润升国际商贸建材城营销推广方案营销推广方案驻马店英之策房地产营销策划有限公司二零零九年七月目录第一章探寻项目优势第二章目标对象分析第三章解决之道第四章怎样去传播我们的价值?第五章营销费用支出及回款计划第六章销售均价定位与销售任务控制首先，让我们明确任务1、行销阶段目标2009年8月——2010年2月7个月时间如何实现资金回笼3000万元的销售目标首先，让我们明确任务2、推广目标1、近景目标：销售队伍准备、销售资料准备、销售部及展示空间准备将润升国际商贸建材销售法律文件准备、促进全面招商城从单纯的建材商业2、中景目标：打造豫南建材行业领先物业升华为”豫南建品牌。为招商谈判及物业整体价值的提材高端消费样板”，升预留形象空间。形象为”建材行业的3、远景目标：打造品牌化市场形象。大都会”首先，让我们明确任务3、招商阶段确定我宣传我尽可能们的们的多地品牌个品牌和招租我性产品优们的产势品首先，让我们明确任务4、运营阶段经营我们的高端品牌形象赢得消费者的高度认可建材行业的大都会树立在经营者心目中的为经营者带来超额利益信誉和口碑第一章探寻项目优势?我是谁？?我的特别之处是什么？?我在哪些方面比别人强？不妨，先看看我们现在周边的市场建材市场发展状况及前景伴随我国房地产行业的迅速发展，近些年来我国装饰、装修行业也同步前行，其总产值每年以20%左右的速度递增。建筑装饰装修业的兴旺，大力牵动建筑装修材料的消费。专家预测，从现在起，今后五年装修建材的需求有望突破1万亿元，从而成为国民经济中不可忽视的重要增值因素。从市场空间看，国内城镇居民住房需求正处于高速增长时期，根据我国住宅发展规划2009年我国住房总面积约80亿平方米，装修需求房屋为8000多万套，在此基础上，今后10年内，每年竣工住房面积都将超过4亿平方米。从产业关联角度看，装修建材需求量将会快速增长，据有关部门测算，每投入100元的住宅投资，可拉动150元到170元的相关产业需求。驻马店市宏观市场分析1、区位特征：驻马店市位于河南省中南部，淮河、汉水两大水系上游，古为汝宁府地，素有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带之间。目前是河南省实施的“４＋２”（信阳、南阳、周口、驻马店四市与广东、上海两个河南商会携手实施豫南崛起）经济合作城市之一。这里古为交通要冲，因南来北往的信使在此驻驿得名。目前，京广、京九铁路和107、106国道、京珠高速纵贯南北。规划拟建有新阳（新蔡——泌阳）高速、驻马店民航机场等。小结：驻马店距郑州、武汉等中心城市相对较远，受辐射影响小，自主发展度较高，规划为豫南地区性中心城市，发展空间较大。驻马店市宏观市场分析2、行政区划及人口情况：驻马店总面积1.5万平方公里，全市辖确山、遂平、西平、上蔡、汝南、平舆、新蔡、正阳、泌阳九县和驿城区，185个乡镇和街道办事处，总人口836万，其中市区人口约40万人。以建设豫南地区性中心城市为目标，驻马店城市框架不断拉大，中心城区沿文明路和乐山路逐渐北移。到“十一五”末，驻马店中心城区建成面积将达80平方公里左右，人口达到60万左右，全市城镇化率达到30％以上。小结：城市的发展趋向决定城市的区域价值取向和市民投资取向。本项目位于城市发展主轴线，有利于挖掘本楼盘价值、卖点和客户投资心理引导。驻马店市宏观市场分析3、城市未来规划对项目开发的影响：1、“十一五”经济发展布局：以驻马店市区为中心点，遂平、汝南、确山三点环线，构建市域经济圈；通过107国道和新阳高速公路，密切与次中心城市西平、新蔡的经济联系，推动全市加快发展；以107国道为轴线，拉大城市框架，构建交通网络，发展产业集群，完善市场体系，培育发展工业经济隆起带。“十一五”末,初具豫南地区经济中心雏形，中心城区地位更加凸显，对县乡的辐射力与影响力进一步加强。框架拉大和中心城区地位加强，将使本项目能够凝聚吸引更多的高素质客户人群。2、“十一五”时期合理规划中心城区布局，在京广铁路线以东建设现代化工业区；京广铁路线以西形成物流、人流、信息流高度集中的商业区、文化区、行政区；适时适度推进北三环以北，西三环以西的开发与建设；中心城区人口达到60万左右，建成区面积80平方公里左右。行政区、文化区向北的推进发展，将使本项目的区位优势更加明显，对高端客户的吸引力进一步加强。小结：鉴于城市框架拉大和中心城区地位加强以及行政区、文化区向北向西的推进发展，建议开发过程中本项目要有效地引导目标客户认知本地块的区域优势和发展带来的升值潜力。根据市委、市政府推进“三区两县一体化”和新区建设的战略部署，结合我市扩内需、保增长、促发展的需要，２００９年，开发区将加快建设步伐，通过重点推进百栋高楼建设，奠定开发区城市核心区的政治、文化中心地位。它传达的不止是２００９年开发区要建１００栋高楼，而是开发区，是房地产业，是我市经济强健运行的信号，是信心，发展的信心。开发区目前所涉及高层的２９个房地产项目中，总占地约２２３２亩，2009年开发区总建筑面积约３９１万ｍ２。