宏光·蓝水湾推广策略提报2009年8月一悟市二观己三审客四定案五谋路一悟市预测未来把握市场。通过对郑州城市消费潜力的科学预测、对房地产市场的准确把握以及对利好的缜密分析，来确定项目的战略推广方向。09上半年郑州市场分析商品房销售情况统计销售均价（元/㎡月份销售套数销售面积（万㎡）销售额（亿））1月399839.47426416.832月568456.38446725.183月1071099.1445744.174月993297474646.045月982093.79502847.166月10273101.13512651.83合计50417486.874749231.21商品房销售均价及增长速度商品房销售套数及增长速度元/平米增长率套数10710增长率6000446751268%120009932982010273100%4746502888.42%5000426444575.94%6%1000080%40006.50%8000568460%4.76%1.33%4%30006000399840%2%42.17%20004000-7.80%-1.13%1.30%20%00%1000-0.22%200000%0-2%0-20%09/109/209/309/409/509/609/109/209/309/409/509/6销售均价环比增长率销售套数环比增长率上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。郑州市住宅销售统计销售面积（万销售均价（元/㎡月份销售套数销售额（亿）㎡））1月350132.89390812.852月514245.22435519.73月984084.35427036.024月922885.55442537.865月905480.09477338.236月915180.84465237.6合计45916408.944456182.26商品住宅销售套数及增长速度商品住宅销售均价及增长速度元/平米套数增长率增长率120009840100%6000435514%91.37%9151477312%10000922880%50004270442546529054390811.44%10%800060%40007.86%8%6%6000514240%300046.87%4%3501400010.70%20%20002%-1.90%3.63%0-2.54%0%20000-6.60%0%1000-1.95%-2%0-20%0-4%09/109/209/309/409/509/609/109/209/309/409/509/6销售套数环比增长率销售均价环比增长率?商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-6月均在9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。?住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。09年1-6月郑州市场小结?2009年1—6月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87万平方米，相比2008年商品房销售面积同期增长59.40%。?与此同时，2009年1—6月份，郑州市房地产市场预售商品房259.85万平方米，同比下降30.46%。?上半年刚性需求得到极大的释放。?5万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空置压力和开发商资金需求。?上半年市场形势仍得益于政府政策助推。09年下半年郑州市场预测?经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资性需求在下半年将逐渐增多，市场需求发生改变；?下半年销售均价继续保持适度上涨趋势，涨幅将趋于平稳；?上半年市场销售约500万平米，7月份市场销售形势保持上半年持续热销态势，按照以往的销售规律，金九银十的销售高潮的到来，下半年将会继续延续上半年的良好态势，下半年预计销售量会持平；?下半年市场供应量会大幅增加，新项目陆续入市，上半年的市场供应量，预计下半年开工量500万平米以上。结论：1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆；2、下半年市场将延续上半年的市场行情，但价格增长将有所放缓；区域前景解析郑东新区前景广阔?河南省重点建设项目、规划面积150平方公里；?CBD、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面积约33平方公里；?确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发展以物流、会展为主。郑东CBD，区域价值不断提升?“三年出规模，五年出形象”，政府单位和开发商的齐力进驻，一个国际化的CBD初现端倪；?商务配套和居住配套日趋完善，价值不断提升：?