长沙省府板块项目定位及设计报告几个核心问题点：A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础上的各项产品的设计及说明；A２：各项产品的产品成本预算及销售计划；A３：基于市场变化的不可预测，希求项目的最大销售化以及资金的快速回笼。本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点本市场环境次汇项目基本情况报的基物业定位及规划设计本框架1市场环境全国房地产市场整体楼市火爆，部分城市楼市存在“泡沫”全国商品房销售面积增幅全国70个大中城市新建住宅价格指数6010853106.25048.410642.944.84010410437.1102.73031.7销售面积增速（%）102101.5101.5同比25.5100.7100.8101.1101.1100.8100.9100100.1100.3100.3环比2099.417.598.79898.198.3108.296094月月月月月月月月月34567891011---------111111111月月月月月月月月月年年年年年年年3456789019999999年年年年年年年年年110000000999999999年年202020202020200000000000099222020202020202000202009年全国楼市全面火爆，价升量涨。数据来源：中国统计局按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理，国内多数大城市房价收入比超过这一标准，并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、北京等一线城市达到了标准的3倍左右，说明目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫，楼市“虚”高。数据来源：美兰德调研数据1市场环境全国房地产市场一线城市商业地产低迷，二、三线城市迎来发展机会发展城市/商圈甲级降幅准甲级降幅城市/商圈甲级降幅准甲级降幅（%）（%）（%）（%）上海北京全市-16.96%-11.00%全市-9.24%-10.35%城市/商圈甲级降幅准甲级降幅城市/商圈甲级降幅准甲级降幅（%）（%）（%）（%）广州深圳全市-9.27%-10.05%全市4.30%6.51%?在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平；?在北京、广州、深圳等地区，商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势，空置率居高不下。?09年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，环比下降5.4%，较去年同期下降了17%。”1市场环境长沙房地产房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势2009年11月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元/平方米、%）序号123456城市武汉太原郑州合肥南昌长沙住宅均价593447624850474250914263房价属于正常健康水平数据来源：各市统计局商品房成交维持高位水平房地产投资持续升温数据来源：长沙统计局市场环境项目基本情况物业定位及规划设计2.1项目基本情况项目位置及交通开福区长沙市政县府岳麓区芙蓉区传统中心区雨花区省政府天心区项目位于省府南城区域，交通通达性良好，区域和位置具有很好的可识别性。2.2项目区域属性片区规划区域为长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。2.2项目区域属性城市商务区发展演变北城：南城：新河三角洲规划：新河三角洲区位：长株潭融城核心万达城市广场规划规划为集文化娱乐区：、休闲观光、居住区域属性：中央政务区、商业于一体的城——省政府、区政府及北城市核心功能区：其他政府机关；商业：大连万达投规划：“十一五”规划资25亿建设超大区域为复合型的城市商型城市商业广场项务副中心；中央商务区目由白金五星级酒店、高档写字楼、商业：红星商圈规划为大型长株潭的核心商圈；SHOPPINGMALL、商业步行街和部分高政府“十一档住宅构成的综合中央政务区南城五规划体；长株潭融城红星商圈相比较，南城发展商务更具优势2.2项目区域属性城市商务区发展演变区域中央商务区位置：非城市中心区，距城市位置：城市中心区，去往城市中心区约15分钟车程；各个地方都很方便；区位：长株潭融城核心区区位：城市中心交通状况：路网发达，交通便交通状况：路网发达，交通便捷，公交不方便；利，公交方便，但由于交通繁忙，出行花费时间成本大；配套及资源：周边少商业配套对比，但周边多政府机关，具备其配套及资源：周边商业配套完他区域缺乏的政务资源；善；商务地位：规划的新兴城市商地位：城市传统的商务区，商务区，商务价值被认可需要时务氛围浓厚间环境：高楼林立，缺乏绿色，环境：生态环境优越；生态环境较差相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程，但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这也迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。