据此统计，未来的三年内，将会有400万的住宅体量入市，有4万户家庭迁入新居。据估算，装修一套100平方米的新居，材料费用在3-5万元，三年内仅这方面的消费就有30亿元人民币。此外驿城大量的旧住宅改造已随着产权关系的改变启动，存量住宅装饰的总量将赶上和超过新建住宅的装饰，它为住宅装饰装修业提供了一个新的、更为广阔的市场。我市建材市场分析对我市建材市场的分析主要从以下几个方面着手：市场定位?定位业态；经营模式?无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司租售模式?只租不售or只售不租or租售并举产品形态?层数、开放式or独立式（翡翠城）北建材装饰金街?刚开始定位为小吃和精品专卖店，随着房地产市场的不断发展，公司市场定位调整战略，目前建成包含装饰、陶瓷浴具、地板、家具等产品?整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招经营模式商工作；租售模式?只售不租产品形态?双层、内街单层、独立式铺面为主租金及经?25元/平方米，目前内街尚余少量铺位。统一经营，统一管理。营现状东方家具建材灯饰广场?以“照明灯具”为基础，两层，沿文明路为独立铺面，经营面积市场定位2000平方米，目前二楼空置。?以“照明灯具”为基础，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面经营模式的招商；租售模式?租售并举，以租带售产品形态?独立式铺面为主、独立式店中店。租金及经?20元/平方米，大量铺位待租，统一经营，统一管理。营现状百盛园家私城市场定位?占地面积15亩，经营面积3000平米左右，精品家具，办公桌椅经营目标?驻马店名品家私城租售模式?只租不售；产品形态?独立式的店中店。租金及经?20元/平方米，少量铺位待租，统一经营，统一管理。营现状博林家居广场?雪松路，占地面积15亩，经营面积4000平米左右，精品家具，办市场定位公桌椅经营目标?驻马店名品家私城租售模式?只租不售；产品形态?独立式的店中店。租金及经?20元/平方米，少量铺位待租，统一经营，统一管理。营现状前王家具城?交通路，占地面积9亩，经营面积3000平米左右，精品家具，办公市场定位桌椅经营目标?驻马店名品家私城租售模式?只租不售；产品形态?独立式的店中店。租金及经?20元/平方米，少量铺位待租，统一经营，统一管理。营现状安居装饰城?雪松路与107国道交汇处，占地面积20余亩，商场及内街商铺，主市场定位要经营灯饰，板材、五金。经营目标?驻马店最早的建材市场租售模式?租售结合；产品形态?独立式的店中店，独立式铺面租金及经?15元/平方米，少量铺位待租，缺少管理，又脏、又乱、有差。营现状全友家私城?中华路与107国道交汇处，占地面积9余亩，经营面积3000平方市场定位米，商场，主要名牌家具、床上用品。经营目标?驻马店高档家私租售模式?只租不售；产品形态?独立式的店中店租金及经?20元/平方米，少量铺位待租，统一经营、统一管理。营现状小建材家私城?中华路与107国道交汇处，占地面积5余亩，经营面积1000平方市场定位米，商场，主要板材、陶瓷、壁纸等。经营目标?驻马店中低档市场租售模式?只租不售；产品形态?独立式铺面租金及经?15元/平方米，少量铺位待租，缺少管理。营现状装饰建材材料市场?中华路，占地面积40余亩，经营面积20000平方米，主要经营地市场定位板、石材、油漆、陶瓷等经营目标?驻马店中低档市场租售模式?只租不售；产品形态?独立式铺面租金及经?15元/平方米，少量铺位待租，缺少管理。营现状零星专业市场、路段商铺发时达家?占地30余亩，独立式商铺、独立式店中店主要经营精品家具，办公具城桌椅。?营业门面及摊位，生产经营床罩、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化天龙市场用品、小百货枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具、针织、鞋帽、等系列品种200余家雪松路?家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、工艺品等80余家风光路?五金、电料、管材等金雀路?地板、门业等各市场、路段租金情况1.从业态来看，高档建材、铺面的租金水平最高，其次是内街铺面和店中店；2.从面积段来看，面积为60—100平方米左右的户型最受市场欢迎；3.从目前营业体量来看，据不完全统计，经营建材、装饰等商家多以租赁物业为主，经营商家1600余家。润生国际商贸建材城SWOT分析优势劣势机会威胁??驻马店目前就专业市?地理位置较为偏远；?驻马店后期的专业市市区内的专业市场，对本案形成了相当大场而言，体量上万的?配套不齐备；场基本上没有，因此的竞争威胁；只有润生国际商贸建，润生国际商贸建材材城，大型建材市场城从这个意义上来说仍属于