沸城沸城100100阶阶段推广思路提段推广思路提报报2009年08月本次提案对于政策与产品将不再做详细分析简单回顾一下近期市场情况福州商品房住宅成交量福州商品房住宅成交量对对比比图图住宅市场状况：住宅市场状况：量价齐升量价齐升2008年6月-2009年6月福州商品房住宅成交量对比图701006080成60交50涨40幅量40（（20300%万）㎡20-20）10-400-602008年2008年2008年2008年2008年2008年2008年2009年2009年2009年2009年2009年2009年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月成交量15.1115.2410.6317.2711.4522.132648.0833.0542.9952.0256.4657.38涨幅13.010.86-30.2562.46-33.793.2817.4984.92-31.2630.08218.541.63成交量涨幅成交量大幅上成交量大幅上涨涨的原因的原因1.1.刚刚需集中需集中释释放放福州福州楼楼市市经过经过一年多的深度一年多的深度调调整整加上自去年以加上自去年以来来出台的新政出台的新政改改变变了置了置业业者者对对后市的后市的预预期期大部分大部分楼盘楼盘价格也价格也调调整至接近底部整至接近底部客客户开户开始始选择选择合适自身的物合适自身的物业业，，积极积极入市入市2.2.客客户户心理心理预预期期发发生生变变化，化，积压积压需求集中需求集中释释放放另不少消另不少消费费者改者改变变的心理的心理预预期期认为楼认为楼价价调调整已整已经经接近底部了接近底部了部分消部分消费费者更者更预预期未期未来来的的楼楼市市会稳会稳中有升中有升于是置于是置业业者者开开始重新的始重新的评评估置估置业业成本和入市成本和入市时时机机福州各福州各楼盘楼盘一房一房销销售情售情况况列表列表（（20092009年年66月月统统计计））项目名位置一房套数去化比例均价备注鼓楼区五一路与古田世纪豪门219套100%12000路交汇处2期未开奥体都市花园省体中心东大门对面345套　70%9200出晋安区连江中路196140套67%8700福晟钱隆首座号原自行车厂鼓楼区六一中路71号皇岛中环164套60%10000宏裕新村(民天大厦)翰城国际五四路269号756套35%12500开出60%群众路与六一路交汇优派凯城87套74%11000处,原市机床厂地块小小结结四四个项个项目的目的销销售售总总体情体情况况都都较为较为理想理想其根本的原因在于其根本的原因在于它们它们都都处处于于较为较为市中心的地段市中心的地段交通便利、周交通便利、周边边各各项项配套配套齐齐全全抗跌能力强、升抗跌能力强、升值值空空间间大大且都且都为为小小户户型型产产品，品，总总价价较较低，低，因此比因此比较较容易受到置容易受到置业业、投、投资资者的追捧者的追捧回回归归我我们们的的项项目，本次提案主旨目，本次提案主旨为为短短时时期期内内，做有，做有销销售力的策售力的策划划推广！推广！在售楼部正式公开前完成5000万的销售额本次提案分为三大部分第一部分第一部分..现阶现阶段段项项目目状况状况第二部分第二部分..现阶现阶段段营销营销通路通路第三部分第三部分..现阶现阶段推广渠道段推广渠道第一部分第一部分..现阶现阶段段项项目目状况状况第二部分第二部分..现阶现阶段段营销营销通路通路第三部分第三部分..现阶现阶段推广渠道段推广渠道enterenter知己知彼，百知己知彼，百战战不殆不殆那那么么，我，我们们的提的提报报方案方案从从知“己”知“己”开开始始知知劣势劣势1.1.先期市场口碑差先期市场口碑差2.2.对于工程进展留有疑问对于工程进展留有疑问3.3.没有售楼部、宣传物料及大面积广宣推广不能没有售楼部、宣传物料及大面积广宣推广不能做做其他福州以往形象较差楼盘重振旗鼓后依旧卖的很好争取在近期内及时的动工开建，给购房者注射一阵强心剂设立临时售楼部，宣传资料以电子形式发放配合其他广宣知知优势优势1.1.黄金地段，市场消费信心很强黄金地段，市场消费信心很强2.2.目前福州市场同质产品存量不多（空档期）目前福州市场同质产品存量不多（空档期）3.3.高性价比，投资低风险性（投资价值）高性价比，投资低风险性（投资价值）显而易见，我们对项目的信心还是很足的！分析完优劣势接下来就是怎么做？分期节点时段2009年9月30日-11月20第一阶段内部认筹日第二阶段对外正式公开2009年12月上旬第三阶段售楼部公开2010年1月1日第四阶段样板层公开2010年2月10日第五阶段收尾清盘2010年5月-8月第一部分第一部分..现阶现阶段段项项目目状况状况第二部分第二部分..现阶现阶段段营销营销通路通路第三部分第三部分..