E-MAIL:DJLM8888@163.COM『格林花园』二零一零年度营销推广计划『大角联盟』房地产经纪有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归大角联盟机构所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。提纲12010年度营销目标2销控、定价及回款计划3营销策略4年度推广计划5销售体人员架构2■2010年度营销目标3营销目标——配合公司战略需求实现年度销售额：3亿销售套数：600-700套单价（均）：4600元/平方米4■销控、定价及回款计划定价原则市场原则成本原则现金流原则6定价策略对于本项目产品的单位定价，根据成交客户对户型方面的意见和最关注指标的资料，从位置、交通、户型、景观、面积与总价的关系五个客户最关注因素对本项目进型专业测评，最后在项目定价的基础上，具体制定各单位的销售价格7价格策略楼盘量化定价法制定项目均价：4600元/㎡团购定价制定价格：起价3500元/㎡，最高价视情况而定8价格调整策略?调整节点：以销售率、工程进度为调节整节点?价格（该价格为开盘前适用）统一报价：销售以套为单位报价，回避销售均价敏感度9■营销策略2009年经济市场——风险?国际金融海啸影响，严重影响投资市场；?受股市跌宕起伏影响，房地产投资市场受挫，年底回暖；?受太原住宅市场价格战影响，购买者更加理性；?受经济市场影响，2009年多数开发商推迟用地的开发，2010年后将会集中放量，市场即将出现供大于求，逐渐演变成买方市场；?销售对景观、环境、地段均好性要求较高，使得开发成本高、周期长，资金需求量大；?2010年，购房者除关注产品价格外，将更加注重产品品质；11市场——有机会?小店区2009年纯新开盘项目10余个，在售项目约30个左右，较2008年缩水16%，2010年房地产市场新开项目数同比持平，面积供应将同比较大增长。?本项目地段属泛长风商务区地区，随着商务区建设成型，区位价值逐渐显现。?受河西地区周边地块新项目、品牌项目动工影响，虽然对格林花园带来一定冲击，分流部分客群，但是对本区域的生活配套、住宅区功能提升均会有利好影响；?2010年产品开发多元化（别墅）的发展，可加速项目品质的提升。12本案需要支持项目营销所需要的有三个支持点：1、口碑传递——客户形象2、销售道具——现场形象3、持续推广——市场形象132010年实现3个亿回款的必要举措100%解决项目可能发生的问题，确定交房及手续办理时间；建立良好的口碑，形成客户带客户的良性循环开辟期房样板间展示区域，充分体现产品特质明确推广主调，持续升温产品形象优化付款方式，增大准客户购买承受性14格林花园要做的——征服市场随着房地产市场暖冬的到来，优质位置产品的稀缺性与客源的稀缺成正比，我们没有办法控制冬季的长短，但我们可以运用科学的可行的手段为项目拓展客群，加快销售速度，迎来格林花园的春天。15我们的现有条件?资金——不支持大力推广?硬件设施——现场（样板间）?价格——与市场价格持平?项目证件——待完善我们战略实施必备条件支持点一：形象宣传支持点二：样板间具备战略必备条件——实现销售任务拓展客户渠道精准营销路线节省推广费用靶心客户——全省范围有效截流河西区客群普通住宅购买群体资源拓展银行、单位、外阜机构等客群加大拓展地市客群19完成销售额前提条件1.低价房推广带动全盘销售2.依据工程进度及工程形象制定推盘计划3.抓紧时机，占领市场20销售形象及卖场打造功能要求?体会到客户的每个细节需求。?保证每一位到访客户的心情保持愉悦。?使客户感受到尊贵感。?功能区的位置要注意销售动线的走向，配合销售流程布置。21样板营销样板间展示：精装，充分体现房型、小区园林及整体优势在必行样板间装修：不同装修风格，公开征集室内设计景观呈现：小规模园林及休闲配套完善22■年度推广计划232010年度推广核心结合本项目产品性质及区域特征，推广策略须结合推广核心：形象推广→团购资源拓展→渠道开发24活动接触点推广户外广告前期促销网络SP活动销售工具销售流程渠道和现场手段楼书新旧晋祠路（汽贸）置业顾问网络DM派发户外车主题系统专业购房送XX专业媒质客户通讯等宣传指引讲解整体品牌老客户论坛看房路线短信群发购房抽奖媒体宣传活动实景体验样板区体验接触点健康生活楼体POP现场包装团购活动户外报纸分类广告牌广告25广告和现场大区域：擎天柱?以新旧晋祠路为主轴，对进入河西向南的车流进行指引户外路引宣传指引楼体广告?以项目及现场工地悬挂户外POP短信为主要形象，截流本区域客群?在项目现场及道路沿线增设路引及指示系统其他宣传网络报纸分类?立体宣传攻势展开，直击客群销售场所售楼处样板间?建议样板区开放，作形象展示26网站内容架构flash网站首页格林花园最新动态项目介绍长物业格林会风包含项目位置、网上沙盘、发布事实要介绍项目最宣传长风商展示格林会（业强调企业品户型产品、景闻及最新动新进展。务区发展理主会所）的特有牌和文化，观绿化、样板态发布项目信念与文化文化，格林花园可与企业网示范、工艺展息；实景照的调性延展，组站相连示、交房标准片赏析建网上俱乐部，、公示文件…搭建会员沟通平…台。27促销手段购房优惠政策精装修物业费抽奖送车送金卡折页20000份；客代客，活动中，各宣传渠道展开推直投有效购买力楼书5000份一次性等送物业费广，报纸、网络支客户，直接邀请持参观项目28高档商场巡展地点展示形式赠送项目合作单位及配合部门燕莎展板展示（正门：宽100cm×高燕莎《卓合作广告公180cm），由礼仪小姐进行项目的越》VIP会司；策划部宣传介绍以及发放项目的宣传品资员刊物，1P、广告设计料。硬广单位、制作可于现场播放项目的多媒体宣传片单位或摆放小型沙盘王府井易拉宝展示（宽85cm×高200cm），由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以及派发项目的宣传品百盛易拉宝展示（宽85cm×高200cm），由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以及派发项目的宣传品年度推广支出明年度推广支出明细细12　月份311月费用合计项目　月4月5月6月7月8月9月10月月（￥万）销售资道具、印刷料品　1010围档、指引包装、POP　30　　　　　30　活动点对点　3227短信、报纸222222222220媒体网络推广111111111110商场巡展1.51.51.51.51.57.5DM定向0.20.20.20.20.20.20.20.20.20.22其他活动　55106.7总计　483.224.23.23.27.74.73.24.796.530■销售体人员架构31人员架构案场经理主管销售员8名?销售体采用经理负责制，设一名主管，八名销售员?每月评选销售冠军，销售成绩最差者予与淘汰?年人员流动率25%初次沟通结束，谢谢！