汇景地产肇工街项目市场分析报告沈阳众联社2010年5月市场分析沈沈阳阳房屋房屋销销售价格指售价格指数数沈阳房地产现状新建住宅新建住宅涨涨幅指幅指数数报告需要解决的问题？沈沈阳购阳购房者房者对开发对开发商商满满意指意指数数项目所处铁西区的区位特征？1-51-5月月铁铁西西区区商品房成交价格走商品房成交价格走势势项目的目标人群？铁西区房地产现状铁铁西西区区几大人居板几大人居板块块几大板几大板块对块对比分析比分析铁铁西老城西老城区区房价房价涨涨幅幅竞竞品品概况概况竞竞品的品的对对比分析比分析竞品项目分析小小结结市场分析项目分析项目定位营销策略视觉与平面一、沈阳市房地产市场的现状？1.3月，沈阳房屋销售涨幅居70个城市第62，价格指数排名第83月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨11.7％，2月份，这数字还是10.7％。2月份环比增幅为0.9％，而3月份扩大至1.1％。与全国数字相比，沈阳3月份同比上涨幅度只有3.8％，涨幅在70个大中城市里位居第62位，沈阳房屋销售价格指数3月份环比数字高达1.4％，在全国70大中城市中排名第8。2.沈阳新建住宅指数涨幅全国第十二3月份沈房价指数环比涨幅全国第八；新建住宅价格指数涨幅全国第十二。隐形信息：沈阳市房地产市场目前仍处于比较平稳的一个状态。涨幅小，价格平稳上涨。3.沈阳购房者对开发商满意指数下降42.4个点2010年第一季度“中国购房者信心指数”研究报告显示：由于房地产市场价格的持续上涨以及可选楼盘数量的稀少，沈阳购房者对开发商信用水平缺乏信心，现状满意指数仅为77.3点。相比2009年第四季度的119.7点，下降幅度达42.4点。隐形信息：购房者对房价的抗性日渐明显。购房需求受到打击。4.沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量猛增沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量达到1925套，而房市调控政策发布前的4月14日，当日挂牌登记的数量仅为138套，此前相当长时间里，该网日挂牌登记房源量维持在100-300套不等。隐形信息：投资客开始抛售二手房，将对一手房造成一定影响.市场分析项目分析项目定位营销策略视觉与平面通过以上隐形的信息我们可以看到：从4月中旬起出台的一系列房产调控政策，在国内一线市场迅速掀起波澜。“五一”期间，在国家和地方“楼市新政”的轮番轰炸下，各地楼市普遍遇冷。虽然目前沈阳房地产市场整体态势趋稳，但已经面临很大的价格上涨压力。沈阳走高的速度很慢，这说明沈阳的房地产市场主要是自住房市场，属于合理消费市场，而不是投资市场。”市场分析项目分析项目定位营销策略视觉与平面二、铁西区房地产市场概况探讨铁西区的房地产市场概况，我们首先要从几个方面入手，第一回顾整个铁西区房价走势、第二划分铁西区房地产几大发展板块、最后分析影响铁西区商品房价格的因素、（一）2010年1-5月铁西区商品房成交价格走势当前均价：5115走势：0.04%小结：1.从上图可看出，从09年到2010年5月，铁西区商品房成交价格走势呈平稳且逐步■5300攀升的态势。5113元/5115元/4981元/㎡㎡2.且均价稳定在4900-5200元左右。㎡4879元/3.铁西区商品房成交价格走势稳定。4800■4861/4857/㎡元元整个铁西区的开发环境比较稳定，需求强烈。㎡㎡■430012月1月2月3月4月5月市场分析项目分析项目定位营销策略视觉与平面二、铁西区房地产市场概况（二）铁西区（二）铁西区几几大大人人居居板板块块重工街沿线重工街沿线工业老城区工业老城区北部于洪新城北部于洪新城建大及北一路沿线建大及北一路沿线形象核心区形象核心区兴华街沈辽路沿线兴华街沈辽路沿线新兴商业区新兴商业区铁西新区铁西新区南部于洪新城南部于洪新城市场分析项目分析项目定位营销策略视觉与平面（三）几大板块对比分析版块区域特征均价楼盘形象核心区建大及北一路沿线1.铁西最具代表的国际化都市展示区6500-10000华润凯旋门、金域国际、2.近年来发展迅猛，吸引万科、华润等大盘进驻。巴塞罗那、鑫丰御景华庭3.房价居铁西区各大版块之首。、爱再城……新兴商业区兴华南街及沈辽路沿线1.依托原有铁百商业区，形成新兴的区域商业区。6500—8000万达广场、龙城公馆、宏2.以万达为代表精装公寓产品兴起。发城市主场……工业老城区重工街、肇工街沿线1.是从前铁西重工业区。5600第一城、美好愿景、亚美2.居住形象陈旧，铁西工人的集中居住区利加3.区域升级置业需求强烈，多为中低档楼盘。铁西新区开发大道及沈盘公路沿线1.铁西西扩新城区区域。3800优诗美地、水墨丹青、中2.距离市区较远，小产权楼盘众多。央湖畔北部及南部于洪新城沈阳绕城高速与重工街沿1.