随着政府部门和知名企业的进入，以及会展经济的发展，郑东CBD得到众多的经营者和投资者的青睐。?土地价值日益稀缺：CBD区域已基本开发完毕，土地价值日益凸显区域典型个案扫描——温哥华广场案名温哥华广场工地位置金水路与黄河路交汇处发展商枫华（郑州）置业有限公司策划推广基地面积300亩建筑设计深圳筑博工程设计总建面积30万容积率山庄1.6规划户数553交房日期一期2009.5.3（延期）面积范围90-260㎡调查日期主力面积250-260㎡工程进度准现房物业管理机构加拿大克莱斯克管理公司&龙城物业绿化率35%价格范围7000-10000元/㎡售出户数404平均单价8863.95元/㎡销售率73.1%总价范围80-300万车位配比接近1：1，525个主力总值200万车位价格购房优惠前期认筹8万抵10万物业费0.78※一期2007年11月份开盘,开盘均价约7000元/㎡，去化速度比较稳定。推盘※二期08年5月开盘，成交50多套。情况※当前销售均价约10000元/㎡。利※绝版地段：郑东新区龙湖南区※位于临街部分过多。多※英伦贵族都铎建筑风格利空点※点※区域典型个案扫描——联盟新城郑东新区农业东路88案名建业·联盟新城·白夜北欧工地位置号发展商郑州联盟新城置业广告广州均城基地面积800亩建筑设计黑川纪章建筑/总建筑面积80万容积率四期白夜北欧1.2规划户数888户交房日期面积范围90-330㎡调查日期主力面积210-260㎡工程进度现房物业管理机构建业物业管理有限公司绿化率60%价格范围8700元/㎡售出户数830套平均单价8700元/㎡销售率93.5%总价范围80-300元车位配比1：1产品形态分析别墅、多层、洋房车位价格一期2004年8月开盘，均价4300元/㎡；二期2005年11月开盘，均价5900元/㎡推盘情况三期2007年9月开盘，均价8000元/㎡；四期2008年6月开盘，均价8700元/㎡开发由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批在中国房地产市场极具影响力的主流房地产企业共同发起，是一个开放性的行业策商背景略联盟。※中国首席：2008国际住宅博览会示范作品。※中国首个：深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等12家企业联手打造的中国连锁地产品牌的开山力作。※大师作品：“建筑界的诺贝尔”黑川纪章登顶之作。利多点※八大院落：传承皇族高尚气度，一般阶层无法企及的亚洲贵族群落。利空点※四进府邸：公共、半公共、半私密、私密，四级空间过渡，逐层享受。※“总统套房”礼遇：3.6米层高，复式层高6.4米，面宽25米，超大面积铺张，非上层人物，无法领悟。※私人会所：专设半地下私人会所空间，可用作窖藏、SPA、视听等功能。区域典型个案扫描——绿城百合公寓案名绿城?百合公寓工地位置郑州市农业路与中州世纪景观大道交叉口东500发展商河南中州绿城置业投资有限公司策划推广Thinker智信基地面积497亩建筑设计浙江绿城建筑设计公司总建面积400000（M2）容积率1.522200户/规划户数交房日期三期08年上半年交房二期440套面积范围89-365㎡调查日期3房（130-140）（M2）主力面积工程进度4房（160-170）（M2）物业管理机浙江绿城物业管理有限公司绿化率32%构价格范围6000-10000元/㎡售出户数还有少量大房平均单价均价8000元/㎡销售率约98%总价范围50余万-150余万车位配比1：1.1主力总值70-100万左右车位价格15万左右购房优惠一次性付款优惠1%，按揭不再优惠物业费多层0.8（RMB/M2/月），高层1.3（RMB/M2/月）绿城品牌产品细节地段/口碑较好。多层为郑利多点利空点注重细节，工程进度慢东乃至郑州的稀缺物业时间价格二房110-13032套12%价三房130-150118套42%格开盘时3400元/㎡分三期户型配比四房130-19070套25%析第一次变动4500元/㎡表复式170-25058套21%第二次变动5000元/㎡现在8000元/㎡开发绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。历经12年的发展，绿城已辖有50多家成商员企业，拥有员工约1300多人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国背内北京、上海、长沙、合肥、郑州、、青岛、乌鲁木齐等20多个城市。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。景区域典型个案扫描——顺驰中央特区案名顺驰中央特区工地位置郑东新区中央大道发展商顺驰地产景观规划美国EDSA基地面积649亩建筑设计深圳华汇总建筑面积700000（M2）容积率1.96规划户数1227户交房日期二期2009年底。面积范围106-282㎡调查日期主力面积140㎡左右工程进度物业管理机构顺驰物管绿化率50%价格范围5300-6800元/㎡售出户数1098平均单价均价6000元/㎡销售率90℅总价范围50余万-120余万车位配比1：1主力总值60-90万左右车位价格