现阶现阶段推广渠道段推广渠道enterenter营销目标：5000万销售额营销周期：2009年9月30日-11月20日很显然在第一阶段的营销我们只有户外，没有报纸、电视等广告媒体的信息发布更没有装修精美的售楼部现场去吸引眼球营销营销任任务务50天5000万销售通路一无所有营销环营销环境境我们提出一条营销通路内部认筹对象：泛指一切地产从业者对象：泛指一切地产从业者为什么内部认筹？地产从业者有足够的市场触觉，才能在我们几乎没有任为什么内部认筹？地产从业者有足够的市场触觉，才能在我们几乎没有任何广宣何广宣的情况下、没有预售许可证的情形下，被我们的高性价比所吸引，的情况下、没有预售许可证的情形下，被我们的高性价比所吸引，在最短时间内做出购买的决定。在最短时间内做出购买的决定。更为重大的意义是他们的决定可以深度辐射到周边的人也作出购买选择。更为重大的意义是他们的决定可以深度辐射到周边的人也作出购买选择。营销通路：内部认筹内部认筹形式内部认筹形式认筹对象认筹对象1.1.蔚蓝员工蔚蓝员工2.2.地产从业者地产从业者3.3.从业者亲朋好友从业者亲朋好友4.4.辐射人群辐射人群广宣渠道广宣渠道1.1.口口相传口口相传2.2.员工员工专题专题推推荐荐会会3.3.电电子邮件子邮件4.4.手机手机短信短信营销道营销道具具（（全全部以电部以电子子形式传形式传送送。备。备少少量量纸纸质）质）1.1.户户型型单单页页2.2.DMDM单单页页（（非非广广告告性质，楼盘的简单性质，楼盘的简单介绍介绍））临时临时接待点接待点1.1.临时售楼部临时售楼部2.2.推推介介会临时场地会临时场地内部认筹的原动力关系营销关系关系营销营销概念概念：：人定期与他人保持联系，所有人都致力于培养起与他人互惠互利、有舍有得的人定期与他人保持联系，所有人都致力于培养起与他人互惠互利、有舍有得的双赢关系。（见《关系营销——如何开展成功的关系营销》作者鲍勃伯格）双赢关系。（见《关系营销——如何开展成功的关系营销》作者鲍勃伯格）““吉拉德吉拉德250250定定律”律”我们我们每每个人个人都都有有影响影响250250个人的能个人的能力力例如例如，大，大约约有有250250人人参加你参加你的的婚礼婚礼。。而根据中而根据中国人的国人的婚姻习俗婚姻习俗，，当当一对一对新新人人摆酒摆酒结结婚婚时，多数人时，多数人都需要摆都需要摆2020到到3030桌酒席桌酒席，，通常通常一一桌桌8——108——10人，人，则则总人数与总人数与吉拉德吉拉德定定律律所强调也大所强调也大致致相相当当。。民间传说，在北京，你随便找个本地人，仅仅需要从他开始转六层关系，就可以直达民间传说，在北京，你随便找个本地人，仅仅需要从他开始转六层关系，就可以直达中央，认识到部级以上干部。中央，认识到部级以上干部。对于内部认筹的可行性我们做了一次简单的走访调查走访调查第一站调查对象蔚蓝机构企划一部全体同事蔚蓝机构销售部及其他各部门同事张张经经理理：：““为什么不买呢？这么好的地段为什么不买呢？这么好的地段价格也很吸引人，如果有资金肯定价格也很吸引人，如果有资金肯定还想多买几套！”还想多买几套！”企企划划一部一部3030位同事位同事除去已除去已购购房者，目前无房者，目前无购购房意向者房意向者已有已有55位同事均表示位同事均表示对对我我们项们项目很感目很感兴兴趣趣并并且已且已经经告知告知亲亲朋好友朋好友关关注我注我们楼盘们楼盘另外，其他部另外，其他部门门同事也很同事也很关关注我注我们项们项目目。。走访调查第二站调查对象业内人士（地产从业者）包含广告策划，产品设计以及地产边缘行业工作者NO1自住型梁良梁良男男2929岁岁曾曾任蔚蓝任蔚蓝机构机构品品牌活牌活动部动部策策划总划总监监现任奥现任奥美公司美公司业务部业务部AMAM关注这个地段很久了去年听说要开始卖了，就一直在询问价格，内部认筹算我一个?NO2投资型林洁林洁男男2727岁岁曾曾任任某某地产开发有地产开发有限公司限公司项目经项目经理理曾曾任任三维三维动动画制画制作作公司公司福福建佳视策建佳视策划部经划部经理理家里已有2套大户现在现在和和好友一好友一起起做工作做工作室室型住宅，一套自住，一套出租，看好这个地段，内部认筹很有兴趣。因因为为本身本身从从事地事地产产行行业业，，比比普普通通人人更加“更加“敏敏感”感”这这群群人人知道知道怎么怎么去比去比对对性价比性价比也知道不也知道不管管在那在那种种经经济济环环境下，境下，投投资资房房产产都比投都比投资资股股市市来来得得稳稳妥妥而且小套而且小套总总价低，首价低，首付付低，月低，月供供低，低，投投资资灵灵活活性大性大走访调查第三站调查对象辐射人群蔚蓝机构员工亲朋好友地产从业者的亲朋好友等…NO3投资型邵智邵智（（梁良梁良好友）好友）男男2929岁岁现任现任网龙公司网龙