区域上分属于洪区管辖，距离铁西城区较近4500瑞士风情、华城世界、恒线2.优惠的价位、近铁西的区位吸引众多铁西及其他区大绿洲、碧桂园、阳光域客群购买1003.近年房价随铁西中心区房价渐高小结：1.市场：保利、第一城等大盘进入本区域，品牌性的开发理念给本案带来冲击。2.地域限制因地处老城区，观念上仍存在离市区远，交通不便商业等配套薄弱问题。目前，本区域楼盘购买人群主要来源于拆迁居民及本地区原住居民。（三）几大板块购买人群分析金域国际项目地址铁西建设中路12号项目名称开发商沈阳万科金域曦郡地产开发有限公司?总占地面积27249㎡总建筑面积119273㎡建大板块容积率4建筑形式高层基本资料总户数1000销售率即将开盘产品类型：高层为主开盘时间5月9日户型区间70-117开发商：实力品牌建筑类型高层、多层均价8000起均价：均价8000巴塞罗那项目地址铁西云峰街36号(沈阳市鼓风机原址)主力户型：70-100中大户型项目名称开发商沈阳巴塞置业有限公司人群：市内五区高端客户群，由地铁经总占地面积15000平方米总建筑面积45000平方米容积率2.50建筑形式高层、多层济及铁西发展前景，聚焦绝对购买力客基本资料总户数销售率未开盘户群。开盘时间待定户型区间35-130㎡3栋6层，3栋置业动机：投资自住各占半壁江山建筑类型层数、栋数均价750028层万达广场项目地址沈辽路和兴华街交汇处项目名称开发商沈阳万达房地产有限公司总占地面积201700平方米总建筑面积900000平方米容积率3.78建筑形式高层住宅，商业基本资料总户数2000多户销售率在售400套中央商业区开盘时间2010年4月户型区间30-60建筑类型33层高层均价6500产品类型：高层为主龙城公馆项目地址铁西沈辽路与云峰街交汇处项目名称开发商：铁西本土地产开发品牌开发商辽宁世代房地产开发有限公司总占地面积35000平方米总建筑面积90000平方米均价：均价6500容积率2.39?建筑形式高层、多层、洋基本资料房主力户型：60、70中小户型总户数1000销售率60%人群：受专业类型的投资客带动，区域开盘时间2009-04?户型区间高层38-90多层4层、5层、高层5700成为初级投资客群热衷投资型产品。建筑类型层数、栋数6层高层32层均价多层6500洋房8000动机：投资为主，自住为辅项目鑫丰御景华庭项目地址铁西北三中路2号?名称开发商沈阳鑫丰置业房地产开发有限公司总占地面积45186平方米总建筑面积96363平方米容积率2.20建筑形式多层、小高层、高层基本资料总户数964销售率85%开盘时间2010-3-20??户型区间50ｍ?-130ｍ?建筑2栋28层、4栋9层高层6000、小高层6500、多层数、栋数均价类型、7栋6层层6000南部于洪新城沈辽路与保工街路口南行500米华城世界生活宏发英树项目地址项目名称馆产品类型：高层、多层开发商沈阳宏发房屋开发有限公司开发商：铁西本土地产开发品牌总占地面积600000总建筑面积1000000容积率1.23建筑形式典式高层均价：均价4500基本资料84445%总户数销售率主力户型：70中小户型开盘时间2010.5.7户型区间34-805栋9，5栋4700人群：大部分为工作在铁西区附近建筑类型层数、栋数10均价，首次置业者，被区域相对较高性价比吸引自住。动机：自住为主，投资为辅富海云天项目地址铁西保工街58号?项目名称开发商辽宁威利房地产开发集团有限公司老城区总占地面积8万平总建筑面积20万平容积率2.5建筑形式洋房、高层、产品类型：高层、多层多层基本资料开发商：铁西本土地产开发品牌总户数800销售率售罄均价：均价5600开盘时间2008年户型区间40-1808000主力户型：70.80中小户型建筑类型层数、栋数6层25层均价洋房：多高层：5200人群：低于建大及中央商业区人群，但湖景豪庭项目地址沈阳市铁西区南八西路一号项目名称高于于洪新城的初次置业，多数为的政开发商沈阳恒合房地产开发有限公司府机关、教师等升级置业者。总占地面积3.1总建筑面积6.2动机：完全作为自住容积率2建筑形式多层高层基本资料的区域内人群升级置业的第一居所总户数销售率90%开盘时间08.8.8户型区间42-121建筑类型层数、栋数均价5000市场分析项目分析项目定位营销策略视觉与平面（四）铁西老城区房价涨幅房价涨跌幅区域价格（元/环比涨幅环比涨幅统计楼盘样度平方米）（%）（元/平方本量本项目所在地正是铁西老城区米）1.就房价而言，4月份铁西老城区的房上涨200元沈北新区32910.46%1534/平方米以价下苏家屯32543.50%1106为5568元/平方米，环比上涨4.23%。东陵区48444.02%187122.整体而言，在铁西老城区选购一套八皇姑区59341.91%11125九上涨200-大浑南36757.68%26210300元/平十平首付为2万至15万元左右生活配套