广天地产·浐灞项目营销战略方案北京合晟尚圆房地产顾问有限公司西安分公司2010-6-20提到京基实业，对于合晟尚圆的市场研发团队所有成员来讲都已不在陌生；提到咸宁路项目，对于合晟尚圆策略团队所有成员来讲都不在茫然；60个工作日的脑力风暴，带来的是我们对于该项目的重新理解与诠释，感谢大家一起走过……第一篇、市场篇1、宏观市场分析a)一线城市房地产市场分析b)西安5月楼市状况分析c)总结2、西安市场分析a)浐灞区域市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析c)LOFT产品市场调查分析d)总结1、宏观市场分析a)一线城市房地产市场分析面对楼市新政，房屋销售应声下降，开发商投资则不减反增。?从房地产销售状况分析看，1～5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1～4月回落10.3个百分点。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。?从房地产开发完成情况看，1～5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重过半。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%。?从房地产开发企业本年资金来源看，1～5月为27288亿元，同比增长57.2%，企业自筹资金9541亿元，远高于国内贷款，开发商似乎也没有因为销售的下降而手中的现金流减少。1、宏观市场分析a)一线城市房地产市场分析面对新政，房屋价格开始出现松动，涨幅缩小。二手房市场热度开始降温。信贷政策走向的不确定性。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。环比涨幅为连续14个月新低。1、宏观市场分析b)西安5月楼市状况分析5月西安楼市：供↓70.77%、销↓29.41%、价↓5.79%供：新批预售面积40.05万平方米环比下滑70.77%。销：商品房成交100.21万平方米?环比下滑29.41%。价：西安住宅成交均价5647元?环比下滑5.79%。未来全国宏观市场环境不容乐观！1、2010年一、二季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。2、政策压力下,预期房价下调促使投资/投机性需求明显衰减。3、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。4、2010年以来政府对高房价抑制意图明显,优惠收紧。5、供小于求的形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比下跌。宏观市场支撑与导向《结论》1、各个区域城市根据其自身状况调整房价幅度；2、市场的供应量将进一步加大；3、投资投机客户急剧下滑或遭遇封堵。刚性自住客户成为购房主力大军2、西安市场分析a)浐灞区域市场分析浐灞区域规划分析预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。第三代新城——西安浐灞生态区2、西安市场分析a)浐灞区域市场分析浐灞区域规划分析新区将具备五大功能：一、将形成生态型滨水城市新区；二、形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；三、浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地区总部经济；四、是打造高品质城市滨水居住区，吸纳来自老城区的居住人口；五、是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目的定点和建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区。2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析1号区域项目序总建面总户绿化项目名称容积率业态面积区间销售均价开盘时间现状号（㎡）数率1恒大绿洲68000044103.3145%住宅81.830065002009-5-1在售高层、1檀香园1000006362.5540%8516747002009-3在售小高层高层、1东方绿洲26343350001.7444%87.814041002009-8-31在售多层1暖山康城30000024533.4247%高层9714956002008-11-29尾盘高层住1万合世家20000020003.530%38.413036002010-4-28在售宅国际幸福11000000300003.540%高层752803500未开盘认购中城2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析2号区域项目序总建面总户绿化项目名称容积率业态面积区间销售均价开盘时间现状号（㎡）数率高层、小2福邸铭门20000020005.340%91.4818058002010-4在售高层2新东尚23000018294.338%高层住宅6217258002009-9-26在售小高层、2沁水新城40000020001.1970%高层、别902305600　2010在售墅跃层、高2恒大名都31000025973.3148%6018054872008-9-27在售层广厦水岸2110000070002.245%高层7718549002009-4-25在售东方荣德.棕多层、高218000016003.9840%8813850302007-6-30售罄榈湾层金海湾（2000~3500223000019804.348%高层81127未开盘认购中经适房）元/㎡2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析3号区域项目序总建面绿化项目名称总户数容积率业态面积区间销售均价开盘时间现状号（㎡）率高层、小高层3中新浐灞半岛3100000800002.0245%7021870002007-6-7在售、多层、别墅3普华浅水湾64000060002.6135%高层9030758002009-10-24在售高层、小高层3御锦城3000000300002.0442%9022068002009-9-26在售、多层3西岸国际花园16000040003.4940%小高层、高层8013045002010-6-1在售3浐灞新城70000010002.3940%多层、小高层6012029002009-11-1在售3灞柳新居1400004501.840%多层5912219002008-11-8在售丽水花都.居31000008003.235%高层、多层8712045002008-1-1在售尚高层、小高层3新兴·骏景园24000020003.4640%9215555002009-9-5在售、花园洋房3康馨花园1800008342.340%多层7314820002008-2-17售罄3东城水岸10000010001.530%多层7812820002008-12-17售罄3浐灞黄金城21000055001.851%高层、小高层38130.9735002010-6认购中3紫郡观澜1000008263.9848%高层461604000未开盘前期咨询3浐灞一号60000048004.648%　高层88.0914353802010-5-23　在售　2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析区域市场支撑与导向《结论》?区域内市场供应量较大，大盘较多，为西安继曲江板块之后的第二大热点板块；?区域内在售项目面积区间基本为80平米以上的相对舒适型住房，30—60平米的经济紧促型住房稀缺；?区域内在售已售项目根据开发周期及综合品质价格呈现三个阶段，初级阶段2000-3500元/平米，中级阶段3500-5000元/平米，目前阶段5500-7000元/平米；?区域内在售已售项目的开发定位为中等略偏高，针对客户群主要以（经济收入较低）首次置业者或由于家庭的需要-改善型客户。2、西安市场分析b)浐灞区域在售已售楼盘调查分析区域市场支撑与导向《结论》结论1：区域内项目开发以居住为主结论2：区域内小户型拥有一定的市场空间2、西安市场分析c)LOFT产品市场调查分析项目名称总建面㎡总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状逸翠园（i都106000030422.540%高层、loft3410080002009-8-8在售会）多层、小高层、精奥林匹克花园100000060002.540%335151002009-12-6在售装LOFT东方罗马花园30000010002.840%小高层、高层3969100002009-3-15在售新东尚23000018295.238%高层5017255002009-4-11售罄住宅、商紫薇尚层1800001863330%5117785002009-9-19尾盘业、LOFT、公寓公园天下17000016993.140%高层、小高层40180120002006-9-30售罄住宅、公寓、SOHO橡树街区1400009004.3540%369668002007-10-20在售工社蓝调商街尚品国际110000744430%精装loft4070120002010-5尾盘2、西安市场分析c)LOFT产品市场调查分析项目名称总建面（㎡）总户数容积率绿化率业态面积区间销售均价开盘时间现状领袖长安6000010003.140%精装loft30605000__唐延公馆360007005.335%loft3511098002010未开盘复式、平层、高新品阁35191.444834.935%329285002009-12-1售罄LOFT云景兴庆苑35000600620%平层、复式5014658002008-7-1尾盘橙仕空间3