盘规模化集中开发，品牌楼盘迅速崛起杭城。闻堰在竞争格局中应站定大杭州市场，远萧山而近滨江。微观市场分析——竞争分析板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争?项目名称开盘日期项目规模?项目户型?项目价格????5500元/m2通和·戈雅公寓已开盘40.2万㎡79－165m2???多层4480元/m2中谷·湘湖人家?已开盘42万㎡90－135m2排屋6100元/m2??三江国际·江南预计7月12.7万㎡?90－160m2待定摩卡???西子·郁金香已开盘32万㎡90－270m2起价3990元/m2岸??排屋主力户型200排屋6000－8000元通和·南岸花城已开盘34万㎡－250m2/m2公寓4700元/公寓91－180m2m2?微观市场分析——竞争分析板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争供应分析1、未来几年内总供应量较大除三江花园外，现在开发的六大楼盘总共开发面积是2164亩，全部开发之后可售面积是203万㎡，按照测算建成之后可居人口是3万人。2、开发周期同步，产品类型相似性较大各楼盘开发和销售周期基本接近，对市场消化力有一定压力，江景是产品的主要共性之一，且户型多为90-160㎡之间，物业类型也集中在多层、高层和排屋之间。3、产品定位都比较接近，容易引发客群争夺值得庆幸的是板块内各楼盘定位都比较清晰，各自在风格和产品重点上有所区分，避免了板块内的正面竞争，但是总体客源量的竞争依然存在微观市场分析——竞争分析板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争需求分析1、市场需求量按照闻堰镇的总体规划，到2010年近期规划人口达到5万人，远期2020年达到8万人。2、市场需求来源来自主城的分散人口（高收入家庭）、来自萧山本地的有钱人（改善居住条件）、来自休博园及周边高新科技产业的白领3、市场需求心态主城分散人口：追求自然与建筑融合的高品质生活，养老及首次置业者萧山本地人：身份感、虚荣感、享受感高新白领：融入区域、融入生活微观市场分析——竞争分析板块内的竞争小结：制造中心热点，避免边缘化从供需分析可以看出，未来几年内闻堰板块的供需基本持平，板块内楼盘各具特色，竞争相对比较温和，但仍然面临一个总客源不足的问题。郊区楼盘必须要解决人气的问题：不能走三江花园的老路，拒绝投资客，争取市区刚性需求的分流。在内部竞争策略上，要尽量避免正面竞争，站到大市场的竞争前沿，从大杭州挖掘更多的客源量来充实区域和项目的需求，并制造社会热点，形成强烈关注。微观市场分析——竞争分析板块外的竞争：与全城江景房的竞争杭州江景房的发展，大致经历了三个阶段：第一个阶段是上世纪90年代，主要是集中在九堡、滨江四号地块及钱江大桥附近。代表楼盘：在水一方、三江花园、临江风帆、之江花园等项目。由于各方面条件的限制，钱塘江两岸始终没有热起来。第二阶段则是本世纪初以来的三四年。伴随着市政府“沿江开发、跨江发展”的战略举措，钱塘江北岸及南岸的房地产开发全面启动。代表楼盘：春江花月、太阳国际、贺田尚城等。北岸江景房的单价已经过万，南岸的也已达八九千元，而某些高端一线江景房更是突破了15000元。第三代江景房，将江景住宅区域范围往临江腹地拓展，形成了更?适合居住的复合化人居体系。以闻堰为代表的临江腹地房地产开发正在兴起，正在形成新的江景住宅板块。微观市场分析——竞争分析板块外的竞争小结：重新建立价值标准，制造中心话题相对于消费者认知比较充分的江景房产品，郁金香岸只是一个江景房的跟随者，这个后起之秀虽然吸引了一些市场的目光，但它的亮点和闪光点却远远未被市场发掘……在外部竞争策略上，不适合走平铺直叙的品牌推广道路，必须要根据项目的特性和亮点，重新厘定消费者审核江景及江景房的标准，引发杭城广泛的关注和讨论的热点，从而树立独特的品牌地位。2、产品诊断西子·郁金香岸消费者认知钱江南岸32万㎡江景楼盘典范之作；这个项目是在萧山的吧，很远！