林溪·汤墅营销沟通预案和众联衡地产顾问机构一、成都别墅市场分析（一）别墅板块特征分析（一）别墅板块及分布特征（1）五大板块?华阳?龙泉?温江?牧马山?都江堰－青城山（一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例成都目前别墅供应主要集中在城市周边区域：?都江堰-青城山片区供应量最大，占20%?温江次之，占19%?牧马山占14%?华阳/龙泉均占12%?主城区别墅供应量只占6%（一）别墅板块及特征（3）总体特征?主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。?牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。（一）别墅板块及特征（4）板块特征2006年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马山、都江堰－青城山五大主流板块。?华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。?都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。（一）别墅板块及特征（4）特征?双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。?温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。?龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。小结五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了高价位、高档次的别墅开发的必然条件。（二）板块销售特征1、购买人群发生变化?目前别墅供应趋向联排别墅类的经济性别墅，其产品定位较低，购买者呈现年轻化（25-40岁之间），人群由金领阶层转化为中产及白领新贵阶层，成为目前别墅消费不可忽视的新生力量。?成都别墅市场也吸引很多外地消费者。例如在维也纳森林别墅中，有多达30％的客户是来自广州、深圳、北京、上海甚至香港、台湾地区的。而据统计，成都整体房地产消费有51％来自于外地。2、别墅户型面积区间特征不同的户型区间支撑不同的别墅形态?150㎡以下：以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。?150-200㎡：经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。?201-250㎡：成都市场上联排别墅的主流面积区间?251-300㎡：以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市周边区域。?301-400㎡：独栋别墅的主力户型面积?400㎡以上：以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等3、价格特征：（1）别墅价格特征—价差极大目前成都市别墅的销售价格价差极大，这和产品类型多样化及产品分布区域息息相关。目前成都别墅最低售价2000元/平米，最高22000元/平米，整体均价6309元/平米。3、价格特征（2）独栋别墅的价格?4000-6000元/㎡的独栋别墅主要分布在牧马山、都江堰－青城山、龙泉等三个区域；?8000-14000元/㎡的独栋别墅主要分布在华阳、温江片?10000-22000元/㎡的独栋别墅独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。3、价格特征（3）联排别墅的价格?2600-4500元/㎡的联排别墅主要在龙泉、都江堰以及其它远郊区域；?4500－6800元/㎡的联排别墅主要分布在温江、都江堰－青城山、郫县等三个片区；?5000－10000元/㎡的联排别墅主要在主城区和华阳片区。3、价格特征（4）双拼别墅的价格?3000-4000元/㎡的双拼别墅主要在都江堰－青城山片区；?5000－6000元/㎡的双拼别墅主要分布在温江、郫县；?6500元/㎡以上的双拼别墅主要在主城区。3、价格特征（5）叠拼别墅的价格?主流价格在4500－5500元/㎡叠拼别墅作为近两年出现的新别墅产品，目前分布在成都市主城区、华阳、温江这三个房地产开发相对成熟的片区。（三）在售项目特征分析1.在售楼盘一览城西新城南、牧马山区域?流水山庄?阳光河畔2期　?置信·丽都?麓山国际社区·水晶岗?