城建武清项目北京中原投资顾问部2009.11纲要一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价2观观点提点提炼炼武清经济基础薄弱，未来3年内很难达到天津市各区县平均水平。企业不断进驻产业园区，将带动区域产业人口增加，将加大区域房地产市场需求；在蓝印新政的刺激下，虽然整体市场环境处于回暖态势，但地块周边项目价格增长缓慢；未来潜在供应将达到414万平米，未来需求不足300万平米，未来区域住宅市场竞争激烈，形势严峻。受生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成为市场的主力购买客户3观观点提点提炼炼上下园测算方案对比拿地价格（万/销售价格（元/平利润（万元）成本利润率亩）米）50007846.517.8%150550017816.2817.6%50002572.562.4%180550012542.3311.8%5000-943.41-0.9%20055009026.368.2%经以上对比：建议地价在180万/亩以内，考虑拿该地块；超过180万/亩，风险较大。4纲要一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价5宏宏观环观环境境研研究究--------武武清清位置在位置在哪哪？？武清区经济相对落后于天津其它区县，但近五年的增速较快。由于其基础较差，因此，目前仍处于落后地位。武清位于天津西北，地处京津之间的黄金走廊发展带，紧邻北京，户籍人口83万人，城区人口23万人。近五年GDP平均增长速度为15%。2008年武清GDP达到200亿元，占天津GDP的3.15%。6宏宏观环观环境境研研究究--------武武清清基本情基本情况况位于天津西北，地处京津之间的黄金走廊发展带，紧邻北京，城区人口23万人区位：武清区位于天津市西北部，城区距北京市区71km，距首都机场90km，距天津外环13km，距天津港71km。面积：1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)，2000年6月撤县设区，武清城区规划面积129平方公里，已建城区面积30平方公里。人口：户籍人口83万人，其中城区人口23万人。7宏宏观环观环境境研研究究--------武武清清交通交通网络网络密集的交通网络使得武清价值倍增，具有较大发展潜力?高速公路已建成京津、京津塘、京沪、津保4条高速公路，拟建设京津塘三线、国道112、唐廊和宝武4条高速公路。?铁路塘京山铁路、京九铁路、津蓟铁路通过武清区，共设有6个站。?快速轨道京津城际铁路在武清设有车站，距北京20分钟路程，距天津10分钟路程。?规划市域轨Z2线和地铁4号线连接天津和北京市区。8宏宏观环观环境境研研究究------武武清产业状况清产业状况近年来，武清第二产业发展较为迅速，形成以第二产业为发展支撑，以园区经济为主体的发展模式。第一产业第二产业第三产业所占比重所占比重所占比重11%（%）（%）（%）2001年16.042.741.337%2002年15.642.741.72003年14.443.342.32004年19.842.038.22005年18.642.538.952%2006年1351362007年11.551.636.92008年115237一产二产三产9宏宏观环观环境境研研究究--------武武清产业状况清产业状况产业园的发展为区域带来大量进驻企业，就业将带动更多居住性需求，为区域房地产市场发展提供动力。武清开发区、武清逸仙科学工业园均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用，2006年它们累计实现国内生产总值47亿元，增长35%；完成销售收入143亿元，增长29%；实现税收15亿元，增长50%；?武清开发区：自1991年开发建设，规划总面积24.8平方公里，现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。吸纳直接就业近6万人，间接就业3万余人，带动配套企业100余家。?入驻企业：建区18年来，共引入50个国家和地区的企业700余家?园区入驻率：60%?武清逸仙科学工业园：自1993年开发建设，规划面积10平方公里，功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园，从业人员?入驻企业：目前，已入驻国内外企业多达270余家，从业人员近7000人。?园区入驻率：50%10宏宏观环观环境境研研究究--------武武清清整体整体规划规划?武清扼守未来天津市15年规划的“一轴两带三区”的发展主轴上，承接京津发展带?未来15年规划中，武清将成为京津之间重要的现代化加工制造业基地未来15年规划，武清将达到60万人口人口的增长将带动未来于居住需求11宏宏观环观环境境研研究究--------武武清清新城新城规划规划?