大成经贸委地块市场调研及规划建议2009年8月16日与别的策划人不同，我们不讲虚话，不讲假话；我们注重市场，注重调研，注重实效营销。与别的代理公司和策划公司不同，我们更忠实于市场，更精于为甲方提供全方位解决方案。绝对不是一两个人的闭门造车，冥思苦想，而是集合了诸多地产精英的智慧力量，经过激烈的脑力激荡而形成的智慧结晶。报告组成宏观政策透视宏观政策透视滨州城市研判滨州城市研判滨州房地产市场研判滨州房地产市场研判地块价值研判地块价值研判地块产品规划建议地块产品规划建议平面规划示意及经济测算平面规划示意及经济测算第一部分：宏观政策透视理清地产政策发展走势做好产品的定位方向19981998到到20082008年中国房地产宏观调控政策年中国房地产宏观调控政策1010年回年回顾顾刺激房地1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化产经济发2000年规范房地产市场展阶段2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；7月，开始集中整顿土地市场。开始实行2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始紧缩的房2005年3月，房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面地产政策房地产税改革深入——调控触及交易环节国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月，七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月，银监会212号文件——收紧房地产信托10月，国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调——调控卷土重来5月国六条出台——新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关继续实行系5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场紧缩的房7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度地产政策7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序20079月完善年1二手房市场交易管理月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行继续实行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）紧缩的房6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热地产政策8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行继续实行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）紧缩的房6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热地产政策8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大0808年房地产宏观调控—从紧年房地产宏观调控—从紧缩缩到到宽松宽松土地政策2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》2月7日，国务院出台《土地调查条例》，对土地调查做出比较全面转向集约的界定。化规范化2008年6月1日《违反土地管理规定行为处分办法》施行1月18日出台《经济适用住房开发贷款管理办法》信贷政策12月3日，出台《廉租住房建设贷款管理办法》重在提高9月16日央行双率齐降，刺激市场成交10月22日，央行出台政策，支持首次购买，降低个人住房贷款利率住房的支，首付比例降为20%。付能力12月20国务院发布131号令，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。税收减免10月22日，首套住房契税下调至1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。刺激购房12月20国务院发布131号令，下调个人住房转让年限及营业税下调。保障性住房调11月10日，国务院出台“国十条”，总投资规模4万亿人民币，首条整市场供给加大保障性住房建设力度12月20日颁布法令，“加快建设保障性安居工程”。点评：点评：中国房地产的10年，是伴随中国经济发展的10年。98年到2001年中国经济处于调整发展期；2003年至2007年，连续5年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%；2008年受全球经济危机影响，经济增长速度降为9%；2009年中国政府为保8而苦战。98年中国房地产进入市场化进程，中国房地产伴随着中国经济的高速发展和中国人居住需求的迅速释放快速发展。从2001年刺激地产发展到2003年首次宏观调控开始，中国地产仅过了2年就进入了长达5年连续的政策调控。2003年到2008年上半年一直实行从紧的调控政策，但房价并没有伴随政策的调控得到抑制，反而急速上涨。反映了中国房地产市场的市场化程度较低与政策滞后性之间的矛盾。2008年伴随全球经济危机波及中国，各地政府纷纷救市，鉴于房地产业之于中国经济的重要性，2008年下半年中国各级政府实行一系列宽松的房地产政策。0909年年11--77月月份份房地产开发房地产开发情况情况房地产房地产投资投资投资项目投资总额同比增长相比1-6月相比去年同期房地产投资17720亿元11.6%+1.7%-19.3%商品房住宅投资12427亿元8.2%+0.9%-25.5%住宅投资比重70.01%房地产开发房地产开发开发项目面积同比增长相比1-6月施工面积25.07亿平方米+12.5%-0.2%新开工面积5.50亿平方米-9.1%-1.3%竣工面积2.54亿平方米+24.7%+2.4%住宅竣工面积2.09亿平方米+26.6%+3.7%土地利用土地利用土地利用项目面积同比土地购置面积16309万平方米-25.8%土地开发面积12789万平方米-13.4%商商品房销品房销售售全国商品房销同比售面积同比商品房销售额同比41755万平方米+37.1%19600亿元60.4%商品住宅销售面积38.8%商品住宅销售额65.3%办公楼销售面积13.3%办公楼销售额22.9%商业营业用房销售面21.7%商业营业用房销售额34.2%开发开发资金资金组成组成资金项目数额同比房地产企业本年开发资金28639亿元+28.7%国内贷款6524亿元+42.7%利用外资273亿元-33.1%企业自筹资金9557亿元+9.9%其他资金12285亿元+43.2%定金预收款7179亿元+35.7%按揭贷款3628亿元+78.9%开发企业资金构成来看，国内贷款和其他资金同比增幅明显加大，外资利用大幅减少，表明开发企业利用银行贷款数额和力度加大，按揭和定金预收款的大幅提高，大大提高了开发商的资金构成比例。全国房地产销全国房地产销售售价价格增长格增长全国70个大中城市房屋销售价格，连续5个月环比持续增长。3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%，7月份继续增长至0.9%。6、7月份环比和同比增长双双提升，继续助推全国房价上涨。房价上涨的城市较多，下降的城市比较少。全国全国商商品房销品房销售售价价格指数格指数销售价格项目同比增幅环比增幅经济适用房0.5%0.1%商品住宅0.3%1.2%普通商品住宅0.9%1.2%高档住宅-1.7%1.2%90㎡以下2.3%1.2%同比同比涨幅最涨幅最大和大和降幅最降幅最大的大的五五个城市个城市涨幅最大5城市同比增幅（+)降幅最大5城市同比降幅（-)宁波6.4%石家庄5.5%银川5.4%徐州5.2%锦州5.2%深圳4.6%金华4.9%桂林4.4%西宁4.5%丹东4.0%环比环比涨幅最涨幅最大和大和降幅最降幅最大的大的五五个城市个城市涨幅最大5城市环比增幅（+)降幅最大5城市环比降幅（-)金华3.5%兰州0.4%广州2.7%沈阳0.1%深圳2.2%泉州0.1%宁波2.0%大连1.9%销售价格项目同比增幅6月环比环比增幅6月环比二手房3.0%0.8%0.9%-0.2%销售价格项目同比增幅环比增幅新建新住宅0.8%0.6%办公楼3.5%1.0%商业营业用房-0.2%0.3%其他用房-4.0%0.9%点评：从2009年1-7月份全国销售成交数据来看，一手房和二手房成交整体呈现上升趋势，并逐月与增。但高档住宅成交与去年同期相比，呈现下降趋势，但月度环比还是呈现上升趋势。商业用房购买呈现下降趋势，办公楼成交呈现上升趋势，表明受经济危机影响及通胀预期的心理暗示，投资者将投资重点放在住宅和办公楼上，但带有很明显的地域特征。办公楼的投资行为多发生在一二线城市，商业用房的投资购买多发生在二三四线城市。从同比和环比增幅及降幅最大的五个城市来看，多是二三线城市居多。升降两个层面反映了二三线城市产品投放供求关系，也反映了消费者对房价的心理预期不同。房价不断走高必将拉高消费者的房屋总价成交