800米江岸线，270度一线江景，80%望哦，决不退居二线啊！那就是郁江单位；金香岸么？环境优美，交通便利，配套齐全；好像比便宜，品不得现代经典多层、高层建筑，罕有江景排屋，较质应该见很好吧！“西低东高”规划，布局错落完美江景视野；90-160㎡主力户型，面积、配比合理；好像在钱塘江边，戈雅的边上吧！……以上信息反馈来源：47名业内人士访谈产品诊断小结我们的产品具有很多的优势及亮点，为什么消费者的认知上会产生这么大的偏差呢？是否推广上产生了误差呢？2、推广诊断广告语：决不退居二线！“绝不退居二线”这一高识别性的广告语在前期推广中奠定了较高的项目知名度，但进攻性过强，且与案名不吻合，往往使消费者只记住了广告语，而对本案价值没有深入挖掘，流于表面的广告，生活主张缺失核心概念语?爱如潮水情是岸!空泛的广告概念，缺乏对项目的识别和区隔，无法清晰传达产品定位。广告形象流于平常的效果图与广告语应用，画面主题过分强调“决不退居二线”，让消费者忽略的案名，造成传播中的高认知、识别的广告语，但案名却知之甚少。推广诊断结论1、流于表面的广告语，缺乏深度的价值挖掘与支撑；2、项目在推广过程中连续性不强，形象和广告语都不统一；3、低起价策略的销售误导：产品在价格上并不存在明显优势,低起价吸引到的客群并不是我们的目标客群，反而给品牌造成一定伤害；一直以来，江景房都是作为豪宅形象出现的，追求江景房的客群需要寻求心理上的优越感，低起价策略无疑赶走了这部分准客群。4、销售诊断：销售执行现状案场组织案场价值展示现场道具销售策略销售执行之案场组织1、销售人员着装不统一；2、销售人员销售技巧需要加强；3、入口处没有保安对客户进行有效引导；销售执行之案场价值展示：现阶段案场价值展示不足，导致杭州客户对项目认知度高但认同度较低1、现阶段售楼部至现场看楼动线较长；2、看楼通道缺乏包装，工地形象包装工作未落实到位；3、工地指示系统不规范；4、没有样板间，影响参观效果；入口没有保安引导不经任何修饰的电瓶车现场图片?经过长长的零乱工地去看房零星的吊期现场图片现场图片不规范的看房指示牌销售执行之销售道具：1、现场宣传折页单调，内容信息传递不全。无法体现项目品质；2、现场缺乏与杭州区域关系图，影响客户对于区位的理解；3、销售人员对于项目基本资料的了解程度有待加强。4、销售相关道具有待准备齐全；销售执行之销售策略：1、销售策略单一，对项目销售有针对性的活动较少；2、举办的活动基本旨在展示产品，对于项目生活品质挖掘较少；3、客户渠道单一，主动接触客群这一环节有待加强。?其他：?1、从戈雅公寓过来，项目的指示系统并不明显；?2、项目入口或现场展示中心，缺乏指示性标牌。销售诊断结论：销售执行力的强弱，直接影响项目有效销售的实现；从目前项目销售环节的诊断来判断，郁金香岸的销售执行力是偏弱的，怎样利用好有效的资源，促成项目有效销售，将是项目今后开展过程中的重要一环。二、汉嘉解决之道1、产品定位2、价值主张3、推广策略4、销售执行观点1：广告≠营销之前本案的营销基本上沿用了卖方市场情况下的广告包装推广思路，试图依靠单纯的广告促进项目的销售。事实上广告不可能解决销售的问题，也不可能为项目增加任何附加价值，这是营销要解决的问题。广告的作用是最大化地展示和吸引。观点2：边缘论与中心论，以及重建标准做楼市关注的中心还是边缘的追随者，对郊区楼盘的成败至关重要，这决定了你在竞争中处于的角色及地位。观点2：边缘论与中心论，以及重建标准现在郁金香岸隐含了被边缘化的危机，之前的推广给消费者造成的主体印象是“拥有低价江景的闻堰楼盘”，在竞争格局中本案处于闻堰这个微观市场，而这就意味着我们要被同板块中热销和关注热点的戈雅和南岸花城打压，在品牌和人气上必然成为边缘楼盘。观点2：边缘论与中心论，以及重建标准要改变这种现状就必须重建价值标准根据项目自身特性和优势制定出对郁金香岸最有力的价值标准并在大杭州竞争格局中占据价值中心的有利地位成为消费者关注和讨论的热点这样才能开创对我有利的最佳竞争格局比如“矿泉水和纯