人口规划国际物流产业区2020年，规划城区人口60万高新技术产业区，蓝印户口政策将继续推动城市发展。?城市结构布局一带四区三纵三横生态型宜居生活区军事用地区一带：运河风貌带四区：高新技术产业区运河风貌带国际物流产业区生态型宜居生活区军事用地区12宏宏观环观环境境研研究究--------武武清清新城新城规划规划?城市结构布局三纵三横京福翠京源福三纵津亨京津公路支道雍公翠亨路前阳道京福支线线路三横进路道福源道雍阳道前进道13宏宏观环观环境境研研究究--------武武清杨清杨村村旧旧城城改改造造地块基本分布在京杭大运河的东西两岸，具有一定景观优势。杨村旧城改造项目地处武清中心城区，基础设施较为完备，明年供应3个地块周边道尚在规划中。杨村街道全部地块供应500万平米建面，5-8年供应完毕，明年供应70万平米建面。14宏宏观环观环境境研研究究--------旧旧村改村改造造拆拆迁迁政策政策?拆迁户所占武清人口比例：1/4左右?主房1：1还迁按两倍面积补偿，配房经评估作价，进行货币补偿；?主房还迁面积均增至190平米，根据拆迁房屋的新旧程度就行评估，按照600元/平米、1200元/平米、1400元/平米标准进行购买。15宏宏观环观环境境小小结结虽然受天津15年大规划利好因素的影响，但武清经济基础薄弱，未来3年内很难达到天津市各区县平均水平。随着产业园区的发展与完善，进驻企业不断增加，将带动区域产业人口同时提供更多就业机会，将加大区域房地产市场需求；武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，对天津的影响将不断增加，至2020年，预计武清经济将上升到一定高度；杨村旧城改造将加速武清城市化进程，加速房地产市场发展。16纲要一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价17促促进进房地房地产产市市场场成交政策成交政策蓝印户口新政（2009年2月调整，4月受理）?凡在武清区购买新建商品房总价在40万以上、并且一次性付款者，都可以申请办理天津蓝印户口（临时户口），满两年后即可转为常住户口。?凡在本市参加普通高考的蓝印户口考生，须在报考前三年的10月1日前取得本市蓝印户口，并取得本市普通高中正式学籍，在学籍校就读三年，持有本市普通高中毕业证书。?同时蓝印政策具有时间的不可控性，不可能永久实行。对房地产市场影响：新政实施后，推动了天津市房地产市场成交，并且武清区多个在售住宅项目销售速度明显加快；七月以后，第六城项目出现单月销售超百套的业绩。出现这种现象的原因主要为通过获取天津蓝印户口，使参加高考的考生中榜几率更大。18住宅市住宅市场研场研究究天津住宅市场总览在蓝印新政的刺激下，天津房地产市场呈现显著回暖，迎来了一个新的阶段性快速成长期。09年3月份后，成交量同比大幅攀升，月均成交量在100万平米以上，月成交价格在6500-7700元/㎡之间。天津市商品住宅成交走势150.080007500100.07000米米6500平平/万50.06000元55000.0500008.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9面积40.531.831.942.849.342.228.656.6124.0108.5128.5115.8134.4142.6122.3价格66266893682464556642693969846713655666806923721277137689658219住宅市住宅市场研场研究究武清住宅市场总览武清区房地产市场走势与全市一致，在蓝印新政的刺激下，市场处于快速回暖期。09年3月份后，成交量同比大幅增长，月均成交量在7-9万平米左右，2009年1至9月份成交量达63.29万平米，现阶段全区均价已基本处于4500元/平米水平。武清区商品住宅成交走势15.0060005500500010.00450040005.003500300025000.00200008.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9成交面积（万m2）3.853.862.926.571.541.260.892.769.088.947.946.809.019.808.07平均价格(元/m2)28653381321154184501377139244365425146474266445346894783435520住宅市住宅市场研场研究究武清住宅市场主要在售项目武清区住宅市场在售项目较少，目前市场竞争力较弱，各个住宅项目差异性较小，其中以保利上河雅颂的西班牙建筑风格在区域住宅市场中最为突出。市场档次梯度尚在形成阶段，尚未出现具备号召力的标杆级项目。上河雅颂虽占据市场形象高度，但受产品同质性所限，难成市场标杆级。项目名称位置京