市场环境项目基本情况物业定位及规划设计3.1项目定位体系区域典型项目：长沙标志商务中心?名称：长沙标志商务中心?位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、天心区政府）?规模：11万平米?建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成；?配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街，五星级酒店，娱乐中心等?政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心区政府、天心区公安局、天心区法院、湖南省商检局、五凌电力、电力科技园、省人才交流中心；?面积单元：一般都在300平方米以上，多数购买半层或整层；?入驻企业：央企、电力公司、证券公司?3.1项目定位体系区域典型项目：长沙标志商务中心写字楼样板间公寓户型图3.1项目定位体系优势-----Strength劣势-----Weak1.”融城“核心地带，城市1.待发展的主城区边缘地带；CPD，区域为未来城市的副商2.地块受规划限制较多务中心3.受核心商圈辐射，快速干道，商业SWOT2.交通便利，商务主干道；价值贬损；3.比邻红星商圈；4.比邻天心区政府和省政府机会-----OpportunitySO战略：发挥优势，抢占机会WO战略：利用机会，克服劣势1.城市向南发展，“南帝北丐”的城市?立立足足中心区的核心价中心区的核心价值值；；?南向南向发展发展————城市的未来城市的未来！！发展地位，?立立足足城市核心城市核心南南移移利好利好，，我们就我们就?现在现在形象形象不不好好，，但但从从城市发展变城市发展变迁迁角角2.写字楼更新换代时期到来；是城市未来的是城市未来的稀稀缺缺产品；产品；度，项目地块度，项目地块必必然成然成为为未来的城中未来的城中央央3.经济向好，本地外地公司的发展，使?以低以低风风险险、高、高实实现、高现、高容容积积率的率的！！得高端写字楼市场看好，产品产品进行进行功能功能转转换换！！?建立建立高高端端商商务务形象形象，，弱弱化区化区域域商商务氛务氛围缺乏状围缺乏状况；况；4.公寓市场看好，价格稳步上升；威胁-----ThreatenST战略：发挥优势，转化威胁WT战略：减小劣势，避免威胁1.未来土地供应量大，城市发展四面开?高形象；?控制成本，避免可能高利润但高风险花；?创新的差异化；项目；2.中低档商住楼供应较大；?打造特色吸引市场眼球；?着力打造项目高品质，加强项目自身3.区域商业状况差，多数商业经营困难比较优势；4.酒店供应量较大，未来竞争激烈，且投入资金量巨大；3.1项目定位体系基于企业目标下的天心区政府项目开发整体战略，区域需重新定义：城市的未来中心、CPD和CBD区域层面：立足南城区域价值，主动纳入区域价值体系！功能转换，写字楼带动整体价值提升，面积（利润）最大化！占位层面：高形象、创新、差异化是立足之本，成为领导长沙的商务标杆开发节奏把控——以时间换取产品盈利空间运作层面：成本控制思维，贯彻开发和营销全程核心竞争力：区区域域价价值值++高高形象形象价价值值提升提升++创创新差新差异异化产品规化产品规避竞争！避竞争！3.1项目定位体系项目整体定位长沙的商务标杆之作……巅巅巅巅峰商峰商峰商峰商务务务务的未的未的未的未来来来来————————长长长长沙沙沙沙CPDCPDCPDCPD首席商首席商首席商首席商务务务务社社社社区区区区——办公、生活、消费、住宿、休闲、娱乐一体化的商务示范区3.1项目定位体系总体形象定位核心性中三央便捷性开创性大·财关智生态型升级性键·词顶知识型级3.1项目定位体系总体运营战略11、、形象形象目标目标城市坐标：项目要承载片区商务中心的功能；同时项目作为南城的代表性项目，还承担着区域核心的城市形象功能；新城示范：项目以高等级的定位和超前的规划，在全国的新城建设领域内具有非常明显的领先性和示范性，对于新时期的“和谐社会”的建设起到表率作用。22、市场目标、市场目标南城CBD：项目综合功能和核心位置奠定了无可动摇的商务“首府”地位，在长沙商务圈体系中具有独特优势，对于南城的区域辐射基础上有机会分流部分中心城区商务需求。33、经济目标、经济目标利润高点：以土地价值、区位发展潜力和高等级规划为支撑，项目的经济利润具有不可低估的潜力，并且地铁利好对于项目的价值提升将具有非常明显的作用。3.1项目定位体系写字楼市场状况项目处于非传统商务区，面临传统商务区写字楼的竞争3.1项目定位体系写字楼市场状况片区未来写字楼项目较多，虽渐具集群效应，但后续竞争压力大写字楼面积进展阶段项目名称物业类型项目状态（平米）在售高升金典公寓、写字楼2万在售标志长沙商务中酒店、写字楼、公已售2万