锦丽园3期　?美洲花玉园?迎宾大道1号园2期?水映长岛?今日润园　?香颂岛?成都后?三利宅院二期　?牧马山·易城·蓝湖域?维花园?香瑞湖?金沙雍锦湾花园也纳森林别墅2期?半山卫城?原乡?萨尔茨堡?蔚蓝卡地亚?江南宅院?南洋国际庄园?中航云岭高尔夫别墅?兰桥尚舍?蓉墅?双城?芙蓉古城?画楠半岛龙泉区域都江堰、青城山区域?利通·天鹅堡?东麓驿境·尚邸?国?高山流水?岷山·水都豪庭　?美都华庭2期　一·澳乡?盛世中华云庭?丽水青城·玫瑰苑?天下青城·美墅半岛?青城两?天泉聚龙国际生态别墅河山庄?锦绣青城?潮蓉·碧水青城?青城山高尔夫山庄[二期]水郡?青城皓庭?青城翠郎园?倾城莲花?西江紫园温江区域城北区域?芙蓉古城·紫薇园?香颐丽都?锦绣森邻?维　?博雅新城?东湖御景?斑竹园拉小镇小结目前以城南和青城山板快开发为主区域，这两大区域对本案不构成威胁，本案主要竞争来自大城西板块：即温江板块和成都城西板块对与本案客户群的分流的威胁。（四）区域竞争对手分析个案分析（1）锦绣森邻?产品定位语：院落式退台叠墅?SLOGN：森林下·生活上?推广手段：8月17日第一期报版以整版亮相,以“上实地产”品牌影响宣告资本时代的到来?活动：1、4月23日“森林阖家欢”2、6月3日成都华新国际在锦绣森邻现场联动蒂爵珠宝等知名品产品举办2006“波动声色”夏日风情秀个案分析（2）金沙雍锦湾产品定位：花园叠拼别墅广告推广语：古蜀龙脉,人文珍品!活动：2006年4月14日BMW杯国际高尔夫巡回赛成都站2006年3月26日大型历史音乐剧__金沙登台雍锦湾开盘现场2006年2月25日实话实说”蓝光雍锦湾产品推介会报版主题：1、3月26日盛大开盘2、二期尊贵席位预约中，2006年BMW杯国际高尔夫巡回赛成都站挥杆恭迎你关注赛事，体验BMW驾乘3、3月26日隆重开盘——金沙在见金沙大型历史音乐剧--金沙登台雍锦湾开盘现场4、玉琢成就传世之美————雍锦湾工法展示区5月27日正式开放！5、5月20日，二期正式开盘，见证恒久品质个案分析（3）今日润园?产品定位：现代简约别墅·优雅宽景生活?项目广告语：1、一套别墅·一个时代·一种境界2、城西，不一样的别墅生活3、城西，新联排别墅?项目活动：9月23日房交会个案分析（4）维拉小镇?产品定位语：新光华大庭院小别墅?推广语：生活的智慧，在于享受大自然?报版主题：1、7.15第三批次房源珍藏组团“彩轩”“秀舍”即将开盘2、第三批“彩轩”“秀舍”7月15日盛大公开3、双城，街坊文化的延续，第三批次房源，火热销售中！4、37℃高温下，火热追捧双城，上品优景户型公开！5、西街，新别墅社区现房呈现个案分析（5）香颂岛?产品定位：岛居/别墅/生活/境界?广告语：珍岛居真境界?近期报版主题：园林意境区私家会所现房样板间盛装开放，欢迎鉴赏。小结?以上离本案较近的个案别墅楼盘，其核心价值点传播清晰，楼盘主题风格突出，在营销上如意境区的营造，样板间的打造上功夫实足。?对于本案的思考：发挥本案的核心价值温泉私家泡汤的唯一性，把这个点做成楼盘最大的闪光点和卖点，结合其社区环境、文化氛围、重要配套硬件设施，形成以闪光点+其综合竞争力使其形成楼盘的独特气质。二、项目SWOT分析S：优势1、距离成都市最近的温泉，成都市区唯一温泉高尚别墅社区；2、市场稀缺产品，尊贵身份名片；3、地理位置优越，向西25分钟车程；4、绿色生态社区，天然氧吧，健康理念；5、鱼凫国都温泉酒店紧邻，商务社交身份体现；6、古蜀文明源头，温江国际新城，花博会花博园等公园众多；7、别墅采用中式后现代主义风格，简约高贵；8、河流贯通别墅区，亲水生活，灵动空间；9、投资回报高，升值潜力巨大。W：弱势1、位置相对较偏；2、小区周边配套还不成熟；3、项目环境还没有打造出来。O：机会1、地块附近可类比楼盘较少，有利于项目抢占先机；2、国际新区带来高素质人才，高端客户群扩大；3、第三届中国温泉旅游论坛10月在成都市举行，难得的宣传机遇；4、国六条政策影响，继续促进别墅热销；5、未来温江金马社区的再次开发，为大力提升项目品牌和升值潜力提供了有力保障。T：威胁1、光华大道片区别墅项目位置较有优势，对本项目客户分流作用大；2、本项目位置不利于成都市客户现场咨询了解；3、成都别墅市场近期投放量增大，对项目客户影响很大。三、消费者分析1.前言项目锁定的目标客户群研究，是破解项目市场密码的关键所在，他对后期项目宣传推广将起到指导性作用，要通过对目标客户的了解，来分析项目的市场吸引力及核心竞争力。就项目而言，我们努力通过对客户群的研究来找出：????????这是一个什么样的人群？????????他们由哪些人构成？????????他们的生活形态是什么样的？????????他